Изучив изменение цен на жилье за прошлый год на мировом рынке недвижимости с оценкой таких индикаторов как стоимость к доходу, стоимость к аренде, ипотека к доходу, эксперты odome.kz определили, как выглядит рынок недвижимости Казахстана, в частности, Алматы и Астана на фоне других городов мира.
Годовой прирост цен на жилье в различных странах
Международный Валютный Фонд опубликовал регулярный отчет об изменениях мировых цен на жилье по состоянию на конец 2013 года. Поскольку отчет МВФ не содержит информацию о Казахстане, мы воспользовались данными, опубликованными Агентством РК по статистике за аналогичный период, и включили в обобщенный график:
Из графика видно, что Казахстан является одной из стран с наиболее высоким темпом годового прироста цен на жилье, на уровне, например, с Новой Зеландией, Гонг-Конгом и Филиппинами, где годовой прирост цен за прошлый год составил более 9%. Для сравнения: в России цены на жилье снизились на 5,8%; в Великобритании отмечен рост на 3,5%, в США - 6,6%.
Цена-доход
Показатель цена-доход – отношение средней стоимости квартиры к среднегодовому доходу семьи и является основной мерой доступности приобретения недвижимости.
Расчеты по данной методике показывают, что средней алматинской семье потребуется более 11 лет на то, чтобы приобрести квартиру. Таким образом, Алматы находится на одном уровне с Прагой (Чехия), Ростовом-на-Дону (РФ), Лиссабоном (Португалия). Для семьи со средним доходом в Астане потребуется более 15 лет. Например, чтобы купить квартиру в Пекине (Китай), семье нужно откладывать всю зарплату в течение 33 лет, в Москве – 21,4 года; в Бишкеке - 13 лет. Самое недоступное жилье находится на Мальдивах, в столице Мале - 38,8 лет. Выгоднее в этом случае будет арендовать, но об том позже.
Более доступное жилье для приобретения находится в таких городах, как Орландо (Флорида, США) - 1,66; Бирмингем (Великобритания) - 2,85; Абу-Даби (ОАЭ) - 4,56, Берлин (Германия) - 5,9 и даже Нью-Йорк (США) - 8,13.
Доступность ипотеки
Индекс «ипотека-доход» является упрощенной мерой оценки доступности ипотечного кредитования, показывая долю ипотечных выплат в ежемесячном доходе семьи при заданных стандартных условиях кредитования.
Для Алматы показатель 167 фактически означает, что более чем полторы зарплаты семье нужно отдавать за платежи по ипотеке ежемесячно. Для сравнения, жителям солнечного Орландо (Флорида, США) нужно платить всего 12% от дохода для покрытия ипотеки, в Берлине - 46%, в Дубай - 49%. В Астане этот показатель равен 244, в Тбилиси - 204, в Санкт-Петербурге - 238, в Москве и Киеве - 309. Минск (Белоруссия) и Мале (Мальдивы) – рекордсмены по недоступности ипотеки: их показатели составляют 540 и 546 соответственно.
В городах США, Канады, Европы, ОАЭ – ипотека доступна для населения. К примеру, в Хьюстоне платежи по ипотеке составляют около 20%, в Нью-Йорке - 59%.
Безусловно, следует учитывать, что данный показатель используется кредитными менеджерами в индивидуальном порядке для проверки платежеспособности заемщиков. Данные расчеты представлены исключительно для представления общей картины.
Наилучшее допустимое отношение ипотечного долга к доходам должно быть 36% или менее. Если показатель находится в пределах от 37% до 49%, следует быть обеспокоенным уровнем долга, если 50% и более, следует серьезно задуматься о высоких рисках долговых обязательств.
Отношение средней стоимости квартиры к средней арендной ставке
Такой показатель как покупка/аренда показывает, насколько выгоднее покупать недвижимость, чем снимать ее в аренду и наоборот.
Если показатель находится в пределах от 1 до 15 – это означает, что купить жилье выгоднее, чем арендовать;
От 16 до 20 – желательно арендовать, чем покупать. От 21 и выше - однозначно выгоднее арендовать, чем покупать.
Итак, по данным отчета Property Prices Index 2014 Mid Year, показатель «покупка/аренда» для Алматы составляет 14,99; для Астаны - 13,36, что означает бόльшую привлекательность покупки, нежели аренды.
В данном списке Алматы находится в одном ряду с такими городами, как Тбилиси (Грузия), Оксфорд (Великобритания), Томск, Самара (Россия), Днепропетровск (Украина).
Интересно, что самые высокие показатели имеют такие города, как Вена (Австрия), Дели (Индия), Мале (Мальдивы). В этих мегаполисах квартиру выгоднее снимать, чем покупать. А самые низкие показатели у городов Кливленд (Огайо, США), Орландо (Флорида, США), Пномпень (Камбоджа).
Об индексах:
* Цена/доход: отношение средней стоимости квартиры к среднегодовому доходу семьи
В расчет включен чистый располагаемый доход семьи, определенный как средняя чистая зарплата х 1,5;
Площадь квартиры составляет 90 кв.м.,
Средняя цена 1 кв.м. жилья в центре города.
Данный индекс представляет собой упрощенную, но признанную ООН, международную меру доступности жилья. По мнению Всемирного Банка, это отношение, возможно, является самым важным сводным показателем рынка жилья с указанием не только степени доступности, но и эффективности рынка недвижимости.
* Ипотека-доход показывает, какую долю от дохода занимают выплаты по ипотеке.
Среднемесячная заработная плата используется для оценки доходов семьи.
Расчет индекса предполагает, что ипотека в полном объеме берется на 20 лет для приобретения дома или квартиры площадью 90 кв.м.
Цена за квадратный метр рассчитывается как средняя цена в городе.
* Покупка/аренда: отношение средней стоимости приобретения жилья к годовым арендным выплатам. Расчет включает следующие допущения:
Цену аренды и покупки 1-комнатной квартиры площадью 50 кв.м.
Цену аренды и покупки 3-х комнатной квартиры площадью 90 кв.м.
Не учитываются налоговые выплаты или оплату за обслуживание.
Следует также учитывать, что нет стандартной формулы для расчета индексов цен на недвижимость, формулы расчета отличаются, например, от Case-Shiller Index и др.
