Рынок недвижимости: казахстанцам стали меньше выдавать ипотеку

В 2023 году казахстанцы столкнулись с ограниченными возможностями в получении ипотечных кредитов. Востребованная льготная программа «7-20-25» оставалась лимитированной, условия по одному из самых популярных направлений Отбасы банка ужесточили. Новых проектов субсидирования ипотеки в стране не запустили. На фоне растущей потребности в квадратных метрах показатели выдачи жилищных займов в уходящем году снизились, поскольку рыночная ипотека для большей части населения не по карману, отмечает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz.

Объемы теряются  

Окончательные итоги года по объему ипотечного кредитования пока еще не вышли. Как сообщается в статистической информации Национального банка, на 1 декабря 2023 года ипотечный портфель составил 5,2 трлн тенге. За одиннадцать месяцев показатель увеличился на 600 млрд тенге, что в два раза меньше цифры аналогичного периода 2022 года.

В январе-ноябре 2023 года казахстанцам выдали жилзаймы на 1,4 трлн тенге, в аналогичном периоде 2022 года – 1,7 трлн тенге.

Отмечается снижение и по количеству выданных ипотечных кредитов. По данным, предоставленным Первым кредитным бюро, по итогам десяти месяцев 2023 года всеми типами финорганизаций физлицам было выдано около 92,8 тыс. ипотечных кредитов. Это на порядок уступает данным 2022 года, когда в стране оформили 166 тыс. займов.

Большая часть ипотечного рынка принадлежит Отбасы банку. В 2023 году банк прокредитовал 63 588 заемщиков на 1 трлн тенге. По программе «7-20-25», по данным Нацбанка, в 2023 году за 11 месяцев выдано 5 766 кредитов на 94,3 млрд тенге.

По состоянию на 1 ноября 2023 года в совокупном портфеле насчитывалось 10 085 ипотечных кредитов физических лиц с просрочкой более 90 дней. Это 1,8% от общего числа таких кредитов. Сумма составляет около 209 млрд тенге, в общем портфеле она занимает 3,7%. Отметим, по состоянию на 1 января 2023 года объем токсичных «жилзаймов» составлял 221,8 млрд тенге.

В «Промежуточном» прописали срок

В мае Отбасы банк изменил условия по промежуточным займам в сторону ужесточения. Получить ипотечный кредит по данному направлению сразу стало невозможным, так как введено требование открыть депозитный счет как минимум за три месяца до получения займа и пополнить его 50% суммой от стоимости приобретаемого жилья. При таком условии заемщик получает 2,5 балла оценочного показателя (ОП) и может оформить кредит. Также пересмотрены ставки в сторону уменьшения, если раньше они варьировались от 7 до 11,5% (ГЭСВ от 7,4%), то теперь ставка действует в коридоре от 6 до 10% (ГЭСВ от 6,2%).

Как комментировали в банке, по итогам 2022 года было выдано 79 872 займа, из которых 68% - промежуточные. Большая часть таких займов выдавалась с ОП, равным нулю. Это значит, что на момент получения займа средства клиентов не накапливались на депозитах и не работали в системе. При этом баланс накоплений и выдачи займов - главный принцип в системе жилищных сбережений. Пока одни участники делают накопления, другие - получают займы. Это позволяет системе быть стабильной, а самым бережливым вкладчикам выдавать займы по более низкой ставке.

На этом в жилищносберегательном решили не остановливаться, в октябре 2023 года стало известно, что с 15 февраля 2024 года Отбасы банк вновь обновляет условия выдачи популярного продукта. Изменения предусматривают увеличение размера обязательного ОП с 2,5 до 5, а также снижение ставок, которые с 15 февраля будут составлять от 6 до 8,5%. Ее уровень все также будет привязан к сроку накопления на депозите и значению ОП: чем они будут выше, тем ниже будет ставка по кредиту.

«9-20-25»  

В ноябре 2023 года председатель правления АО «Отбасы банк» Ляззат Ибрагимова сообщила о намерениях открыть программу для молодежи «9-20-25». 

Ее разработка уже ведется. Продукт планируется запустить в 2024 году. Как анонсировалось, в программе будут предусматриваться возрастные ограничения, а также требования об отсутствии в собственности жилья заемщика на протяжении определенного времени. При этом планируется прописать условие лишь однократного участия в программе. Через нее можно будет приобретать первичное и строящееся жилье. Ежегодно на ее реализацию планируется выделять из бюджета 150 млрд тенге. Предполагается, что в год воспользоваться программой смогут 8 тыс. человек.

Новый жилищный институт

В ноябре 2023 года во время пленарного заседания мажилис в первом чтении одобрил законопроект «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам реформирования жилищной политики». Согласно ему, Отбасы банк преобразуют в Национальный институт развития с сохранением функций БВУ. «Функции банка расширятся. Но он останется банком второго уровня, реализующим систему жилищных строительных сбережений. Казахстанцы, как и прежде, могут накапливать средства на депозите, получая на свои накопления вознаграждение банка и премию государства, для самых доступных в Казахстане кредитов. По настоянию депутатов мажилиса банк, даже будучи институтом развития, остается под регуляторами - Агентством по регулированию и развитию финансового рынка РК и Национальным банком. Они сохраняют контрольно-надзорные функции в отношении Отбасы банка. Также банк остается участником Казахстанского фонда гарантирования депозитов. Это значит, что все депозиты клиентов под надежной защитой государства», - поясняла председатель правления Отбасы банка Ляззат Ибрагимова.

В новом статусе банку будут переданы списки очередников местных исполнительных органов, а это 646 тыс. человек. На базе Отбасы банка будет создана электронная база «Центр обеспечения жильем», в которую все граждане, вне зависимости от принадлежности к определенным категориям, смогут встать на учет.

На каждую заявку будет формироваться цифровой портрет семьи. Там будет содержаться информация по доходам, имуществу, активам, что позволит в полной мере учитывать все характеристики семейного положения нуждающегося гражданина. Центр обеспечения жильем будет единой информационной базой, интегрированной с государственными базами данных. Создание центра позволит применить принцип одного окна.

При этом для актуализации сведений по участникам очереди законопроектом предусматривается инвентаризация очередников не реже одного раза в квартал.

Жилсбережения и БВУ

Монополия на систему жилстройсбережений в Казахстане может закончится. Как сообщила председатель Агентства по регулированию и развитию финансового рынка Мадина Абылкасымова, в настоящий момент обсуждается вопрос предоставления БВУ доступа к ней. По ее словам, соответствующее предложение уже внесено в правительство.

Стоит отметить, на сегодня коммерческие банки не имеют права заниматься жилстройсбережениями без лицензии, которая выдается только при условии отсутствия у финучреждения других видов финансовой деятельности.

«Льготы должны быть селективными»

Мнением о стоящих в повестке ипотечного рынка кредитования вопросах с центром деловой информации Kapital.kz поделились генеральный директор AERC Beta LLP, автор Telegram-канала TENGENOMIKA Галымжан Айтказин и заместитель директора Центра прикладных исследований «TALAP» Аскар Кысыков.

Эксперты не ожидают, что анонсированная программа льготного кредитования «9-20-25» повлечет новый виток роста цен на жилую недвижимость.

«9-20-25» является продолжением «7-20-25», которая сейчас значительно ограничена по объемам финансирования. Если судить по комментариям Отбасы банка, который планирует запускать новую программу льготного кредитования, то ожидается, что она будет селективной. Ею можно будет воспользоваться лишь единожды, она будет определенному сегменту адресована, все будет регулироваться. Это положительный момент. Смысл льготных программ заключается в том, чтобы позволить определенным слоям населения, которые не имеют возможности без них обойтись, получить жилье. В целом проблема программ льготного ипотечного кредитования у нас заключается в механизме, при котором участвовать могут почти все слои населения. Это приводит к ажиотажу - у людей нет никаких ограничений для того, чтобы участвовать в ипотечных программах. В той же «7-20-25» не было ограничений, возникал ажиотаж и искусственно увеличивался спрос, на который, соответственно, реагировало предложение и повышало цену. Жилье стало менее доступным, так как на первоначальный взнос заемщикам нужно копить больше. Это большая проблема. Остается надеяться, что это учтут в «9-20-25». В целом я поддерживаю запуск социальной программы для действительно нуждающихся в поддержке граждан», - отметил Галымжан Айтказин.

Спикеры также обращают внимание, что сумма ежегодного финансирования по новой программе в размере 150 млрд тенге не способна существенно подстегнуть к росту стоимость жилья. К слову, по программе «7-20-25» в год на рынок вливается 100 млрд тенге. Здесь стоит вспомнить период досрочных изъятий пенсионных накоплений, когда на рынок из ЕНПФ поступило 3 трлн тенге, что, соответственно, не могло не спровоцировать его перегрев. Сейчас о таких цифрах речь не идет.

«Ипотечное кредитование - это один из способов стимулирования спроса на жилье. В прошлые годы государство активно участвовало в создании спроса на жилье через льготную ипотеку. У нас работал Отбасы банк, который выдавал около 130-150 млрд тенге в год, действовала программа «7-20-25». По ней около 1 трлн тенге освоено, сейчас финансирование ограничено до 100 млрд тенге в год. Новая программа «9-20-25», я думаю, приходит в дополнение к лимитированной программе «7-20-25». Уже известна примерная сумма ежегодного финансирования новой программы - 150 млрд тенге. При таком объеме финансирования, я думаю, сильного влияния на цены не будет. У нас в целом рынок жилья большой, роль ипотеки в нем не такая серьезная. По нашим данным, рынок жилья в стране оценивается в 10 трлн тенге. Эти дополнительные 150 млрд тенге существенного спроса на жилье не создадут. Мы видим, что предложение жилья увеличивается, растет объем строительства – примерно в среднем 15 млн квадратных метров ежегодно вводится в эксплуатацию, в Астане идет активное строительство, в Алматы, в других городах. Соответственно, спрос должен успевать за этим предложением, тогда равновесие на рынке жилья будет. 8000 квартир, которые планируют реализовывать каждый год по «9-20-25», серьезного влияния не окажут», - полагает Аскар Кысыков.

Экономист задается вопросом, насколько «9-20-25» будет являться социальной ипотекой. Ставка в размере 9% годовых, считает он, достаточно высока. Потянет ли ее целевая категория - в этом есть сомнения.

«Эта программа будет нацелена на молодежь. Молодым людям будет тяжеловато получить доступ к ней, потому что нужно будет показать доходы. Я думаю, что в этой программе может появиться проблема недостатка заемщиков, участников для освоения этих средств. Сейчас у нас инфляция в районе 10%, базовая ставка остается высокой - на уровне 16%. В дальнейшие годы она будет снижаться, и ставки по рыночной ипотеке будут двигаться как раз к значению 9%. И, соответственно, это уже будет просто рыночная ипотека. Смысл в льготной программе «9-20-25» вообще отпадет», - считает собеседник.

«Бюджетных денег на всех не хватит»

В Казахстане в последние годы участие государства на ипотечном рынке сильно возросло. Его долю присутствия необходимо снижать, запуская более рыночные процессы, отмечает Галымжан Айтказин.  

«Коммерческий сегмент ипотечного кредитования связан с денежно-кредитной политикой, с уровнем инфляции. Как вы знаете, у нас сейчас Нацбанк продолжает жесткую денежно-кредитную политику, чтобы инфляция вернулась в коридор. Самая большая проблема у нас - рост цен. Когда мы сможем его побороть, то, соответственно, ставки будут снижаться. При инфляции на уровне 5-7% никто не будет держать высокую ставку. У нас государство зачастую одними руками пытается снизить цены, но другими поощряет их рост», - отмечает эксперт.

По мнению Аскара Кысыкова, бюджетных средств на всех нуждающихся в жилых площадях не хватит. Без развития коммерческого сегмента жилищного кредитования в стране сложно обойтись. Но в условиях двузначной инфляции это непростая задача.

«У нас многие ждут снижения базовой ставки в следующем году, в последующие годы, поскольку уже она идет на спад. Сейчас ее уровень в 10% прогнозируется, как только будет снижена базовая ставка хотя бы до уровня 9%, уже можно будет говорить о возрождении рыночной ипотеки, когда люди будут брать не по льготным государственным программам. В стране действует множество инструментов, которые поддерживают социально уязвимые слои населения. Они являются очередниками на получение жилья из государственного фонда, соответственно, имеют право пользоваться различными направлениями жилищной поддержки - арендное жилье для работающей молодежи, арендное жилье без выкупа, арендное жилье с правом выкупа. Очередникам выдается жилье по низкой стоимости, которая значительно ниже рыночной, предоставляется жилищный сертификат на первоначальный взнос, то есть по сути первоначальный взнос составляет 0%. И есть дополнительные льготные программы - «Бакытты Отбасы», «Шанырак», в которых процентные ставки 2-5%. То есть в принципе есть инструменты получения жилья для социально уязвимых категорий населения. Но другой вопрос, что нуждающихся в жилье очень много - в очереди состоит порядка 600 тыс. человек. Бюджетных денег не хватает на всех. Соответственно, нужна коммерческая ипотека с доступными ставками», - считает Аскар Кысыков.

«7-20-25» пользуется большим спросом, много желающих в ней участвовать, но ввиду урезанного объема финансирования доступа к ней не имеют, отмечает он.

«Я знаю, что многие люди стоят в очереди. Думаю, можно было бы программы «7-20-25» и «9-20-25» расширить, не делать их узкими, чуть-чуть увеличить объем. Очередники могли бы получать жилье по ним. При этом можно сделать ограничение - чтобы приобретаемое жилье было их первым и единственным. Чтобы люди не покупали за счет них второе, третье жилье для сдачи в аренду», - говорит спикер.

«Госпремии – другой вид субсидирования»

На протяжении многих лет в Казахстане обсуждается вопрос монопольного положения Отбасы банка в части применения системы жилстройсбережений, которая предполагает госпремирование жилищных депозитов. Другие БВУ высказывали заинтересованность в ней, однако пока такой возможности им не предоставили. В текущем году председатель Агентства по развитию и регулированию финансового рынка Мадина Абылкасымова заявила, что сегодня обсуждается вопрос наделения таким правом банков второго уровня. Соответствующее предложение даже уже внесено в правительство.

Опрошенные центром деловой информации Kapital.kz эксперты не видят в этом особого смысла.   

«В целом я не думаю, что это повысит доступность ипотеки, потому что сейчас инструменты жилищных сбережений в принципе доступны всем гражданам в Отбасы банке, они могут спокойно пойти туда, открыть депозит. Сейчас примерно в Отбасы банке 2,7 млн вкладчиков. Если коммерческие банки подключатся к системе жилстройсбережений, эти вкладчики просто могут перераспределиться в другие банки. Но я не думаю, что коммерческие банки смогут предложить лучшие условия, чем у Отбасы банка, потому что он получает бюджетное финансирование и может предложить привлекательные условия клиентам. А банки будут удерживать какую-то часть клиентской базы у себя, аккумулировать какие-то деньги. Банки будут заинтересованы, чтобы жилищносберегательные депозиты для них стали дополнительным фондированием», - комментирует экономист Аскар Кысыков.

Галымжан Айтказин отмечает, что, с одной стороны, эта мера уравняла бы правила игры, отняв у квазигосбанка своего рода карт-бланш.

«У Отбасы банка наибольшая доля ипотечного рынка концентрируется, потому что у этого банка имеется возможность предоставлять более дешевое финансирование по сравнению с коммерческими банками. Что касается распространения системы жилстройсбережений на другие БВУ, то это бы сделало правила игры более справедливыми, чтобы не было у Отбасы банка привилегий. Но стоит понимать, что система жилстройсбережений, в которой есть поощрение государства, на самом деле относится к одному из видов субсидирования ипотечного рынка. Насколько это хорошо, нужно тоже задуматься, поскольку это является элементом финансовой регрессии, то есть по сути предоставлением нерыночной ставки, стоимость денег сильно искажается. Какой это эффект может оказать, нужно смотреть, поскольку это тоже может в конечном итоге привести к ажиотажу, росту цен на жилье, так как больше людей смогут участвовать в системе. Очень аккуратно к этому вопросу нужно подходить», - рекомендует эксперт.

Подытоживая, он подчеркивает, что важнее в госпрограммах настроить более точечную адресность. Они должны работать не на массовый тираж, а на конкретный сегмент.