Субсидировать ипотеку необходимо непосредственно заемщикам - эксперты

Избыточное присутствие государства на рынке жилищного кредитования последние пят лет завело его в состояние хронической зависимости. Галопирующая инфляция в стране продолжает сохраняться, что делает жилищные линии банков второго уровня дорогими. На нее ориентируется базовая ставка Национального банка, к которой, в свою очередь, привязаны  размеры процентов по ипотечным кредитам БВУ. Сегодня БС держится на максимуме - 16,75%, коммерческий сегмент ипотеки сведен к минимуму. В среднем банки второго уровня предлагают собственные ипотечные продукты по ставкам от 18%. Для большей части казахстанцев они кабальные, но и круг льготных жилищных программ в последнее время сужается. 

Каждое третье жилье покупается в ипотеку 

Приобрести жилье за наличный расчет значительная часть казахстанцев позволить себе не может. Если сопоставить данные официальной статистики, то каждая третья квартира в стране приобретается в ипотеку. Так, по итогам 2022 года, по цифрам аналитического центра Первого кредитного бюро, в стране было заключено 166 тыс. ипотечных договоров. Общее же количество сделок купли-продажи жилья в аналогичном периоде, согласно сведениям Бюро национальной статистики РК, составило 465 тыс. То есть более чем треть жилья - 35% - приобретена в ипотеку. Это на 8% выше показателя 2021 года и на 4% ниже значений 2020 года.

«В 2022 году в Казахстане было выдано 166 тыс. ипотечных кредитов. Относительно 2021 года рост составил 2,1% (3,4 тыс. единиц), 2020-го – 37,5% (45,2 тыс. единиц). Высокие уровни 2022 и 2021 годов прежде всего связаны с поступлением на рынок пенсионных накоплений и сохранением на протяжении указанных периодов низких порогов на их снятие», - комментируют аналитики Первого кредитного бюро.

Активно заходить на рынок ипотечного кредитования государство начало в 2018 году с целью вывести его из стагнации после шока 2015 года, когда тенге отпустили в свободное плавание и национальная валюта сдала позиции. Началось все с запуска программ льготного ипотечного кредитования 7-20-25 и «Баспана хит». Позже в Отбасы банке появились новые проекты, рассчитанные на социально уязвимые слои населения, бюджетников, региональные программы жилищного кредитования. Большую встряску и ипотечному рынку, и в целом рынку жилой недвижимости обеспечила программа досрочных изъятий из ЕНПФ, дававшая возможность вкладчикам за счет них улучшить жилищные условия. В результате объем годового ипотечного кредитования за пять лет увеличился пятикратно – с 357 млрд тенге в 2017 году до почти 2 трлн тенге в 2022 году. В итоге, по данным статистики монетарного регулятора, общий объем ипотечного портфеля в стране достиг 4,7 трлн тенге, увеличившись за пять лет в три раза. Именно этим приростом и объясняется снижение доли просроченных ипотечных кредитов, считают аналитики ПКБ. 

«По состоянию на 1 января 2023 года объем ипотечных кредитов с просрочкой платежей в 90 дней и более составил 221,8 млрд тенге. Тут ситуация двоякая. По сравнению с 1 января 2022 года (229,1 млрд тенге) показатель снизился на 3,2% (7,2 млрд тенге), с 1 января 2021 года (184,1 млрд тенге) – увеличился на 20,5% (37,7 млрд тенге). Вместе с тем по состоянию на 1 января 2023 года доля NPL 90+ от общего ипотечного портфеля оказалась на минимуме за три последних года – 4,2%. Для сравнения: на 1 января 2022 года она составляла 6,2%, на 1 января 2021 года – 7,2%. Снижение доли просрочки происходит на фоне быстрого роста совокупного ипотечного портфеля. По состоянию на 1 января 2023 года он достиг 5 трлн 243 млрд тенге (с учетом списанных за баланс кредитов). За два года показатель увеличился вдвое, или на 2 трлн 684,3 млрд тенге», - привели данные в Первом кредитном бюро.

Лидерство на рынке ипотечного кредитования остается за Отбасы банком. В 2022 году объем выданных займов в квазигосбанке составил 1,3 трлн тенге. «Жилищно-сберегательный» выдал 48% от общего количества кредитов, или 79,8 тыс. единиц, в указанном периоде. 17% ипотечных кредитов в прошлом году было оформлено по 7-20-25. Здесь стоит отметить, что востребованность этой программы в 2022 году значительно повысилась. За этот год количество выданных займов по ней увеличилось в два раза – с 13,9 тыс. единиц в 2021 году до 29,3 тыс. единиц в 2022 году. По данным Национального банка, за шесть месяцев 2018 года было выдано 3 289 ипотечных займов на сумму 39,4 млрд тенге, в 2019 году – 8 723 займа на 99,1 млрд тенге, в 2020 году – 10 207 займов на 120,8 млрд тенге, в 2021 году – 13 971 заем на 187,3 млрд тенге, в 2022 году - 29 364 займа на 427,1 млрд тенге. Если анализировать итоги 2019 года и 2022 года, то прирост кредитования произошел четырехкратный. В 2023 году «взлет» решено прервать – финансирование лимитировано до 100 млрд тенге в год. То есть в текущем году объем кредитования по этой программе вернется на уровень 2019 года.

Между тем потребность в жилье в Казахстане только увеличивается. По данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, на сегодня официально в очереди в местных исполнительных органах состоит 639 тыс. человек. За пять лет это число выросло в два раза – с 337 129 очередников в 2018 году. Стоит учитывать и граждан, не подпадающих ни под какие социальные категории, и стареющий жилищный фонд, и положительные демографические процессы. Очевидно, руководствуясь этими обстоятельствами, в 2022 году АО «Казахстанская жилищная компания» презентовало новую программу субсидирования ставок по ипотеке за счет бюджетных вливаний. Однако в правительстве отложили ее в ящик, ссылаясь на дефицит бюджета.   

В результате в сухом остатке сегодня мы имеем линейку продуктов Отбасы банка, ограниченную лимитом программу 7-20-25 и дорогостоящие собственные ипотечные программы БВУ.

Господдержка должна быть точечной 

Опрошенные центром деловой информации Kapital.kz эксперты единогласны, что в Казахстане нужно развернуться лицом к рыночным правилам игры и идти на понижение госвмешательства. Только при таком условии цены на жилье и стоимость ипотечных денег будут равновесными.

Субсидирование ипотеки должно быть адресовано непосредственно заемщикам, минуя банки, считает экономист Мурат Темирханов. «Если правительство намерено субсидировать, то нужны рыночные методы. Банки должны предлагать только рыночные ставки, все должны бороться между собой. А государство, если хочет кому-то помочь, должно персонально заемщикам помогать в выплате процентов. Тогда будут работать рыночные механизмы, будет конкуренция на рынке ипотеки. А сейчас даются льготные процентные ставки, у всех банков одинаковые условия, никакой конкуренции нет. То есть сам принцип надо менять, нужно выстроить такие механизмы, чтобы работали рыночные ставки», - полагает эксперт.   

В условиях наличия монопольной государственной программы ипотечного кредитования говорить о запуске коммерческими банками собственных рыночных практически невозможно, отмечает консультант ДПИ AERC Евгения Пак.  

«Банкам не имеет смысла запускать собственные программы, так как им не выиграть конкуренцию по ставкам и условиям у государственных. Чтобы говорить о рыночной ипотеке от БВУ, надо для начала создать рыночные условия в данном секторе. Безусловно, полный отказ от государственной поддержки был бы болезненным для общества. Но фиксация ставки – не единственный способ господдержки. Можно и нужно поменять государственную поддержку на более гибкую и более приближенную к рыночным условиям», - считает спикер.

По мнению Евгении Пак, говорить однозначно о том, что льготные ипотеки реально и качественно поддерживали доступность жилья для граждан нельзя, так как создаваемый за счет поддержки государства искусственный платежеспособный спрос на «квадраты» стал причиной двузначных темпов роста цен на первичное и вторичное жилье, в частности, в прошлом году.

«Рост спроса на жилье за счет широкого распространения льготных ипотечных программ привел к росту цен за квадратный метр, не сопровождающийся улучшением качества застраиваемого жилья. В итоге все выгоды от низкой процентной ставки для потребителя нивелировались увеличением цен. Конечным бенефициаром таких программ стали застройщики, а не потребители (покупатели жилья)», - считает она.

Оказывать поддержку населению в части доступности жилья следует с позиции адресности. Очевидно, что не всем желающим приобрести жилье требуется государственная финансовая поддержка, подчеркивает консультант ДПИ AERC. «Чем «размазывать» государственные средства по разным льготным программам с довольно обширными критериями участия в них, лучше повысить точечность и качество оказываемой поддержки», - отмечает Евгения Пак.  

Если смотреть на проблему комплексно, то очевидно, что социально уязвимым категориям населения, которым действительно нужна финансовая поддержка в приобретении жилья, низкая процентная ставка мало чем может помочь, ведь банки не могут выдавать им займы ввиду их низкой платежеспособности. В этой связи более рыночным и менее искажающим способом видится поддержка в форме государственного участия в первоначальном взносе. За рубежом этот вид поддержки известен как down payment.

Во избежание спекуляций условием при получении гранта является то, что индивид, получив этот взнос, обязуется прожить в приобретенном в ипотеку жилье от 3 до 10 лет (период варьируется в зависимости от суммы гранта), то есть не имеет права перепродавать данное жилье, подчеркивает спикер. 

Нет рыночной ипотеки - нет секьюритизации 

Преобладание льготных ипотечных направлений снижает предпосылки к развитию в стране механизма секьюритизации, который мог бы быть актуальным в условиях конкурентного коммерческого жилищного кредитования, отмечают эксперты.

К слову, секьюритизация ипотеки, простыми словами, - это выпуск ценных бумаг на пул ипотечных кредитов.

«Допустим, банк получил средства вкладчиков и часть из них выдал в качестве кредитов, например, по ипотеке – типичная деятельность для банка. Но выданный банком ипотечный заем - неликвидный для него актив, так как деньги от заемщика поступают в банк медленно и понемногу. И если банку нужны средства прямо сейчас, он может «высвободить» часть своих средств, выданных в кредит - выпустить секьюритизированные облигации, обеспеченные этими кредитами, и продать кому-то. После этого заемщики будут должны уже не банку, выдавшему ипотеку, а фактически новому владельцу данных облигаций — инвестору.

В нашем случае такой механизм не представляется возможным сейчас, на мой взгляд, потому что сегодня банки при выдаче ипотечных займов и так используют не собственные средства, а государственные, то есть государство выделяет средства для того, чтобы банк выдал их населению в качестве ипотечных кредитов. Зачем «высвобождать» средства, которые поступили банку от государства на конкретную цель?» - объясняет Евгения Пак.

Также, учитывая, что средства выдаются в итоге потребителям по льготной, а не рыночной процентной ставке, созданные на такой основе облигации вряд ли будут интересны рыночным инвесторам - инфляция сейчас гораздо выше ставки по льготным ипотекам, подчеркивает она.

О том же говорит и главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов. Во-первых, из-за доминирования льготных госпрограмм размер портфеля коммерческих ипотечных займов довольно скромен и не оказывает какого-либо значимого давления на капитал банковского сектора, так чтобы была необходимость его продажи для высвобождения ликвидности, уточняет Рамазан Досов.

«Во-вторых, секьюритизированные займы, как правило, наиболее интересны институциональным инвесторам, владеющим «длинными» деньгами. В Казахстане, к сожалению, наблюдается весьма высокая концентрация этих средств в лице крупнейшего институционального инвестора – ЕНПФ. Соответственно, конкурентной среды на стороне спроса на секьюритизированные облигации нет. В-третьих, интерес к секьюритизации портфелей льготной ипотеки будет весьма низким, поскольку она выдается по льготным ставкам («7-20-25» – 7%, по программам Отбасы Банка – 4,5–10%). В настоящий момент на рынке можно вложиться в безрисковые инструменты (инструменты изъятия ликвидности НБРК, облигации Минфина) с доходностью на уровне базовой ставки 16,75%. Другими словами, инвестпривлекательность таких ценных бумаг будет невысокой», - поясняет эксперт.

Таким образом, подытоживает он, основными препятствиями для развития механизма секьюритизации рыночных ипотечных займов являются доминирование льготных программ на стороне предложения и низкая конкуренция на стороне спроса на эти инструменты. Кроме того, добавляет аналитик, высокая стоимость рыночных ипотечных займов серьезно ограничивает пул платежеспособного спроса на них.

«Тем не менее инфляция в стране замедляется, что создает предпосылки для будущего снижения базовой ставки. Вкупе с продолжающимся сворачиванием льготных ипотечных программ это открывает окно возможностей для роста рыночной ипотеки и ее последующей секьюритизации», - не исключает Рамазан Досов.