Как трансформируется рынок торговых площадей и составит ли онлайн-торговля серьезную конкуренцию «живым» бутикам, в интервью корреспонденту «Капитал.kz» рассказала независимый эксперт по коммерческой недвижимости Шахида Садырова.
- Шахида, мы понимаем, что
торгово-развлекательные центры теряют своих арендаторов. Правда, руководство
ТРЦ не спешит делиться информацией о том, в каких масштабах и как быстро это
происходит. Что предпринимают ТРЦ, чтобы замедлить этот процесс?
- Потери арендаторов в текущей ситуации для управляющих ТРЦ компаний неизбежны,
а их масштабы зависят от ряда факторов, которые в свою очередь определяют
гибкость арендодателя по условиям аренды. При отсутствии серьезных кредитных
обязательств и необходимости капитального ремонта управляющие компании могут
пойти на существенные уступки, дабы удержать арендатора.
Как правило, наиболее рабочим инструментом являются скидки по ставкам аренды и полный уход от фиксированной ставки к проценту от товарооборота, реже используются схемы отсрочки платежей, когда часть аренды выплачивается через определенный промежуток времени, так скажем, в будущие «лучшие времена». Однако в случае банкротства и выхода арендатора из рынка в целом все усилия обеих сторон оказываются тщетными. Мы уже наблюдаем выход не только частных мелких ретейлеров, но и крупных сетевых операторов. На днях о выходе с рынка объявила крупная продуктовая сеть, и это только начало. Думаю, что в ближайшие два года мы чаще будем становиться свидетелями подобных новостей. В целом можно прогнозировать повышение вакантности в крупных объектах на рынке в среднем до 10%, при текущей 100% заполняемости.
- Насколько серьезными могут оказаться проблемы супер- и гипермаркетов в ближайшей перспективе, если ситуация с пандемией и карантинными режимами не изменится? Насколько негативно это скажется на инвестпривлекательности объектов? Ведь многие из них запущены с привлечением частных инвесторов.
- Повторное закрытие ТРЦ может погубить как управляющие компании, так и арендаторов. Закрытие ТРЦ в выходные дни также негативно сказывается на экономике проектов. Мы наблюдаем незначительный рост количества посетителей в будние дни по понедельникам и пятницам, однако данные колебания не способны компенсировать потери выходных дней.
По результатам ряда международных исследований прогнозы по инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости не самые радужные, в среднем снижение капитализации активов ожидается на уровне 25-45% для бизнес-центров и торговых объектов. Данный прогноз достаточно реалистично отражает и ожидания на казахстанском рынке в перспективе от одного года до двух лет. Если говорить о среднесрочной перспективе от 2 до 5 лет. Я считаю, что рынок постепенно будет выравниваться, возвращая нас к ожиданиям текущего года уже в 2024-2025 годах.
- Я наблюдаю, что владельцы многих бутиков в ТРЦ открывают интернет-магазины. Это ведь тоже фактор невозврата в супер- и гипермаркеты?
- Да, и это лучшее решение в текущих реалиях. Ретейлеры, способные достаточно быстро адаптироваться к новым трендам, имеют больше шансов на выживание, именно об этом сейчас для многих и идет речь. Наличие качественной платформы для торговли, налаженная система доставок и работа над возвратами помогут удержать бизнес на плаву. На сегодня в Казахстане функционирует порядка 2 400 интернет-магазинов, и данная цифра будет расти вместе с благоприятными для этого условиями, в том числе локдауны и ограничения. Более полутриллиона тенге в 2019 году прошло через интернет-пространство, в период ЧП и локдаунов эта цифра выросла в среднем на 5-7%. И это существенно, особенно принимая во внимание тот факт, что Insta-торговля на сегодня является теневой и нигде не фиксируется. Единственным способом приблизительно оценить объем торговли, например, на Instagram-площадке является отслеживание объемов транзакций по картам физических лиц в банках второго уровня, однако доступа к такой информации нет, и как много казахстанцы реально покупают онлайн – нам остается только гадать.
- Может ли онлайн-торговля составить серьезную конкуренцию торговым центрам? Какую долю рынка ретейла она может занять?
- Все будет зависеть от того, насколько ретейлеры смогут профессионально работать онлайн. Также многое зависит и от специфики товаров, в частности, приобрести книгу или технику в онлайн-магазине проще, чем одежду или продукты питания. Поэтому для некоторых магазинов новая платформа может стать долгосрочной. Однако я верю в то, что качественные торговые площадки, такие как ТРЦ, списывать со счетов еще слишком рано. Объем онлайн-торговли в мире, по разным оценкам, достигает не более 17-19%, в Казахстане – около 15%. При этом мы говорим о высокоразвитых рынках, где логистика осуществляется быстро, качественно и недорого. На нашем рынке все немного сложнее, логистика по-прежнему требует совершенствования, цена доставки довольно высокая, потребительские привычки и желание «потрогать, пощупать» и реально оценить товар достаточно сильны, поэтому предпосылок к вытеснению традиционного ретейла онлайн-магазинами я пока не вижу.
- Мне также интересны ваши наблюдения: усилилась ли конкуренция за покупателя между магазинами и ТРЦ?
- В силу того, что стрит-ретейл в нашей стране развит достаточно слабо, конкуренция между магазинами у дома и ТРЦ существует по большому счету только в разрезе продуктового ретейла, а именно между якорными супермаркетами и мелкими продуктовыми магазинами у дома.
По состоянию на август объем продовольственного рынка страны вырос на 4,8%, в то время как объем непродовольственного оборота снизился более чем на 16%. Эта статистика достаточно точно отражает реальную картину, когда население страны вынуждено сокращать расходы на товары не первой необходимости.
По итогам трех кварталов текущего года рынок торговой недвижимости в сегменте качественных объектов просел в среднем на 40-45%. При этом, чем крупнее и внушительнее объект, тем больше масштаб – до 60% от планового показателя на текущий год. Связано это, прежде всего, с долей развлекательного сегмента и сегмента общественного питания. То есть чем выше доля площадей, приходящихся на кинотеатры, детские развлекательные центры и фуд-корты, которые не функционируют с марта текущего года, тем выше уровень потерь.
- Как такового противостояния за долю на рынке между торговыми центрами и магазинами у дома нет?
- Текущие особенности при пандемии вносят свои коррективы в потребительское поведения казахстанцев. И это действительно способствует переменам на рынке фуд-ретейла. В рамках жестких ограничительных мер потребитель находится в поисках более удобных форматов магазинов и чаще обращается к ним, однако говорить о перекраивании рынка пока рано. По моему мнению, пандемия все же носит временный характер, и ретейл рано или поздно вернется к своему привычному статусу с некоторыми поправками, без существенного передела центров тяжести. Если говорить о противостоянии магазинов у дома и гипер- и супермаркетов, то здесь важно понимать, что структурно данные категории находятся на разных плоскостях и полноценно конкурировать друг с другом не могут. Гипер- и супермаркеты по-прежнему будут доминантами на рынке фуд-ретейла.
- Какие шансы у фуд-ретейла, воспользовавшись ситуацией, перейти на новый уровень развития?
- Подобный формат торговли имеет высокий потенциал развития. Однако снизить стоимость товаров и расширить ассортиментную матрицу в рамках мелких точек достаточно сложно. Для этого нужна правильно выстроенная схема работы, очень детальная работа с остатками товаров и отлаженная система логистики, для беспрерывного курсирования между торговыми точками. Думаю, в перспективе мы обязательно увидим сетевых операторов магазинов у дома. Запускать такого рода бизнес стоит в густонаселенных спальных районах, вне непосредственной близости к крупным гипермаркетам.
