Как известно, одним из главных факторов формирования спроса на недвижимость является фундаментальная потребность в жилье, возникающая из соотношения количества квадратных метров жилого фонда и количества жителей в городе, иными словами - из уровня обеспеченности населения жильем. Однако в данных расчетах важно понимать, какого качества эти квадратные метры.
Эксперты odome.kz, основываясь на официальных данных статведомства, подготовили анализ состояния жилых фондов Алматы и Астаны и обеспеченности населения двух столиц новым жильем по состоянию на первое полугодие 2014 года.
Как свидетельствуют результаты исследования, жилой фонд южной столицы на 1 августа текущего года составляет 30 027 тыс. кв. м общей площади, 36% из которых было введено после 2001 года. Это означает, что большая часть жилого фонда города – дома старого типа постройки, в которых отсутствует необходимая современному человеку инфраструктура: охрана, подземный паркинг, модернизированная система коммуникаций, новые долговечные материалы, просторные планировки и прочие удобства жилья XXI века. Более того, на сегодняшний день многие дома находятся в предаварийном состоянии. При этом, в Астане ситуация прямо противоположная: 70% жилья от общего фонда в 16 429 кв.м построено после 2001 года, т.е. жилой фонд города в основном представлен новостройками.
Куда инвестировать? Туда, где будет спрос!
Ранее в отечественных СМИ была озвучена следующая информация: на 1 января 2013 года обеспеченность жильем в Алматы составляла 24,4 кв.м на человека, в Астане – 25,4 кв.м. Однако, наши эксперты провели самостоятельные расчеты и выяснили, что для общего жилого фонда Алматы, равного 30 027 тыс. кв.м, и численности населения в 1526 тыс. человек, обеспеченность жильем составляет 19, 69 кв.м/чел. В Астане – 19, 64 кв.м/чел., учитывая, что на 838 394 человек приходится 16 429 тыс. кв.м общего фонда! В итоге, полученные нами значения намного ниже озвученных ранее в ряде СМИ.
Если же рассматривать обеспеченность населения Алматы новым жильем, построенным после 2001 года, то это 7 кв.м на человека против 14 кв.м/чел. в Астане!
Много это или достаточно? Для сравнения предлагаем вашему вниманию данные об обеспеченности жильем населения в развитых странах. Так, в США эта цифра составила около 75 кв.м/чел., в Великобритании – 62 кв.м, Германии – 45 кв.м.
Согласно нормам ООН, норма обеспеченности населения жильем должна составлять не менее 30 кв.м./чел, что в разы превышает текущую обеспеченность в самых крупных и развитых городах Казахстана.
После всех наших расчетов напрашивается очевидный вывод: текущая обеспеченность населения жильем в Алматы и Астане существенно ниже общепринятых норм, что говорит о присутствии долгосрочного фундаментального спроса на недвижимость в двух столицах. Также очевидно, что в Алматы уровень обеспеченности населения жильем в 2 раза ниже, чем в Астане, и более чем в 4 раза ниже общепринятой нормы ООН. При дальнейшем росте населения города такая тенденция обеспечит острую потребность в жилье, следовательно - высокий спрос на качественную недвижимость.
