Государство увеличивает свою долю на рынке недвижимости
Беспрецедентное обращение Ассоциации застройщиков к согражданам появилось на этой неделе. Суть проста – застройщики призывают дольщиков «воздержаться от расторжения договоров долевого участия и других действий, препятствующих процессу стабилизации» и, с осознанием полной ответственности» заверяют, что все проекты с долевым участием будут завершены. «Мы искренне надеемся на ваше понимание и поддержку. Доверьтесь нам, и мы преодолеем этот трудный период вместе». Застройщики, безусловно, не враги, а такие же сограждане, поэтому «Капитал.kz» делает попытку разобраться в причинах.
«Капитал.kz» уже писал о массовых отказах заемщиков от выплат долга и процентов по кредитам. По некоторым данным, процент невозвратных кредитов превысил отметку в 40%, и эксперты рынка опасаются, что к сентябрю эта цифра достигнет 70%. Прошел год с начала кризиса, и дольщиков, заемщиков и инвесторов одолел «синдром усталости». Ожидание затянулось. Доверие дольщиков, о возможной потере которого с грустью сообщает Ассоциация застройщиков, заканчивается.
Чуть ранее звучало предложение ввести мораторий со стороны правительства на расторжение договоров между дольщиками и застройщиками. Но эта мера, как бы она ни казалась привлекательной для застройщиков, по меньшей мере, является неконституционной, к тому же грозит обострением социальной напряженности. Более разумный и уже приносящий свои результаты путь – прямые переговоры с дольщиками. Как рассказал «Капитал.kz» исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана Ермек Шарманов, сейчас идут разумные переговоры с Ассоциацией дольщиков о продлении графиков сдачи квартир (в зависимости от степени готовности строений, максимально – год). Никто в стране не заинтересован в банкротстве строительных компаний, но правительство не должно расходовать бюджетные средства на поддержку нескольких тысяч дольщиков в ущерб остальным налогоплательщикам, поскольку дольщики не являются в прямом смысле социально незащищенными слоями населения.
Страдают не только строительные компании, но и банки, поскольку невозвраты кредитов грозят им еще большими проблемами с ликвидностью. Как сообщила «Капитал.kz» одна из сотрудниц банка второго уровня, проблемные заемщики не гнушаются приводить к тем же менеджерам знакомых и родственников за получением кредита. Сотрудники банков фактически беспомощны – в стране недостаточно развит институт коллекторских услуг (агентств по сбору долгов с заемщиков), но движения в эту область уже есть, хотя зачастую агентства эти являются нелегальными. Их заработок напрямую зависит от того, насколько быстро и полностью они смогут вернуть банкам деньги.
Сегодня взыскание проблемной задолженности для банков не является профильным видом деятельности, соответственно, работа с должниками далеко не во всех банках ведется эффективно. В большинстве банков работа с неплательщиками в основном заключается в телефонных звонках с напоминанием об оплате кредита, а в коллекторских компаниях, помимо обзвона и рассылки писем с уведомлением, еще проводятся и личные встречи с должниками, что является хотя и наиболее затратным методом, но он приносит наилучший результат. Не стоит забывать, что коллекторская компания трудится за процент от возвращенной задолженности, что является хорошим стимулом к высококачественной работе. По мнению аналитиков, со временем практика продажи «плохих долгов» коллекторским агентствам в Казахстане будет становиться все более распространенной, однако для этого рынок должен подрасти и с экономической, и с психологической точки зрения.
На первичном же рынке банки испытывают не меньшие проблемы – потенциальное залоговое имущество не является ликвидным. По некоторым данным, банки пытались провести аукционы по продаже недостроя, но пока безрезультатно.
Пока же государство идет на иные меры. Как сообщил ранее Интерфакс-Казахстан, «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) готовится приобрести не только безнадежные кредиты коммерческих банков республики, предоставленные ими населению в рамках государственной жилищной программы, но и безнадежные коммерческие жилищные кредиты банков. На эти цели КИК (полностью государственная компания) планирует направить не менее 20 млрд. тенге. Источник агентства сообщал: «планируется, что банки, предоставлявшие ипотечные кредиты из расчета 10% годовых, оставят себе 2,2%, а 7,8% будут направлены в АО «КИК» в качестве прибыли».
КИК опроверг эту информацию на официальной встрече. По словам Азамата Ибадуллаева, председателя правления КИК, компания не выкупает безнадежные кредиты у банков второго уровня, так как это противоречит всем правовыми документами и самой «природе» компании. К тому же, пояснил он, существует обязательство обратного выкупа, по которому, если в течение 60 дней кредит не гасится, банк обязан выкупить его обратно. И такие заявления со стороны скрытых источников, по словам г-на Ибадуллаева, вызывают раздражение в обществе.
Заместитель генерального прокурора республики Асхат Даулбаев сообщил, что в стране выявлено около 200 проблемных строительных объектов с долевым участием. 123 компании привлекли средства дольщиков на общую сумму свыше 104 млрд. тенге.
Асхат Даулбаев также сообщил, что «по данным местных исполнительных органов, на территории республики осуществляют деятельность 285 организаций-застройщиков, привлекающих деньги юридических и физических лиц для долевого участия в строительстве. Ими ведется строительство 407 объектов, по которым привлечены средства 50 тыс. дольщиков на общую сумму свыше 231 млрд. тенге».
Завершение строительства проблемных жилых домов с долевым участием в Астане и Алматы будет произведено за счет средств республиканского бюджета, сообщил вице-премьер Умирзак Шукеев. «На совещании у Главы государства принято решение о реструктурировании проблемных строительных объектов. В Астане таких объектов 23, в них «застряли» около 5 тыс. дольщиков. Пять объектов возьмут на «абордаж», их закончат самостоятельно частные инвесторы, дольщиков 18-и оставшихся объектов мы перенесем в 10 домов, которые будут достроены за счет бюджета», - сказал он. Умирзак Шукеев уточнил, что на указанные цели из республиканского бюджета будет выделено 17 млрд. тенге. «Эти деньги не подарок, они должны быть возвращены. С такой целью акимат Астаны создаст госкомпанию, которая в счет обеспечения выделяемых денег арестует имущество застройщиков проблемных объектов, после чего будет заниматься их преследованием», - заверил он.
