Как БРТ и метро могут повлиять на стоимость недвижимости в Алматы?

Транспортная проблема в Алматы носит системный характер и остаётся одной из ключевых задач городского развития. Свыше 660 тыс. зарегистрированных автомобилей в городе и более 610 тыс. в Алматинской области, чьи владельцы ежедневно въезжают в город, создают колоссальную нагрузку на инфраструктуру.

В этих условиях развитие общественного транспорта становится критически важным. В отличие от личных автомобилей, общественный транспорт требует меньше пространства для движения и парковки, способствует сохранению городской плотности и целостности, а также улучшает связность между районами, обеспечивая устойчивую мобильность и баланс городской среды.

План модернизации транспортной инфраструктуры до 2040 года

Согласно Генеральному плану развития города Алматы, в ближайшие годы предусмотрена масштабная модернизация системы общественного транспорта. До 2030 года планируется строительство 45 км линий LRT вдоль улицы Толе би, прокладка 5,2 км линии метро от станции «Калкаман» до «Барлык», а также создание четырёх крупных транспортно-пересадочных узлов: «Барлык», «Алматы-2», «Восточные ворота» и «Север».

В более долгосрочной перспективе, до 2040 года, планируется реализация дополнительных 76 км линий LRT, 57 км маршрутов BRT и 7,8 км новых участков метро, соединяющих станции «Алматы-1» и «Алматы-2». Ожидается, что комплекс этих мер позволит увеличить долю пользователей общественного транспорта до 60% и одновременно сократить использование личного автотранспорта на 20%, тем самым разгрузив городскую транспортную систему.

Влияние транспорта на рынок жилой и коммерческой недвижимости

Развитие системы общественного транспорта имеет значительное влияние на развитие коммерческой и жилой недвижимости. В контексте жилищного строительства расширение транспортной сети позволяет сократить временные затраты на передвижение между удалёнными жилыми районами и основными деловыми кластерами города, что делает ранее периферийные участки более привлекательными для девелопмента. Для Алматы, где возможности пространственного расширения ограничены природными барьерами (в частности, горной местностью), повышение транспортной доступности отдалённых территорий становится ключевым фактором для запуска новых жилищных проектов. Так, согласно данным Krisha.kz, после открытия новых станций метро в Алматы стоимость квартир в долларовом выражении увеличилась на 5–9,5%.

В коммерческой недвижимости успех локации определяется, но не ограничивается, рядом фундаментальных факторов: пешеходным трафиком, транспортной доступностью и плотностью населения. В зависимости от сегмента (ретейл, офисы, HoReCa и др.) значимость каждого из этих факторов может варьироваться, однако все они напрямую коррелируют с уровнем развития общественного транспорта. Особенно это актуально для объектов торгового ретейла, где ключевым условием устойчивого трафика является высокая и предсказуемая концентрация потенциальных потребителей и сотрудников. Международная практика показывает, что узлы пересадки на линиях BRT и станции метро практически мгновенно формируют точки притяжения - они становятся естественными якорями для розничных форматов благодаря устойчивому пассажиропотоку и удобству доступа.

Потенциал систем метро и BRT в Алматы

Стоит отметить, что влияние BRT и автобусного транспорта в целом на коммерческую недвижимость существенно выше, чем у метро. По итогам 2024 года метро перевезло около 27 млн пассажиров, тогда как автобусный транспорт, включая BRT, - свыше 384 млн. Однако этот разрыв может сократиться по мере расширения метрополитена, что свидетельствует о повышенном потенциале положительного влияния на коммерческую недвижимость от роста системы метрополитена.

В международной практике развитые системы метро - например, в Москве, Лондоне и Пекине - обеспечивают в среднем 6–7 млн пассажиров в год на одну станцию, тогда как в Алматы этот показатель составляет лишь 2,4 млн. Даже в сравнительно скромной системе метро Ташкента пассажиропоток в 2024 году был в 10 раз выше, при количестве станций всего в 5 раз больше.  

BRT — это одна из самых реалистичных возможностей для качественного преобразования транспортной системы Алматы. В отличие от капиталоёмкого метро, система Bus Rapid Transit сочетает высокую пропускную способность с гибкостью: она легко адаптируется к городской инфраструктуре, быстро масштабируется и эффективно справляется с изменяющейся уличной ситуацией.

Её ключевые преимущества - низкая стоимость внедрения, быстрая реализация и реальное влияние на мобильность горожан. Уже сейчас эффективность BRT доказана на отдельных участках города, таких как улица Тимирязева, где наблюдаются устойчивый пассажиропоток и улучшение связности районов.

Введение системы BRT оказывает прямое структурное влияние на развитие коммерческой недвижимости за счёт перераспределения пешеходных и транспортных потоков. Концентрация остановок BRT в зонах с высокой плотностью населения и активным движением формирует новые точки притяжения, увеличивает проходимость и создаёт предпосылки для роста торговой активности в радиусе до 500 метров от коридора маршрута.

Общественный транспорт формирует новую «каркасную» структуру города, в которой недвижимость выигрывает за счет близости к транспортным потокам. Увеличение покрытия линий метро и внедрение гибкой системы BRT открывают новые горизонты как для горожан, так и для девелоперов, трансформируя понятие «доступности» жилья и коммерческих пространств.

Автор: Максим Никитюк, руководитель отдела консалтинга и оценки Colliers Kazakhstan