На рынок недвижимости, как и на другие отрасли, неуклонно влияют тенденции, происходящие в экономике страны: колебания на валютном рынке в прошлом году и девальвационные ожидания в этом – все это оказало существенное влияние на рынок и привело к снижению количества сделок купли-продажи в Казахстане. Наиболее отчетливо это ощутили сами застройщики и участники рынка недвижимости. Ряд компаний столкнулись с падением спроса на жилплощадь, а банки стали ужесточать кредитную политику в отношении как самих граждан, так и девелоперов. Отчасти для самих покупателей это скорее положительный фактор, так как есть вероятность, что из-за конкуренции девелоперы, возможно, пойдут на снижение цен при рассрочке.
Пошли на убыль
Согласно данным, которые «Капитал.kz» предоставили эксперты, за последние три квартала прошлого года объем сделок просел на 14% по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Понижение можно наблюдать во всех областях, кроме Актюбинской и Мангистауской областей, где за январь-октябрь был зафиксирован рост 2,5% и 4,6% соответственно. Ниже всех просела Северо-Казахстанская область – 24,9%, Алматы – 20,6%, Астана – 15,8%, о чем свидетельствуют данные комитета статистики МНЭ РК. «Данную тенденцию мы можем наблюдать в регионах, так как здесь по-прежнему ощущаются последствия девальвации, наблюдается низкий спрос на жилье. Сейчас сложно продается неликвидное жилье, а также жилье элит- и премиум-класса. Что касается ликвидных объектов недвижимости и объектов, привлекательных с точки зрения инвестиций, на них по-прежнему присутствует стабильный спрос», – объясняет эксперт по недвижимости Руслан Унгефуг.
По данным Министерства национальной экономики РК, общий объем строительных работ по стране составил 2 652,5 млрд тенге, что на 4,1% больше, чем в предыдущем году. Львиная доля в 86,3% от общего пирога строительных работ приходится на частные строительные компании, иностранным компаниям принадлежит 13,1%, государству – 0,6% от рынка. Помимо прочего за отчетный период в жилищную отрасль было инвестировано 613,6 млрд тенге, что на 18,1% больше, чем за аналогичный период 2013 года. Из них 135,6 млрд тенге – это бюджетные средства, на кредиты банков пришлось 54,3 млрд тенге.
Смена привычных условий
Одним из драйверов рынка недвижимости, как и раньше, выступает ипотечное кредитование. Но и тут для рынка произошла заминка: ряд казахстанских банков временно прекратили выдачу займов, что в свою очередь стало одной из причин стагнации. В стране наметилась тенденция, когда некоторые банки стали менять условия кредитования, повышать требования и гораздо тщательнее проверять заемщиков на предмет их платежеспособности, что, конечно, привело к снижению одобренных займов.
«Приостановление выдачи ипотечных кредитов повлияло на спад продаж и заключения сделок с недвижимостью, но это оказалось не так ощутимо», – оценивает ситуацию глава строительного холдинга THS GROUP Кайрат Кудайберген, заявляя, что затишье – скорее временное явление, так как ипотечное кредитование, по сути, является основным движущим мотивом для приобретения жилья. «Переоценить важность ипотечного кредитования невозможно, так как на нем в наше время держится большая часть сделок с недвижимостью. Не у каждого найдется возможность сразу оплатить 100% всей суммы от стоимости жилья. Действительно, на рынке можно наблюдать, что некоторые банки приостановили ипотечное кредитование, но это временное явление», – говорит спикер.
При нынешних обстоятельствах ипотека остается малодоступным инструментом для большинства желающих приобрести собственную жилплощадь. Так, по словам Унгефуга, до 40% жилой недвижимости сегодня приобретается на ипотечные средства. «В основном это вкладчики Жилстройсбербанка, сбережения которых из-за предыдущей девальвации обесценились на 20%, так как они накапливают свои сбережения только в национальной валюте», – приводит данные Унгефуг.
Предполагается, что уменьшение количества заемщиков и снижение сделок на рынке напрямую повлекут за собой понижение цен на жилье. Девелоперам придется бороться и за покупателей, и адаптироваться к новой среде и новым условиям рынка.
«Ипотека по-прежнему остается малодоступным инструментом для приобретения жилья, при этом в последнее время некоторые банки временно приостановили выдачу ипотечных кредитов, что также влияет на сокращение сделок купли-продажи. Тем не менее на сегодняшний день рынок недвижимости находится в рабочем режиме, сделки по покупке недвижимости совершаются, в том числе и при помощи ипотеки. Количество покупателей, приобретающих жилье при помощи ипотеки, и тех, кто покупает за наличные средства, зависит от сегмента жилья», – обнадеживает Руслан Унгефуг.
Шестеренки завертелись
В конце прошлого года глава государства Нурсултан Назарбаев подверг резкой критике существующую программу «Доступное жилье-2020», посчитав ее неэффективной. «Следует пересмотреть подходы к строительству арендного жилья. Есть у нас система жилстройсбережений, есть у нас ипотека, есть у нас аренда. Но теперь нам нужно другое – государство будет строить социальное арендное жилье и предоставлять его населению в долгосрочную аренду с правом выкупа. То, что существует, требует больших средств, первоначальных взносов, и потом кабальные проценты люди не могут платить», – сообщил президент.
Обновленная программа должна будет стать более эффективной. Помимо прочего эксперты видят в ней реальный выход из ситуации по обеспечению социального жилья, так как стоимость квадратного метра будет фиксированной и, соответственно, не изменится на выходе. Отметим, что цена за 1 кв. м в чистовой отделке, в которую входят окна, двери наружные, вся сантехника, кухонный гарнитур, готовый левкас, настил полов и межкомнатные двери, составляет 200 тыс. тенге для Алматы и Астаны. На регионы приходится 165 тыс. тенге.
«Надо отметить, что строителям придется не сладко, так как программа учитывает покупку продаваемых квадратных метров без учета потерь объемов на объектах кондоминиума (лестничные площадки, подвалы, лифтовые шахты и др.) при строительстве. Также надо отметить подорожание на рынке строительных материалов. В совокупности строительные компании получат очень маленькую маржу», – отмечает Кайрат Кудайберген.
По словам Руслана Унгефуга, строительство арендного жилья может увеличить объем жилищного строительства, но влияние на доступность жилья и стоимость квадратного метра будет незначительным. Критику в отношении программы эксперт считает заслуженной, так как в ней действительно присутствует определенное количество минусов. «Станет ли обновленная жилищная программа, о которой объявил наш глава государства, действенной мерой, зависит от того, насколько качественно в целом она будет выполняться. Так как ни для кого не секрет, что при реализации существующей программы «Доступное жилье-2020» часто происходят такие явления, как неосвоение средств и затягивание сроков строительства», – добавляет он.
Помимо прочего, как утверждает Унгефуг, дома, строящиеся в рамках данной программы, у населения ассоциируются с низким качеством жилья.
Согласно данным, предоставленным «Капитал.kz» аналитической службой kn.kz, программа сможет эффективно повлиять на доступность жилья только в случае существенного увеличения объемов строительства, так как в последние годы в РК вводится всего около 0,4 кв. м общей площади жилья на человека. Для кардинального изменения ситуации это очень мало, считает руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая, потому что очередь на «Доступное жилье» в разы превышает объемы ввода. «В случае планомерного увеличения объемов строительства наряду с созданием доступных программ финансирования программа сможет внести вклад в насыщение рынка социальным доступным жильем и постепенно воздействовать на уровень цен в течение ряда лет», – резюмирует она.
Анна Шацкая, руководитель аналитической службы kn.kz
«Мы разработали несколько сценариев развития событий на рынке недвижимости на 2015 год: базовый (при среднегодовой цене на нефть $80), пессимистичный (при $70) и кризисный (при $30-40). Базовый сценарий предполагает сдержанный рост тенговых цен в пределах инфляции – около 9% до конца года. Однако из-за устойчивого снижения цен на нефть мы склоняемся сегодня к последним двум сценариям.
Пессимистичный предполагает стагнацию (отсутствие роста) долларовых и тенговых цен до конца 2015 года, кризисный сценарий – снижение цен в пределах 15-17% до конца года. Опыт прошлого кризиса, начавшегося в 2007 году, говорит о том, что длительное снижение цен на нефть неизбежно приводит к дефициту долгосрочной ликвидности и сворачиванию объемов ипотеки. Давайте вспомним, как падали цены на нефть в 2008 году. С июля по декабрь цена сократилась со $134,4 до $43,6, или в 3 раза. Объемы ипотеки после этого продолжали сокращаться еще 2 года подряд. Объем вновь выданных кредитов упал в 2009 году в 20 раз, а в 2010 году новые выдачи были отрицательными. Итогом стало снижение цен на жилье в среднем на 35-40% с начала 2008-го до осени 2009 года. Тогда ситуация усугублялась закрытием доступа банков к внешним рынкам капитала, но и сейчас проблема долгосрочного фондирования остается острой для наших банков.
Мы считаем, что предшествовать развороту рынка недвижимости будет достижение нефтью ценового дна. Поскольку рынок недвижимости инертен, это может произойти через 6-9 месяцев после стабилизации цен на сырьевом рынке.
Для рынка жилья девальвационные ожидания на фоне снижения долларовых цен на недвижимость приводят к формированию отложенного спроса. То есть граждане, имеющие сбережения в долларах, в ожидании роста курса доллара и дальнейшего снижения цен на жилье не станут торопиться с покупкой, а предпочтут выжидать. Как следствие, это ведет к сокращению спроса и снижению цен. Кроме того, ожидание новой волны девальвации, как мы видим это сейчас, приводит к усилению тенденции «бегства в доллар», когда население массово переводит свои сбережения в американскую валюту».
