В Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023-2029 годы предусмотрена такая мера поддержки для застройщиков, как субсидирование ставки вознаграждения по кредитам, выдаваемым банками второго уровня частным застройщикам. Но есть встречное требование: реализация жилья для социального назначения - не менее 50 % объема от полученных кредитных средств. Этот механизм разъяснила директор департамента по работе с юридическими лицами АО «Казахстанская Жилищная Компания» Айгерим Курманбаева.
- Айгерим, насколько активно строительные компании участвуют в этой программе? Если можете назвать количество компаний.
- Важно отметить, что застройщики самостоятельно обращаются в БВУ и получают кредиты по их внутренним требованиям. За весь период реализации механизма, то есть с 2017 года по 9 месяцев 2023 года, субсидии получили 169 проектов общей стоимостью 220,2 млрд тенге, что обеспечило строительство 2,5 млн кв.м жилья или 26,8 тыс. квартир. Самыми активными регионами являются Актюбинская и Акмолинская области.
- Фиксированная стоимость определена одна для всех регионов? Какие минимальные и максимальные показатели?
- 28 февраля 2023 года Приказом №28 Комитетом по делам строительства и ЖКХ была утверждена Методика корректировки предельной стоимости строительства (реализации, приобретения) квадратного метра жилища. По этой Методике в зависимости от регионов применяется предельная цена за 1 кв.м крупнопанельного жилого дома. Фиксированные цены применяются по всем инструментам господдержки, в том числе по механизму субсидирования.
Например, для 9-ти этажного крупнопанельного дома сейчас максимальная цена за 1 кв.м установлена в г. Алматы (311,8 тыс. тенге) и в Улытауской области (309,5 тыс. тенге), минимальная цена установлена в Актюбинской области (272,3 тыс. тенге) и в Кызылординской области (278,5 тыс. тенге). В г. Астана фиксированная цена составляет 304,7 тыс. тенге за 1 кв.м.
Данные цены ежегодно корректируются с учетом обновления данных КазНИИСА. Укрупненные сметные нормы и укрупненные показатели стоимости разрабатываются уполномоченными органами на основе ресурсно-технологических моделей объектов капитального строительства.
- Если строительные компании уже подавали заявки, какие наиболее частные ошибки допускают, из-за чего заявка не может быть принята?
- Субсидирование застройщиков является госуслугой. Заявку можно подать портале egov.kz либо на сайте digital.baiterek.gov.kz. На сайте КЖК также размещены все требования к документам и типовые ошибки, чтобы застройщики могли готовить качественные заявки.
Заявитель должен предоставить 5 основных документов, это:
1) Заявление-анкета на получение субсидии.
2) Описание реализуемого проекта (формируется в произвольной форме с приложением разрешительной документации на строительство проекта, бизнес-плана).
3) Письмо БВУ с положительным решением о возможности предоставления (рефинансирования) кредита для реализации проекта.
4) Заключение комплексной вневедомственной экспертизы.
5) Информация по объекту (презентации, рекламные материалы, планировка квартир, площадь и количество квартир), в том числе в электронном виде
- По вашим прогнозам, сколько строительных компаний могут получить субсидии
- Министерством промышленности и строительства ежегодно устанавливается план субсидирования кредитов застройщиков. На текущий год он составляет 10 млрд тенге. На сегодня КЖК одобрены проекта на 8,9 млрд тенге или почти 90% от плана. До конца года план будет выполнен.
Мы внимательно следим за ситуацией, постоянно встречаемся с бизнесом и обсуждаем проблемы. Наблюдается снижение риск-аппетита БВУ на кредитование застройщиков – за последние 7 лет сокращение на 37% (с 952 млрд тенге в 2016 году до 603 млрд тенге в июне 2023 году).
Сегодня средняя ставка кредитования стройкомпаний составляет 21%-22% годовых, которые оказывают нагрузку на цену реализации жилья.
Также у застройщиков есть проблемы при предоставлении твердого залогового обеспечения по кредитам коммерческих банков.
Серьезно снизился ипотечный канал, мы видим лимиты программы «7-20-25», сокращение пенсионных и долевых притоков в строящееся жилье.
По нашим оценкам ежегодный неудовлетверенный спрос по рыночной ипотеке составляет порядка 500 млрд тенге. Банки готовы направлять собственные средства, но текущая ставка по ипотеке является серьезным барьером для граждан – сейчас это 20-21% годовых. То есть за весь жизненный цикл по займу, это 20 лет, казахстанец будет вынужден оплатить стоимость почти 4 квартир.
Поэтому мы предлагали и предлагаем запустить механизм субсидирования рыночной ипотеки через БВУ, чтобы конечная ставка для заемщика составляла в районе 11-12% годовых. Это тот средний уровень ставки, которую могут обслуживать платежеспособные граждане при текущих доходах.
Также за счет обеспечения покрытого ипотекой спроса, мы могли бы улучшить ситуацию на теневом рынке долевого строительства, вовлекая компании из серой зоны в законные механизмы привлечения средств дольщиков.
