Инвестиции в недвижимость — один из проверенных способов вложения денег. Но чтобы получить прибыль, нужно оценить перспективы развития страны. О том, какие возможности открываются для инвесторов в Греции, почему это направление становится все более популярным, и что делает правительство для привлечения в страну дополнительного капитала, корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz рассказали в компании DKG Development.
Начнем с официальных цифр. Чистый приток прямых иностранных инвестиций в экономику Греции в 2021 году, по информации центробанка страны, составил более 4,8 млрд евро по сравнению с 2,8 млрд евро в 2020-м. Это новый рекорд за последние 20 лет. В 2022 году зафиксированы другие достижения: с января по июль въездной туристический поток к аналогичному периоду 2021 года вырос на 191,4%. В третьем по величине банке страны Alpha Bank ожидают, что доходы Греции от туризма в этом году достигнут 20 млрд евро. Предыдущий максимум был установлен в допандемийном 2019 - 18,2 млрд евро. ВВП страны, по сообщению греческой службы Elstat, за второй квартал 2022 года в натуральном выражении вырос на 7,7%.
«Греция одна из немногих стран Евросоюза, которая может похвастать такими темпами роста показателей», - объясняет основатель и управляющий партнер компании DKG Development Константинос Петридис.
Страна привлекает все больше путешественников. Памятники античной культуры, средиземноморский климат и кухня – это гарантии загруженности туристической инфраструктуры, а значит - и инвестиционного дохода.
«Согласитесь, неплохие условия для вложения капитала. Приведу еще несколько примеров. Цены на недвижимость в Греции одни из самых привлекательных по Европе - от 1000 евро за квадратный метр. Правительство в разы снизило налог на покупку недвижимости – с 24% до 3,09% от стоимости объекта, а также НДС на строительство новых объектов – до 3%. Землю оформляют на покупателя в 100%-ную собственность навсегда, участок можно перепродать или передать в наследство без ограничений по времени. В других странах инвесторы могут взять участок лишь в долгосрочную аренду, - рассказывает Константинос Петридис. – Правительство анонсировало реформу жилищной политики для молодежи со ставкой по кредиту в 1% и суммой займа до 150 тыс. евро. В стране потребуется построить до 10 тыс. объектов».
PwC и Urban Land Institute прогнозируют, пишет издание Ekathimerini, что Афины будут лидировать среди других европейских городов по приросту капитала от инвестиций в недвижимость и росту стоимости аренды в 2022 году. Константинос Петридис заверяет: спрос на квадратные метры только растет, в том числе и от инвесторов из Казахстана.
«С момента открытия представительства DKG Development в Казахстане мы наблюдаем повышенный интерес местного рынка к виду на жительство (ВНЖ) в ЕС через инвестиции в недвижимость и, таким образом, получения стабильного дохода в валюте. С марта до конца сентября текущего года мы успешно закрыли 12 сделок по программе Golden Visa. А если учесть тот факт, что в Казахстане Греция не самая популярная страна для вложений в иностранную недвижимость, считаем это неплохим показателем наших усилий и возможностей», - отмечает глава компании.
Благодаря большому притоку туристов, а также студентов, ведь в Греции можно получить бесплатное образование, на рынке жилой и коммерческой недвижимости активно растут ставки и появляются новые объекты для инвестиций. Гарантировать определенную доходность, по словам Константиноса Петридиса, невозможно: итоговая цифра зависит от многих факторов. Например, можно вложить деньги в покупку студенческих студий, их стоимость в зависимости от места расположения начинается от 75 тыс. евро, и сдавать квадратные метры в аренду. Но долгосрочная аренда, по мнению главы компании, менее выгодна и позволяет рассчитывать на прибыль в 3-4,5% в год.
«Здесь действует золотое правило: чем больше риск, тем выше прибыль. При пассивном инвестировании – это покупка объекта с последующей сдачей в аренду, в том числе и коммерческую, доходность составляет от 3% до 7% в год. При агрессивном подходе, когда инвестор входит в проект на этапе строительства, доходность может доходить до 40%. Сейчас наша компания делает ставку на это направление: девелопером может стать каждый. Можно не просто купить объект недвижимости, а инвестировать в проект, - рассказывает он. - В штате компании работают инженеры, архитекторы, дизайнеры. По запросу клиента мы оперативно разрабатываем и предоставляем информацию по объекту».
Привлечение частного капитала не только в Греции, но и во всем мире на сегодня - одно из самых востребованных направлений. Поэтому инвесторам предлагают так называемые «плюшки» - вид на жительство. По словам адвоката компании Коринны Сергиаду, инвестиционная программа Греции одна из самых удобных в Евросоюзе: порог вложений в недвижимость составляет 250 тыс. евро. Это значительно ниже, чем в других странах. Из других плюсов греческой Golden Visa можно отметить срок ее действия – 5 лет, право на ВНЖ для детей до 21 года, супруга(и), родителей владельца недвижимости и родителей супруга(и). «По достижению 21 года ребенку можно продлить ВНЖ на три года по отдельной категории, если он учится в вузе Греции или продолжает быть финансово зависимым от родителей. Широкий круг лиц на получение ВНЖ - большой плюс греческой программы», - заверила адвокат.
Вид на жительство в Греции дает право на свободное передвижение по странам Шенгенской зоны. «От инвесторов не требуют жить в Греции или даже въезжать в страну ежегодно. Golden Visa дает возможность приобрести несколько объектов жилой или коммерческой недвижимости, их можно сдавать в аренду или использовать для коммерческих целей. Вы получите право на круглогодичное проживание в Греции и неограниченное продление ВНЖ, при условии владения объектом недвижимости, и возможность учреждения акционерной компании и ведения бизнеса. С греческим ВНЖ можно купить автомобиль, а дети смогут учиться в государственных школах. Через семь лет можно подать документы на гражданство», - отмечает собеседница.
Здесь нужно отметить, в начале сентября премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис заявил, что стоимость греческой «золотой визы» для инвесторов-иностранцев будет увеличена с 250 тыс. до 500 тыс. евро. Такой шаг направлен на увеличение доступности жилья для греков. «Мы можем сказать, что грядут изменения. Но пока даже не подготовлен проект закона», - прокомментировала инициативу Коринна Сергиаду.
Константинос Петридис добавляет, что на сегодня самое востребованное направление DKG - инвестиционные проекты. «Получение ВНЖ лишь приятный бонус, ведь бизнесменам важно получать доход и приумножать капитал», - считает глава компании.
По данным издания Ethnos, по программе «золотой визы» в 2021 году в Греции было продано 1035 объектов недвижимости, в 2020 году — 938, в 2019 году — 3535. Сумма привлеченных за 2021 год инвестиций составила 3 млрд евро.
DKG Development предоставляет услуги по схеме one-stop-shop: клиент выбирает объект, покупает его, и ему предоставляют юридическое сопровождение до получения ВНЖ. Оформить все бумаги можно и дистанционно. «Компания предоставляет инвестору отчет по выбранному объекту за последние 20 лет. Этот срок считается юридической давностью любых операций с недвижимостью в Греции, - рассказывает Коринна Сергиаду. - В документе расписывается история объекта: предыдущие собственники, наличие ипотеки, залогов и т.д. Параллельно мы рассчитываем и высылаем список расходов на проведение сделки».
Переоформление права собственности обойдется в 3,09% от стоимости объекта, по 1,5% плюс НДС - цена за услуги нотариуса и адвоката, стоимость регистрации объекта в реестре недвижимости составляет около 0,7-0,8%. НДС в Греции установлен в пределах 24%.
«Часто клиенты переживают о гарантии своих прав. В Греции очень продуманная система земельного законодательства. Например, можно оформить договор с задолженной стоимостью. При такой схеме клиент приобретает полное право собственности объекта на момент оформления договора купли-продажи, то есть до фактической оплаты. Продавец тоже защищен: если покупатель в указанный срок не переведет деньги на счет, сделку можно аннулировать», - рассказывает адвокат.
Права собственности в Греции подтверждают два документа – договор купли-продажи и сертификат о регистрации договора в реестре недвижимости в Кадастровой палате. «Все документы мы переводим на русский язык и вместе с оригиналами, которые оформляются на греческом, заверяем у нотариуса», - пояснила представитель компании.
Все процессы - подготовка документов покупателя, открытие банковского счета, подписание договора купли-продажи, ежегодная подача налоговых деклараций, сдача в аренду купленных объектов и их управление - ведет DKG Development со своими партнерами. «Клиентам при решении подобных вопросов очень удобно иметь дело с таким подходом со стороны застройщика», - считает Константинос Петридис.
Учредители DKG Development работают на рынке недвижимости Греции с 2010 года. В 2019 году было принято решение создать собственную компанию в Афинах. На сегодня у девелопера есть филиалы в Дубае, Алматы и Астане, организация ведет 28 проектов в разных районах Афин, Пиреев, Халкидиков и других регионах материковой части Греции. Общая площадь объектов составляет более 22 тыс. квадратных метров, из них уже сданы на реализацию 4 тыс. квадратных метров.
