astana.gov.kz
Рынок коммерческой недвижимости подсчитывает потери из-за скидок
арендаторам и растущей вакантности: спрос на традиционные офисные помещения заметно сокращается, владельцам торговых объектов в борьбе за клиентов приходится снижать ставки аренды. Эксперты советуют владельцам недвижимости формировать запасы ликвидности, а также быстро адаптироваться под новые запросы клиентов - мини-офисы и формат hot-desk. Какие еще тренды прослеживаются на рынке коммерческой недвижимости, они рассказали корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz.
Гибкий офис
Общие потери двух самых крупных рынков офисной недвижимости - Алматы и Нур-Султана - составляют порядка 45 млрд тенге по итогам 2020 года, делится данными независимый эксперт рынка коммерческой недвижимости Шахида Садырова. В статистику включены данные за период локдауна и с учетом скидок арендаторам. При этом, несмотря на постепенное возвращение уровня ставок аренды к докризисным показателям, отдельные игроки по-прежнему вынуждены предоставлять скидки ключевым арендаторам во избежание увеличения вакантности. Ведь с учетом новых реалий вакантность на рынке офисной недвижимости может достигать 30%.
«Потери арендодателей составляют порядка 30% и преимущественно сформированы за счет скидок и растущей вакантности. Если говорить о спросе на помещения офисной недвижимости, то он заметно сокращается, компании оптимизируют занимаемые пространства, отправляя часть сотрудников на удаленный режим работы. Так, наблюдаются запросы на оптимизированные пространства, с более эффективным управлением площадями», - говорит Шахида Садырова.
При этом говорить об отсутствии перспектив у офисной недвижимости пока рано, отмечает независимый эксперт по коммерческой недвижимости Игорь Ким. Рынок на стадии формирования и адаптации к новым условиям: режим удаленной работы изменит концепцию организации офисного пространства в ближайшие годы. Он уточняет, что изменения на рынке офисной недвижимости частично затронули сектор торговой и жилой недвижимости. Например, из-за того, что большинство сотрудников были вынуждены работать из дома, у них появилась потребность в наличии торговых и социальных объектов на территории своих жилых комплексов.
Некоторые крупные компании готовы пересмотреть подходы к режиму работы сотрудников офлайн и сократить количество одновременно пребывающих в офисе на более чем 30%, отмечает Шахида Садырова. Поэтому и появляется спрос на гибкие пространства, или так называемые hot-desk, мини-офисы, приложения по управлению рабочими местами.
По наблюдениям экспертов, мода на просторные и малоэффективные офисы, с собственными конференц-залами, уходит. Более актуальной становится коллаборация коворкинг-пространств, вокруг которых компании занимают площади, пользуясь общей, доступной инфраструктурой по мере необходимости.
В целом ситуация на рынке офисной недвижимости складывается неоднозначно. Аналитики признают, что, с одной стороны, эффективность удаленной работы не уступает традиционной модели, что, в свою очередь, снижает спрос на вакантные площади. С другой - для тех компаний, которые остаются в офисах, необходимы большие площади из-за введенных норм по социальной дистанции. Если ранее норма на одного сотрудника составляла от 8 до 12 кв. метров, то сейчас рассматривается показатель от 10 до 14 кв. метров. А для этого нужно не только увеличивать площади кабинетов, но и реорганизовывать офисные пространства.
Сторговаться получается. Но не всем
На рынке торговой недвижимости наблюдается тренд по замене фиксированной арендной платы выплатами процентов с товарооборота. Такой формат договоренностей не несет в себе угрозы ни одной из сторон, делится наблюдениями Шахида Садырова, поскольку это увеличивает заинтересованность управляющей компании, а значит и вовлеченность в повышении доходов арендатора.
«Однако при отсутствии прозрачности такого рода отношения ведут в тупик, создавая нездоровый фон для долгосрочного партнерства», - предупреждает она.
Ставки аренды торговой недвижимости к прежним показателям к концу 2020 года не вернулись. Исключением стали продуктовые магазины и магазины по продаже техники и электроники. Эксперт указывает, что скидки арендаторам колеблются от 20 до 30% в зависимости от категории. При этом загрузка торговых площадей снижается до 85%.
Ситуация у торговых центров и street retail на сегодня складывается также непросто. Для удержания арендаторов, а также снижения спроса на рынке владельцы недвижимости снижают арендные ставки, предоставляют каникулы и идут на гибкие условия взаиморасчетов. Компании также пересматривают условия аренды с арендодателями и сокращают занимаемые площади.
«Последние вынуждены соглашаться и подходить к переговорам более гибко. В иных случаях рассматривается переезд из дорогих объектов класса А в более доступные объекты класса B, а то и вовсе С», - рассказывает независимый эксперт рынка коммерческой недвижимости Игорь Ким.
Он поясняет, что потери в торговом секторе, в среднем, если говорить о
полноценных торгово-развлекательных центрах, составили от 40 до 60% для самых
крупных игроков. Ведь уровень потерь напрямую
зависит от масштаба развлекательных площадей и фудкортов, часть из которых
остаются закрытыми с момента объявления локдауна в середине марта.
К слову, рынок развлекательных услуг «просел» практически до ноля, не успев сгенерировать доходы в первый неполный квартал 2020 года. При этом если развлекательные центры относительно готовы к открытию при разрешении на работу, то кинотеатры страны частично возобновили свою деятельность в ущерб себе. На сегодня посещаемость кинотеатров снизилась до 75%.
«После сильного удара в период локдаунов относительно выровнял свои позиции фешен-ретейл. Основным игрокам удалось практически виртуозно управлять товарными запасами, лавируя между закрытиями и сезонными коллекциями. Если летом и осенью мы наблюдали резкое снижение предложения сезонных коллекций, существенные отсрочки в поставках актуальных товаров, то на сегодняшний день, несмотря на общее снижение спроса, сильные ретейлеры остаются «на плаву», - говорит Шахида Садырова.
Что касается гостиниц, то упавшая в период локдауна до ноля загрузка сейчас не поднимается в среднем выше 8-12%, обслуживая только резидентов страны. В годовом же промежутке гостиничный сектор теряет больше 50% доходов, добавляет она.
«По итогам третьего квартала текущего года уровень загрузки пятизвездочных отелей, ориентированных в основном на иностранных гостей, снизился на 16,2% относительно аналогичного периода прошлого года. Уровень заполняемости 4* и 3* отелей, ориентированных на локальных гостей, демонстрирует снижение загрузки на 12,1-13,6%», - подтверждает Игорь Ким. В ближайшие годы основным фокусом гостиничного сектора будет внутренний рынок, затем региональный и международный, добавляет эксперт.
