Государство регулирует ситуацию на рынке недвижимости Казахстана
Госагентству по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства (АДС и ЖКХ) поручено в течение года заложить механизмы по умеренному развитию строительного сектора или, как красноречиво подметил премьер-министр Карим Масимов, разработать меры по недопущению раздувания «пузыря» на рынке строительства. Данное поручение было озвучено во вторник на расширенном заседании коллегии Агентства по делам строительства и ЖКХ.
Озвученная мера призвана, по словам премьер-министра, предотвратить безудержный рост строительства, который мы наблюдали еще несколько лет назад, когда для строительных компаний был практически выдан карт-бланш на получение кредитов в банках и разрешений от государственных органов.
Напомним, что Кайрат Келимбетов, глава Фонда национального благосостояния «Самрук-Казына», предлагал вообще упразднить механизм долевого строительства, так как он подразумевает получение прибыли, то есть способствует раздуванию «пузыря». «Действительно, долевое строительство способствовало раздуванию, и разрешить проблемы можно только на уровне правительства, – заявляет Ольга Айбасова, директор Департамента ЦКН-Консалтинг. – Неясно, правда, насколько полномочно госагентство по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства (АДС и ЖКХ) решать вопросы законодательства, и каковы возможности для регулирования рыночными методами».
По словам Бахыта Ержанова, директора департамента инвестиционных проектов АО «ФНБ «Самрук-Казына», опасения премьер-министра вполне оправданы как в среднесрочной, так и в долгосрочной перспективе, поскольку в ближайшее время строительный сектор не выглядит однозначным объектом инвестирования. «Платежеспособный спрос населения, который до кризиса опирался на ипотечное кредитование, в настоящее время значительно снизился. А строительный сектор в силу продолжительности цикла производства всегда будет запаздывать с предложением», – отметил он. Но, тем не менее, в будущем, с уменьшением ввода в эксплуатацию нового жилья, ситуация, которую мы наблюдали в период 2006-2007 годов, может повториться. К тому же, с ужесточением законодательства о долевом участии барьеры для входа на рынок существенно возросли.
В связи с данной возможной и при этом не очень благонадежной перспективой премьер озвучил поручение соответствующим государственным органам, о котором говорилось ранее. По оценке г-на Ержанова, «государство сделало серьезный шаг в стабилизации строительного рынка». Одним из операторов антикризисных мер стало АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына». Фонд недвижимости, созданный в марте прошлого года, проводит достаточно прозрачную ценовую политику. Так, при обосновании размера себестоимости фонд опирается на проектно-сметную документацию (ПСД), подтвержденную заключением государственной экспертизы. И по ПСД видно, что себестоимость жилого комплекса без учета затрат на земельный участок и подвода внешних инженерных сетей не превышает базовые цены выкупа недвижимости в незавершенных объектах, установленные ФНБ «Самрук-Казына» на уровне 120 тысяч тенге за квадрат в Алматы и 96 тысяч – в Астане.
Представители фонда ожидают, что в перспективе он станет ориентиром для всего рынка, причем как в сфере ценообразования, так и в области контроля качества строительства. Кроме того, политика развития рынка арендного жилья, реализуемая Фондом недвижимости, также усилит его воздействие на рынок.
Что касается мер по повышению привлекательности внешних и внутренних инвестиций в строительный сектор, то фондом предлагаются различные схемы, в том числе привлечение исламского финансирования и реализация модели «земля в обмен на квадраты», где есть эффект мультипликации. Что касается модели, то не секрет, что в залогах у БВУ находится множество земельных участков, с перспективным расположением. В то же время уровень ликвидности их не так высок. Фонд недвижимости может предложить конвертировать их в квадраты жилья. Таким образом, удастся избежать затрат на приобретение земельных участков для строительства.
Кроме того, Карим Масимов обозначил ситуации по необходимости корректировки или даже реформирования законодательной базы в строительной сфере Казахстана. Хотя, как отмечает г-жа Айбасова, Закон о долевом строительстве, к примеру, как был, так и остался недоработанным. «Ужесточение требований должно препятствовать жульничеству, но поднимает цену. Высокие цены не дают развиваться строительному сектору, снижают спрос», – подчеркивает директор Департамента ЦКН-Консалтинг. Особенно непонятна ситуация с черновой отделкой – необходимость сдачи в чистовой отделке еще больше поднимает цену и может не нравиться новоселу.
В связи со сложившейся ситуацией Ольга Айбасова предлагает следующие конкретные шаги. Во-первых, нужно больше строить коммунального и арендного жилья, при этом финансировать строительный сектор напрямую. Во-вторых, существует необходимость в тщательной разработке вопроса арендного жилья. Государство может обеспечить заказ строительным организациям по лизинговым схемам, так как заемные средства для финансирования весьма значительно поднимают себестоимость строительства. В-третьих, нужно реально, а не на словах развивать индивидуальное строительство. Выделить земельные участки тем, кто хочет строить для себя. «В Алматы давно пора осваивать северную часть города, тем более что промышленные предприятия, расположенные там, функционируют мало», – поясняет она.
С другой стороны, директор департамента инвестиционных проектов АО «Фонд недвижимости «Самрук - Казына» говорит о том, «что Агентство РК по делам строительства и ЖКХ и городские службы акиматов могут играть более заметную роль, предоставляя расширенную статистику по рынку недвижимости и ужесточив регистрацию и лицензирование генеральных подрядчиков и инжиниринговых компаний». К тому же, отмечает г-н Ержанов, более строгий учет операций по купле-продаже, по договорам долевого участия в секторе позволит повысить прозрачность, а, следовательно, и предсказуемость строительного рынка.
