Фото: Руслан Пряников
Мировая практика показывает, что инвестиции в коммерческую недвижимость, способную приносить существенную прибыль, являются одним из наиболее популярных долгосрочных капиталовложений. Но как же всё-таки предугадать финансовый успех проекта?
Одним из важных этапов на пути к увеличению потенциала коммерческой недвижимости является стратегический консалтинг. Этот инструмент можно по праву назвать фундаментом успеха и прибыльности проекта. Это лучшие экспертные решения по выбору стратегии развития бизнеса. Такой подход позволяет всесторонне изучить слабые и сильные стороны проекта и основательно подготовиться к нескольким сценариям развития.
Стратегический консалтинг включает в себя несколько основных этапов на различных стадиях проекта, в том числе:
- анализ макроэкономических показателей в регионе и непосредственно в районе расположения объекта;
- анализ непосредственно самого объекта и его расположения для выявления основных конкурентов и потенциального контингента клиентов;
- SWOT – анализ земельного участка или строения (его сильные и слабые стороны, возможности и угрозы);
- детальное изучение целевого рынка по сегментам недвижимости, определяемым заказчиком;
- изучение международного опыта по аналогичным проектам;
- разработка концепции проекта и стратегии его развития;
- рекомендации по выбору компонентов застройки;
- построение финансовой модели планируемого бизнеса;
- выводы и рекомендации.
Проведение анализа макроэкономической обстановки в регионе позволяет выявить потребность рынка к тому или иному виду услуг. Данные статистические и динамические показатели помогают определить экономический и социальный климат изучаемого региона. К примеру, если бизнес заказчика заключается в предоставлении определённых услуг или реализации товара, можно определить покупательскую способность населения.
Изучение расположения объекта способствует оценке транспортной доступности, основных конкурентов, расположенных в непосредственной близости, и установлению потенциального портрета потребителя. Расстояние до аэропорта и вокзала, а также уровень загруженности транспортного трафика могут быть как положительным, так и отрицательным факторами, в зависимости от их отдаленности и уровня загрузки близлежащих дорог. Сильные и слабые стороны проекта могут быть обозначены в ходе исследования самого земельного участка под планируемым строительством, либо непосредственно самого строения. Данный аспект нивелирует возможные технические и ограничительные риски.
Немаловажную роль в составлении стратегии играет изучение отраслевого рынка бизнеса. По результатам исследования можно определить уровень спроса на те или иные услуги и интерес потенциальной аудитории к планируемому проекту в целом. К примеру, при проектировании бизнес-центров следует изучить вакантные площади таких объектов (определенного класса) на рынке города, чтобы понять, «поглотит» ли рынок дополнительные вакантные площади.
Самым важным этапом подготовки консалтингового отчета является разработка концепции бизнес-проекта. По результатам комплексного анализа и изучения международного опыта эксперт подбирает наилучший вариант концепции проекта, с набором наиболее коммерчески привлекательных компонентов застройки, с сохранением эстетического и архитектурного облика района. От выбора концепции проекта напрямую зависит коммерческий успех бизнеса, так как все вышеописанные этапы исследований дают возможность максимально снизить риски, изучить потенциальных конкурентов и смоделировать стратегию развития на ближайшие несколько лет. Нередко в стратегическом консалтинге встречаются проекты реконцепции уже существующего бизнеса. Такой отчет поможет найти пути увеличения финансовых показателей бизнеса и улучшить привлекательность проекта в целом.
Финальной стадией работы являются расчеты финансовой модели на несколько лет вперед для прогнозирования коммерческого потенциала. Главными показателями данного анализа являются: объем общих затрат девелопера и уровень маржинальности. На основе выводов клиент может принять правильное корпоративное решение.
Таким образом, стратегический консалтинг в сфере коммерческой недвижимости является своего рода расширенным бизнес-планом, подготовленным экспертами данного направления. Клиент получает целый комплекс аналитических и стратегических сведений о рынке недвижимости, конкурентах, возможных рисках и рекомендациях. Так, предприниматель экономит колоссальное количество времени и собственных ресурсов, тем самым форсируя успешный запуск бизнеса и ограждая себя от принятия опрометчивых решений. Команда экспертов Colliers Kazakhstan отличается индивидуальным подходом к каждому клиенту.
Автор: Ильяс Джумашев, старший консультант отдела оценки и консалтинга Colliers Kazakhstan.
