Миргуль Омурзакова, управляющий директор Capital Partners, поделилась с «Капитал.kz» наиболее актуальными трендами на рынке коммерческой недвижимости Астаны и Алматы.
— Миргуль, как чувствуют себя сейчас девелоперы: планы основных игроков нацелены на увеличение строительства или заморозку проектов?
— Сейчас мы наблюдаем, что девелоперы делают упор на развитие жилой недвижимости как в крупных городах, так и за их пределами. Рынок жилой недвижимости в этом году показал прирост и по итогам года в сравнении с 2017-м увеличится более чем на 8%.
Что касается офисной недвижимости, то в прошлом году в Алматы и Астане были введены несколько масштабных объектов. Но с тех пор офисное строительство, в частности класса А, несколько приостановилось.
Однако, несмотря на снижение скорости, мы ожидаем на рынке в этом году введения нескольких офисных объектов, самый крупный из них — бизнес-центр класса ASeifullin Plaza. Общая площадь проекта составляет 30 000 кв. м. Кроме этого, в ближайшие годы будет запущен проект Esentai City, который после завершения строительства значительно увеличит фонд офисных площадей класса А. Реализация проекта запланирована на 2019−2021 годы. Однако здесь предусмотрена только продажа. Также началось строительство проекта офисного здания с западной стороны от Esentai Mall, но, к сожалению, детальной информацией по данному проекту сейчас я не владею.
В динамике видно, что офисная недвижимость пока не прирастает, в этом году ожидается введение в эксплуатацию небольшой площади офисных площадей в сравнении с прошлым годом. Так, в Алматы до конца 2018 года ожидается ввод в эксплуатацию около 40 тыс. кв. м офисных площадей, что увеличит предложение на рынке на 3,2%, а в Астане до конца 2018 года ожидается ввод в эксплуатацию около 60 тыс. кв. м. офисных площадей, что увеличит предложение на рынке на 8,6%.
— Если разбить новые офисы площади по классам, то какая доля пришлась на каждый?
— Мы, как девелоперы, следим за рынком в целом и при анализе опираемся на данные консалтинговых агентств, по их информации, общая площадь офисных помещений класса, А и B в Алматы составила около 1,2 млн кв. м, из которых львиная доля приходится на класс B, и не более 13−15% на класс А.Что касается Астаны, то соотношение тоже больше в сторону помещений класса B, из общего предложения в 0,8 млн кв. м оно составляет около 60%.
— Как меняются цены на офисы и с чем это связано?
— Из-за перенасыщения рынка мы видим, что арендные ставки в классах А, B, С плавно снижаются, особенно в классах B и С. Как я говорила ранее, до конца этого года ожидается увеличение рынка в Алматы примерно на 40 тыс. кв. м. Это может повлечь за собой небольшой рост доли вакантных помещений. Тем не менее, ставки аренды в тенге не будут сильно падать, потому что рынок уже достиг определенного предела. Но даже если цены и будут падать, то не более чем на 3−5%.
Драматического роста арендных ставок в классе, А мы не прогнозируем ни в Алматы, ни в Астане. Предложения этого сегмента ограничены — но в то же время мы ожидаем, что компании будут увеличивать свое присутствие в зданиях этого класса. В классе, А процентное соотношение вакантных площадей снизилось заметно в сравнении с прошлым годом и составляет примерно 15−17%, но как было сказано выше, с увеличением предложения доля вакантных помещений может вырасти.
— Как изменились цены на торговые площади? Правда ли, что торговые сети переживают сейчас в Казахстане нелегкие времена?
— Дедолларизация арендных ставок продолжает иметь место, кроме этого, некоторые ретейлеры переходят на схему процента с оборота. Также с появлением пешеходной улицы на Панфилова в Алматы эта часть города снова становится интересной для стрит-ретейла, поэтому, я думаю, что вскоре мы увидим на этой улице еще больше изменений.
— Какие офисы и торговые помещения предпочитает бизнес сейчас?
— Тенденция на рынке такова, что для арендаторов — это комфортный рынок. Они имеют возможность улучшить свое офисное помещение и поменять его на более высокий класс, пусть даже не международного уровня, но нового формата, не повышая для себя значительно стоимость аренды. Более того, с течением времени идет постоянная миграция зданий из одного класса в более низкий. А у арендаторов всегда есть потребность повышать класс своих офисов, или, как минимум, оставаться в своем. И, соответственно, с устареванием офисных зданий они мигрируют в новые, этого же класса, либо выше.
Также могу сказать, что вместе с развитием технологий увеличивается количество мобильных сотрудников. А значит, повышается спрос на обслуживаемые офисы и коворкинг-зоны, где для них уже были бы созданы комфортные условия для работы. Это, возможно, пока не массовый тренд, но, во всяком случае, набирающий обороты.
— Как изменилась стратегия вашей компании, на какие проекты вы нацелены?
— Мы совсем недавно запустили проект Level 8, это новое альтернативное рабочее пространство, расположившееся на 8-м этаже Esentai Tower. Концепция Level 8 — это обслуживаемые офисы, а также коворкинг-зона международного уровня. Этот проект мы разработали для компаний малого и среднего бизнеса, чтобы позволить им самостоятельно выбрать наиболее оптимальную площадь для себя. А для мобильных людей и фрилансеров предусмотрели коворкинг-зону. Такие проекты трансформируют мир офисной недвижимости и подход к организации работы, решая потребности современного арендатора.
Над аналогичным небольшим проектом в 1600 кв. м мы работаем в Атырау.В данный момент находимся на стадии оценки этого рынка, изучаем спрос в регионе на офисы данного формата. Пока такой концепт не представлен в Атырау, но мы надеемся, что он будет таким же успешным, как и в Алматы.
Также сейчас рассматриваем возможность развития проекта в жилом сегменте. Мы работаем над концепцией проекта, рассчитанного на массовую аудиторию.
— Резюмируя, выделите, пожалуйста, наиболее заметные тренды на рынке коммерческой недвижимости сейчас.
— Во-первых, многие компании оптимизируют офисные площади и ищут варианты в более качественных бизнес-центрах, на более выгодных условиях аренды. Во-вторых, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, спрос на офисы класса, А увеличился на 15% в сравнении с 2017 годом, в основном за счет миграции арендаторов из других зданий.
— Какие тренды, скорее всего, начнут разворачиваться на рынке в ближайшее время, а какие останутся в прошлом?
— Как крупным, так и небольшим компаниям будет интереснее и выгоднее арендовать офисы в помещениях с ремонтом и мебелью. Это и есть обслуживаемые офисы. Компании не хотят тратить свои ресурсы на то, чтобы оборудовать офисы собственными силами. Более того, в стране набирают обороты стартапы, и уже в 2019 году мы ожидаем увеличения потока молодых и перспективных компаний в коворкинг-пространствах и приватных офисах на 4−12 человек.
Учитывая эти тренды, сдача в аренду помещений в черновой отделке (для средних и малых компаний) останется в прошлом. Также в прошлое уйдет тренд, когда небольшие компании занимают огромные по площади офисы. А вот собственники зданий первого и второго поколений, которые теряют актуальность, будут задумываться о возможном реконцепте, ремонте или пересмотре целевого назначения.
