Сейчас лучшее время для переезда в новый офис
АВТОР

26.02.2018 • 08:32 2127

Сейчас лучшее время для переезда в новый офис

На данный момент правила диктует арендатор, говорит эксперт

Рынок офисной недвижимости эволюционирует. «После резкого роста общего предложения офисных зданий, который произошел до 2007 года, таких скачков больше не наблюдалось. Сегодня на смену старых зданий поколения 1997−2005 годов приходят новые. Идет постоянное движение, которое в итоге несильно влияет на общее предложение офисов определенного сегмента. С вводом в эксплуатацию новых зданий объекты, ранее позиционируемые как класс А, переходят в категорию В, здания класса В в свою очередь „превращаются“ в здания класса С, а здания класса С изживают себя — их либо будут сносить, либо капитально перестраивать и менять профиль, чтобы они соответствовали требованиям рынка», — Миргуль Омурзакова, управляющий директор Capital Partners, представляет свое видение рынка офисной недвижимости в Казахстане.

Опытные собственники ждут качественных арендаторов

«В любые времена недвижимость всегда будет востребована, просто меняются условия, при которых участникам рынка интересно работать. На данный момент правила диктует арендатор», — продолжает собеседница.

За последние годы было построено большое количество офисных зданий. Многие из них, к слову, являются точечной застройкой и не входят в состав какого-либо многофункционального комплекса. «Девальвация национальной валюты и ввод в эксплуатацию новых зданий повлекли за собой снижение арендных ставок. Во время кризисов компании оптимизируют бизнес, сокращают расходы. Стоимость аренды офиса — это то, что пересматривают в первую очередь. В условиях конкуренции мы видим, многие собственники зданий идут на уступки, иногда в ущерб себе, снижают ставку аренды, возмещают ремонтные работы, сокращают расходы на содержание здания», — обрисовывает ситуацию эксперт.

Эта модель, по ее словам, применяется прежде всего теми игроками, которые присутствуют на рынке сравнительно недавно — например, владельцы или управляющие компании абсолютно новых зданий. Либо игроки, временно являющиеся участниками рынка. К примеру, банки, у которых есть временный излишек офисных помещений, могут в краткосрочной перспективе сдавать в аренду по самым мягким условиям, но как только собственные нужды вырастут, они с легкостью разорвут отношения с арендаторами в пользу собственных потребностей.

Более опытные собственники, по словам эксперта, занимают выжидательную позицию — у них уже есть качественный пул арендаторов, с долгосрочными контрактами, который позволяет выждать некоторое время. Или же они заключают короткие контракты, позволяющие им отыграть позиции в случае роста рынка.

Мигрирующие арендаторы формируют спрос

Говоря об Алматы, Шахид Вани, генеральный директор Kassanov Estate Management, отмечает, что конкуренция между офисными зданиями растет, и это объясняет увеличивающимся предложением: определенное количество бизнес-центров — разных по площади — уже введено в эксплуатацию, и также строятся новые офисные помещения. «Рынок коммерческой недвижимости в Алматы уже близок к переполнению: предложение существенно выросло, и оно перестает соответствовать спросу», — комментирует собеседник.

«Если раньше спрос формировался частично за счет прихода на рынок новых компаний и частично за счет роста действующих арендаторов, то сейчас ситуация меняется. Сегодня спрос сформирован в основном за счет миграции арендаторов из одного здания в другое, из одного класса в другой, из менее перспективного района в более перспективный», — говорит Миргуль Омурзакова.

По ее мнению, сейчас лучшее время для переездов компаний: арендодатели проявляют гибкость в отношении потенциальных арендаторов. Вместе с тем, считает эксперт, нужно быть осторожным в принятии решений. Главная ошибка в подборе офисного пространства — сравнение одного здания против другого сугубо по стоимости аренды за один квадратный метр. «Однако не всегда офис в 2000 кв. м по ставке 5 копеек за кв. м будет эффективнее, чем офис в 1000 кв. м по цене 10 копеек за кв. м. Рассадить и в то, и в другое помещение можно, допустим, 100 человек. Но вопрос в том, какова реальная эффективность помещения — насколько эргономично пространство, продуманы ли детали, облегчающие жизнь современного человека, и т. д.», — обращает внимание собеседница.

Арендаторы сокращают площади

В Алматы сокращаются площади арендуемых офисных помещений, это стало заметно по итогам прошлого года и прошедшему периоду этого года, обозначает тенденцию Шахид Вани.

«Ввиду того, что последний год оказался непростым практически для всего бизнеса в Казахстане, предложение на рынке офисной недвижимости, как уже отмечалось, превышает спрос. Именно поэтому незанятых площадей в бизнес-центрах становится больше. Многие компании, особенно представители сектора МСБ, закрывают офисы либо уменьшают их площадь», — говорит эксперт.

Шахид Вани рассматривает ситуацию на конкретных бизнес-центрах, управлением которых занимается компания, которую он возглавляет, — Ambassador, Ambassador Plus, Ambassador Towers. «Во второй половине прошлого года и в прошедшем периоде этого года 28% арендаторов переехали в офисы площадью меньше в полтора-два раза по сравнению с той площадью, которую они занимали ранее. А 12% арендаторов отказались от арендуемых офисных помещений», — иллюстрирует собеседник. Однако, отмечает он, есть и арендаторы, которые заинтересованы в больших площадях.

Предложение в регионах превышает спрос

«Если говорить о том, достаточно ли в крупных городах офисной недвижимости, то в Актау и Атырау (наша компания имеет недвижимость именно в этих городах) предложение превышает спрос», — оценивает Миргуль Омурзакова.

В частности, в Актау перенасыщенность особенно заметна по офисной недвижимости класса А: свободных помещений в этом сегменте рынка — около 30%. В классе Б вакантные площади составляют 15%. В классе С их немного — всего 2%.

«В Атырау ситуация лучше, чем в Актау: доля свободных помещений составляет 10% по всему рынку. Стоит отметить, что предложение в Атырау почти в 2,5 раза больше, чем в Актау», — делится информацией эксперт.

Чем выше сегмент, тем меньше колебаний

Ставки аренды на офисную недвижимость в прошлом году упали до самых низких значений, резких колебаний не наблюдалось. «Если не будет каких-либо потрясений, мы ожидаем небольшой рост. Особенно в тех объектах, где собственники снижали расценки до минимума. В классе А, который представляет наша компания, больших колебаний ставок аренды никогда не было и не будет. Это уже третий большой кризис, который мы переживаем», — комментирует ситуацию с ценами Миргуль Омурзакова.

По оценке Шахида Вани, в прошлом году по сравнению с предыдущим годом цены на офисную недвижимость практически не изменились. «Можно сказать, цены остановились и остаются стабильными. Значительных изменений ставок арендной платы в ближайший год не ожидается, колебания будут не более 5%», — прогнозирует собеседник.

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Яндекс Дзен

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

недвижимость аренда офисов Capital Partners

26.02.2018 • 08:32 2127

Поделиться
Отправить
Вотсапнуть
Сейчас лучшее время для переезда в новый офис
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика