После того, как в прошлый четверг правительство и Нацбанк отправили тенге в свободное плавание и отказались от регулирования курса, рынок недвижимости на некоторое время замер. Но уже сейчас становится очевидным сезонный фактор: в крупные города потянулись толпы студентов, во многом благодаря которым аренда недвижимости в тенге вырастет. Вместе с тем из-за кризиса и общего снижения потребительского спроса цены на дома и квартиры в валюте, по мнению экспертов, сначала слегка повысятся, а в последующем упадут.
Казахстанская экономика оказалась на редкость крепкой. Поначалу обвал казался мощным: 258 тенге за доллар в день, когда премьер и председатель Нацбанка Кайрат Келимбетов держали ответ перед журналистами. Вчера курс стабилизировался на отметке 243.
Соотношение тенге к доллару имеет прямое отношение к возможным колебаниям на рынке недвижимости. В прошлый четверг рынок испытал шок, замер, не зная, как реагировать. Сегодня, понимая, что глубина падения оказалась не слишком большой, рынок должен воспрянуть духом и подкорректировать цены.
На первичном рынке может произойти рост цен в тенговом эквиваленте
В середине октября 2013 года в интервью нашему порталу президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов высказал точку зрения, что девальвация тенге никак не скажется на формировании цен на недвижимость. По его словам, «в настоящее время стоимость на рынке недвижимости координируется долларовым эквивалентом, что не сможет резко повлиять на падение или повышение индекса недвижимости». Тогда же Мусрепов подчеркнул, что после девальвации тенге 2009 года рынок стабилизировался, цены сформировались и возросла покупательская активность по всем регионам Казахстана. «Скорее всего, влияние девальвация будет иметь на изменение уровня спроса со стороны потенциальных покупателей на первичную жилую недвижимость. Особенно, если покупатели недвижимости имеют сбережения в виде тенговых депозитов или же имеют кредитные средства в тенге. И в этом случае возросший спрос на первичную жилую недвижимость может привести к незначительному повышению застройщиками стоимости квадратного метра», – сказал тогда эксперт. Именно на первичном рынке может произойти рост цен. Однако, принимая во внимание то, что во время обвала российского рубля осенью и зимой 2014 года многие казахстанцы потратили часть сбережений на российском рынке, приобретая недвижимость, товары длительного пользования и автомобили, сейчас потребительская активность довольно существенно снизится.
Поэтому на первичном рынке повышать цены за квадратный метр будут, но незначительно. Между тем большинство казахстанцев настроены покупать или кредитоваться под новые квартиры по госпрограммам («Доступное жилье»), и потому на вторичный рынок не пойдут. Это из области выбора – купить новый автомобиль или подержанный. В большинстве случаев люди выбирают первый вариант. В связи с чем казахстанцы и предпочтут новое жилье.
Между тем на вторичном рынке из-за падения спроса (кроме вышеуказанной причины, есть еще общее падение покупательского спроса) цены в долларовом эквиваленте, скорее всего, снизятся. Насколько конкретно, сказать сложно, но через месяц-другой и здесь наступит относительная стабилизация. Тогда многое прояснится.
Так сложилось, что правительство и Нацбанк сделали заявление по поводу плавающего курса тенге накануне большого наплыва в крупные города Казахстана студентов.
К слову, в период с 27 июля по 2 августа 2015 года ситуация на рынке аренды квартир, по данным аналитической службы kn.kz, в Алматы была стабильной. «В разрезе формата квартир рост ставок найма отмечается на однокомнатные квартиры, однако на средние цены в целом по городу влияния не оказал», – говорилось в сообщении службы.
Именно в сентябре-октябре все аналитические службы в крупных городах Казахстана отмечают рост цен на аренду квартир. Одновременно в регионах, откуда студенты и едут в мегаполисы, цена аренды будет падать. К середине осени станет понятно, насколько подорожала аренда в крупных городах и насколько подешевела в регионах.
Имеет значение, в какой валюте производится расчет
Сейчас, когда тенге ушел в свободное плавание, имеет значение, в какой валюте производится расчет.
Так, если проанализировать, как на рынке недвижимости сказалась девальвация тенге 2014 года, то следует отметить одну особенность. По данным экспертов рынка, годовой темп прироста долларовой цены в Алматы оказался самым низким за последние 5 лет – лишь 1,6%, тогда как тенговая цена возросла к концу 2014 года на 19,6%.
То же самое должно произойти и в 2015 году: в валюте цены к концу года вырастут незначительно, тогда как в тенге – существенно.
Вместе с тем подавлять цены в валюте будет и довольно низкий уровень ипотечного кредитования. Главным драйвером снижения ипотеки будут цены на нефть. Они в течение длительного времени падают, и пока не видно дна. По состоянию на 25 августа они упали ниже $40 за баррель и продолжают падать. Напомним, что в июне 2014 года баррель стоил $114, в декабре – $65, сейчас – $38. Обвал цен на нефть скажется на параметрах экономического роста Казахстана, что неудивительно в условиях существенного вклада сырьевой отрасли в отечественный ВВП.
В свою очередь ВВП определяет размер денежной массы, от которой опосредованно зависят объемы кредитования, в частности, ипотечного. А ипотечное кредитование в наших условиях тесно связано с ценами на недвижимость.
Низкий уровень ипотечного кредитования, безусловно, не будет стимулировать спрос, тем самым вызывая на рынке дисбаланс. Предложение будет расти, спрос – падать. Естественно, это будет играть на снижение цен. Поэтому цены в валюте немного вырастут, а к началу или середине следующего года будут падать.
