Правительство намерено исправить просчеты прошлых лет, преодолеть иждивенческие настроения квартировладельцев и провести очередную жилищно-коммунальную реформу - данная идея стала лейтмотивом очередного заседания правительства. И сделать это члены кабмина намерены с минимальными бюджетными вливаниями.
Как заявил премьер-министр Карим Масимов в предварительном докладе, «в результате преобразований жилищный фонд на 97% стал частным. Было создано более 4 тысяч кооперативов собственников квартир (КСК). Ответственность за эксплуатацию и ремонт перешла к частным собственникам».
По информации министра индустрии и торговли Галыма Оразбакова, общая площадь жилья, по состоянию на 1 сентября текущего года, составляет 257 млн. квадратных метров. Прирост, по сравнению с 2006 годом, составил 4 млн. квадратных метров. Объем аварийного жилья, подлежащего сносу, наоборот, снизился - до 2,7 млн. квадратов. «Положительной стороной реформирования ЖКХ являлось проведение массового разгосударствления, в результате которого практически весь государственный жилищный фонд был приватизирован, - отметил министр. - Ответственность по эксплуатации и ремонту жилищного фонда перешла от государства к новым собственникам, - населению, которое в своем большинстве оказалось не готово к этому». По его словам, большинство многоквартирных домов в республике эксплуатируются с нарушениями установленных требований, их своевременный капитальный ремонт не производится. Таким образом, на сегодняшний день преобразования, сопровождавшие процесс массовой приватизации в начале 90-х годов, не были доведены до логического конца.
Закономерный вопрос: в чем же «корень» всех бед? С точки зрения правительства, в нашем неумении управлять своей собственностью и правовой безграмотности. «Дело в том, что граждане получили в собственность квартиры, не оформив внутридомовую собственность, как принадлежащую им, - подвел итоги глава индустриального ведомства. - Это фасады, лестницы, прилегающая территория, лифты, кровля и так далее, то есть граждане, обладая квартирой «де-юре», не обладают частью общедомовой стоимости».
Результат такой однобокой приватизации очевиден. Дома рушатся. КСК, испытывающие постоянную нужду в средствах, заняты лишь латанием дыр в крышах и бойлерах, изредка - покраской и побелкой подъездов.
Что же предлагает правительство во избежание дальнейшего обветшания наших домов? Ответ прост и очевиден: мобилизовать квартировладельцев на борьбу с разрухой.
«Необходимо официально закрепить права собственности граждан на долю в общем имуществе, объекта кондоминиума, - считает Галым Оразбаков. - Это решит проблему отсутствия у собственников квартир юридически закрепленной ответственности за общее имущество, проблему отказа от обязательств по его содержанию, снизит уровень иждивенческих настроений».
Еще предлагается «запустить механизм осуществления финансирования капитального ремонта с правом понуждения представителей КСК, а через них и собственников квартир, решать эти вопросы своевременно».
Согласно действующему жилищному законодательству, собственник квартиры или нежилого помещения в жилом доме является одновременно собственником соответствующей доли в общедомовой собственности. Однако фактически это положение не действует, так как права собственности владельцев квартир зарегистрированы только на отдельные квартиры, и в этих договорах указывается только их общая площадь. Общее неделимое имущество, - в первую очередь общедомовая собственность: лестницы, подвалы, лифты, - как бы являются «ничьими». Вот почему многие владельцы квартир не считают себя обязанными отвечать за сохранность этой собственности, финансировать ремонт. А потому только 40% жильцов аккуратно платят эксплуатационные платежи, и участвуют в расходах по содержанию общедомовой собственности.
Министерство индустрии и торговли предлагает установить такой порядок, когда купля-продажа квартиры не может переходить без отдельного перехода прав собственности на соответствующую долю общедомовой собственности. Для этого рекомендуется предусмотреть проведение перерегистрации прав собственности на квартиры, с обязательным указанием в акте регистрации размера доли в процентах от общего имущества кондоминиума.
«Допустим, если у гражданина трехкомнатная квартира, он имеет 5% общедомовой собственности, - занялся министр арифметикой. - Если однокомнатная – 1,5%».
Расходы по перерегистрации, а это около трех миллиардов тенге, предлагается покрыть за счет средств республиканского бюджета.
По нынешнему Закону «О жилищных отношениях», расходы на проведение ремонта тех частей конструкций жилого дома, которые являются общим, неделимым имуществом, возложены на всех собственников квартир, участников кондоминиума. При этом для малоимущих граждан предусматривается государственная поддержка посредством предоставления им жилищных пособий за счет средств местного бюджета.
Известно, что депутаты Мажилиса Парламента РК второго созыва и ряд акимов областей уже предлагали часть таких расходов возложить на государство. В первую очередь, это расходы на ремонт кровли, несущих конструкций и лифтов, что, в общем-то, и составляет основной объем при проведении капитального ремонта – около 70% всех затрат.
Одним из обоснований выступал фактор «необходимости поддержания безопасности проживания населения». И здесь Галым Оразбаков обратился к международному опыту.
«Практика зарубежных стран в решении этих вопросов разнообразна, - заметил министр. – Так, имеют место финансирование и ремонт общего имущества и объекта кондоминиума полностью за счет собственников квартир - это в странах Западной Европы. Или за счет долевого участия граждан и государства – это Польша, Чехия, Литва. В России ремонт, в основном, проводится за государственный счет. Но это следует рассматривать скорее как исключение - до 80% жилого фонда там все еще не приватизировано».
Министр упомянул, что в Германии управлением всех ремонтных работ по дому руководит «хаус-мейстер», которому жильцы доверяют свою собственность и неукоснительно оплачивают его содержание. В нашем случае, скорее, приходится говорить о «хаос-мастере». Случись что кричи, не дозовешься!
Говорили долго. Но посыл был один – восполнять часть затрат по капитальному ремонту домов будут только малоимущим. Робкое возражение акима Мангистауской области Крымбека Кушербаева о том, что «КСК не потянут финансирование» так и не было услышано.
В целом девиз реформы «один дом – один кондоминиум» был поддержан единогласно. Жителям домов – совладельцам кондоминиума – предоставляется право выбора. Мы можем создать КСК и солидарно управлять ремонтными работами, можем нанять физическое лицо, а можем заключить договор с организацией - самим, без вмешательства акимов, решать судьбу своих придомовых территорий.
Председателям КСК (как и любой другой формы управления) было рекомендовано завести два счета: текущий – для текущего ремонта, и сберегательный – для ремонта капитального, снова сославшись на передовой опыт Европы.
