Каковы настроения у девелоперов в Казахстане
АВТОР

23.10.2018 • 09:00 2589

Каковы настроения у девелоперов в Казахстане

Ставки аренды офисов в тенге не будут сильно падать

Миргуль Омурзакова, управляющий директор Capital Partners, поделилась с «Капитал.kz» наиболее актуальными трендами на рынке коммерческой недвижимости Астаны и Алматы.

— Миргуль, как чувствуют себя сейчас девелоперы: планы основных игроков нацелены на увеличение строительства или заморозку проектов?

— Сейчас мы наблюдаем, что девелоперы делают упор на развитие жилой недвижимости как в крупных городах, так и за их пределами. Рынок жилой недвижимости в этом году показал прирост и по итогам года в сравнении с 2017-м увеличится более чем на 8%.

Что касается офисной недвижимости, то в прошлом году в Алматы и Астане были введены несколько масштабных объектов. Но с тех пор офисное строительство, в частности класса А, несколько приостановилось.

Однако, несмотря на снижение скорости, мы ожидаем на рынке в этом году введения нескольких офисных объектов, самый крупный из них — бизнес-центр класса ASeifullin Plaza. Общая площадь проекта составляет 30 000 кв. м. Кроме этого, в ближайшие годы будет запущен проект Esentai City, который после завершения строительства значительно увеличит фонд офисных площадей класса А. Реализация проекта запланирована на 2019−2021 годы. Однако здесь предусмотрена только продажа. Также началось строительство проекта офисного здания с западной стороны от Esentai Mall, но, к сожалению, детальной информацией по данному проекту сейчас я не владею.

В динамике видно, что офисная недвижимость пока не прирастает, в этом году ожидается введение в эксплуатацию небольшой площади офисных площадей в сравнении с прошлым годом. Так, в Алматы до конца 2018 года ожидается ввод в эксплуатацию около 40 тыс. кв. м офисных площадей, что увеличит предложение на рынке на 3,2%, а в Астане до конца 2018 года ожидается ввод в эксплуатацию около 60 тыс. кв. м. офисных площадей, что увеличит предложение на рынке на 8,6%.

cf544e376199b89671a6896198c.jpg

— Если разбить новые офисы площади по классам, то какая доля пришлась на каждый?

— Мы, как девелоперы, следим за рынком в целом и при анализе опираемся на данные консалтинговых агентств, по их информации, общая площадь офисных помещений класса, А и B в Алматы составила около 1,2 млн кв. м, из которых львиная доля приходится на класс B, и не более 13−15% на класс А.Что касается Астаны, то соотношение тоже больше в сторону помещений класса B, из общего предложения в 0,8 млн кв. м оно составляет около 60%.

— Как меняются цены на офисы и с чем это связано?

— Из-за перенасыщения рынка мы видим, что арендные ставки в классах А, B, С плавно снижаются, особенно в классах B и С. Как я говорила ранее, до конца этого года ожидается увеличение рынка в Алматы примерно на 40 тыс. кв. м. Это может повлечь за собой небольшой рост доли вакантных помещений. Тем не менее, ставки аренды в тенге не будут сильно падать, потому что рынок уже достиг определенного предела. Но даже если цены и будут падать, то не более чем на 3−5%.

Драматического роста арендных ставок в классе, А мы не прогнозируем ни в Алматы, ни в Астане. Предложения этого сегмента ограничены — но в то же время мы ожидаем, что компании будут увеличивать свое присутствие в зданиях этого класса. В классе, А процентное соотношение вакантных площадей снизилось заметно в сравнении с прошлым годом и составляет примерно 15−17%, но как было сказано выше, с увеличением предложения доля вакантных помещений может вырасти.

— Как изменились цены на торговые площади? Правда ли, что торговые сети переживают сейчас в Казахстане нелегкие времена?

— Дедолларизация арендных ставок продолжает иметь место, кроме этого, некоторые ретейлеры переходят на схему процента с оборота. Также с появлением пешеходной улицы на Панфилова в Алматы эта часть города снова становится интересной для стрит-ретейла, поэтому, я думаю, что вскоре мы увидим на этой улице еще больше изменений.

— Какие офисы и торговые помещения предпочитает бизнес сейчас?

— Тенденция на рынке такова, что для арендаторов — это комфортный рынок. Они имеют возможность улучшить свое офисное помещение и поменять его на более высокий класс, пусть даже не международного уровня, но нового формата, не повышая для себя значительно стоимость аренды. Более того, с течением времени идет постоянная миграция зданий из одного класса в более низкий. А у арендаторов всегда есть потребность повышать класс своих офисов, или, как минимум, оставаться в своем. И, соответственно, с устареванием офисных зданий они мигрируют в новые, этого же класса, либо выше.

Также могу сказать, что вместе с развитием технологий увеличивается количество мобильных сотрудников. А значит, повышается спрос на обслуживаемые офисы и коворкинг-зоны, где для них уже были бы созданы комфортные условия для работы. Это, возможно, пока не массовый тренд, но, во всяком случае, набирающий обороты.

— Как изменилась стратегия вашей компании, на какие проекты вы нацелены?

— Мы совсем недавно запустили проект Level 8, это новое альтернативное рабочее пространство, расположившееся на 8-м этаже Esentai Tower. Концепция Level 8 — это обслуживаемые офисы, а также коворкинг-зона международного уровня. Этот проект мы разработали для компаний малого и среднего бизнеса, чтобы позволить им самостоятельно выбрать наиболее оптимальную площадь для себя. А для мобильных людей и фрилансеров предусмотрели коворкинг-зону. Такие проекты трансформируют мир офисной недвижимости и подход к организации работы, решая потребности современного арендатора.

Над аналогичным небольшим проектом в 1600 кв. м мы работаем в Атырау.В данный момент находимся на стадии оценки этого рынка, изучаем спрос в регионе на офисы данного формата. Пока такой концепт не представлен в Атырау, но мы надеемся, что он будет таким же успешным, как и в Алматы.

Также сейчас рассматриваем возможность развития проекта в жилом сегменте. Мы работаем над концепцией проекта, рассчитанного на массовую аудиторию.

— Резюмируя, выделите, пожалуйста, наиболее заметные тренды на рынке коммерческой недвижимости сейчас.

— Во-первых, многие компании оптимизируют офисные площади и ищут варианты в более качественных бизнес-центрах, на более выгодных условиях аренды. Во-вторых, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, спрос на офисы класса, А увеличился на 15% в сравнении с 2017 годом, в основном за счет миграции арендаторов из других зданий.

 — Какие тренды, скорее всего, начнут разворачиваться на рынке в ближайшее время, а какие останутся в прошлом?

— Как крупным, так и небольшим компаниям будет интереснее и выгоднее арендовать офисы в помещениях с ремонтом и мебелью. Это и есть обслуживаемые офисы. Компании не хотят тратить свои ресурсы на то, чтобы оборудовать офисы собственными силами. Более того, в стране набирают обороты стартапы, и уже в 2019 году мы ожидаем увеличения потока молодых и перспективных компаний в коворкинг-пространствах и приватных офисах на 4−12 человек.

Учитывая эти тренды, сдача в аренду помещений в черновой отделке (для средних и малых компаний) останется в прошлом. Также в прошлое уйдет тренд, когда небольшие компании занимают огромные по площади офисы. А вот собственники зданий первого и второго поколений, которые теряют актуальность, будут задумываться о возможном реконцепте, ремонте или пересмотре целевого назначения.

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Telegram

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

аренда офисов Capital Partners

23.10.2018 • 09:00 2589

Поделиться
Отправить
Вотсапнуть
Каковы настроения у девелоперов в Казахстане
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика