Фото: Руслан Пряников
Рынок недвижимости переживает небольшую коррекцию после роста цен в прошлом году и в I квартале этого года, сообщил корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz председатель правления Союза строительной отрасли Ералы Сауранбаев. Спрос упал более чем на 40% после завершения программы покупки жилья за счет излишков пенсионных накоплений, но цены на жилую недвижимость сильно не изменились, отмечает глава Союза. Он подчеркнул, что в сложной экономической ситуации из-за внешних шоков, инфляции и колебаний курса тенге к доллару строительные компании пересматривают проекты и корректируют объемы ввода жилья. Как изменятся цены в условиях дефицита доступной жилой недвижимости и падения спроса? Как можно достичь баланса спроса и предложения, чтобы обеспечить стабильное развитие строительной отрасли, Ералы Сауранбаев рассказал в интервью.
Фото: Руслан Пряников
- Ералы Болатович, по сравнению с июнем прошлого года за 12 месяцев цены на жилье, по данным Бюро национальной статистики, в среднем выросли почти на 27%. Мой первый вопрос – что стало главными причинами повышения и есть ли ценовой пузырь на рынке недвижимости, о котором говорят некоторые эксперты?
- Я понимаю причину таких разговоров. Существенный рост цен в прошлом году произошел по двум основным причинам. Совпали два совершенно не связанных друг с другом фактора. В мире началось восстановление экономик после пандемии, из-за роста экономической активности произошел резкий рост цен на сырьевые товары и металлы, что привело к удорожанию стройматериалов, строительного оборудования и объективно увеличило себестоимость строительства новых объектов. Это стало основной причиной удорожания жилья. Одним из драйверов роста цен и увеличения объемов сделок также стали излишки пенсионных накоплений, которые граждане смогли использовать для покупки жилья. Это серьезно подогрело спрос как на новые квартиры, так и на вторичном рынке и привело к увеличению количества сделок купли-продажи жилья.
Здесь важно отметить, что с одной стороны, правительство за счет недорогих займов на покупку жилья по госпрограммам, которые выдает Отбасы банк, увеличивает его доступность и таким образом решает вопросы социальной политики – обеспечивает жильем молодые семьи, многодетных казахстанцев. С другой стороны, произошел рост цен на жилье из-за ажиотажного спроса за счет пенсионных денег. Квартиры стали дороже, и доступность жилья не выросла. Государство получило обратный эффект.
В этом году цены на квартиры подросли на 7%. Примерно половину роста этого дало резкое укрепление доллара в марте. Уже в мае-июне в среднем по республике было небольшое, но все-таки снижение стоимости квадратного метра. Но это скорее коррекция, которая не будет глубокой. Ажиотажный спрос сократился с завершением в марте программы покупки недвижимости за счет пенсионных денег. В результате спрос на рынке жилья резко упал. Если взять 2021 год, то в среднем в месяц количество сделок купли-продажи жилья было на уровне 50,5 тыс. В июне этого года было чуть более 31 тыс. сделок. Примерно столько же было зарегистрировано в мае. Снижение более чем на 40% произошло. Это негативно сказывается на рынке, потому что компании вынуждены пересматривать сроки реализации проектов, возможно, не в полном объеме они будут реализованы в текущем году. При этом дефицит доступного жилья сохраняется. В таких условиях цена не может сильно снижаться. Крупные компании более устойчивы к снижению цен, а вот мелким будет сложнее адаптироваться.
- То есть сейчас спрос и предложение на рынке не сбалансированы?
- Резкие колебания цен, вызванные искусственно, вредят рынку. Мое мнение, цену недвижимости должны определять долгосрочные тренды – долгосрочный платежеспособный спрос и достаточные объемы предложения нового жилья. Казахстан переживает процесс урбанизации, и дефицит доступной жилой недвижимости, особенно в крупных мегаполисах, остро ощущается. Если есть дефицит какого-то товара, то он стоит дорого. А значит - важно стабильно строить и ежегодно вводить большие объемы нового жилья, чтобы сбалансировать спрос и предложение. Отсутствие системных мер долгосрочной политики государства, направленной на увеличение предложения жилья и обеспечение долгосрочного, платежеспособного спроса, может привести к тому, что через 3-5 лет мы получим серьезный дисбаланс на рынке недвижимости, и эту проблему будет сложно решить пожарными мерами, деньгами не зальешь в моменте.
- Вы сказали о балансе спроса и предложения как способе сохранения стабильности цен и доступности жилья для казахстанцев, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Есть мнение, что доступное финансирование покупки жилья по госпрограммам через Отбасы банк несет в себе риски, связанные с массовым невозвратом средств, в условиях разгона инфляции и снижения реальных доходов населения. Что вы думаете об этом?
- Такие риски есть, нужно ими управлять. Ситуация в экономике непростая, но задача государства - не только оперативная реакция на кризисные явления, на внешние шоки. Я повторюсь, нужно долгосрочное планирование экономической политики. Президент озвучил важнейшую задачу правительства – обеспечить рост благосостояния и доходов населения. Это не произойдет быстро. Прямо скажу, задача очень сложная. Для этого надо создавать рабочие места, находить и развивать новые драйверы экономического роста, в образование и в подготовку кадров вкладываться нужно. У нас у самих в отрасли дефицит кадров строительных специальностей. На основе ГЧП планируем запустить программу по обучению молодежи строительным профессиям. Ситуация в экономике сложная, но есть и положительные факторы. Высокие цены на нефть обеспечивают приток денег в бюджет, которые можно направить на поддержку экономики и ее перезапуск. Выверенная экономическая политика правительства сможет обеспечить рост реальных доходов, будет работать на стабильный, долгосрочный спрос платежеспособный и качественный. В этом случае рисков массового невозврата жилищных займов удастся избежать.
- А какую долю в продаже квартир занимает ипотека?
- Исторически эта цифра балансирует на уровне 3-4% от всего объема сделок на первичном и вторичном рынках. Здесь есть большой потенциал для роста. К примеру, в России доля ипотеки составляет до 18% от всех сделок. Но здесь опять встает вопрос реальных доходов и платежеспособного спроса. Раз уж мы заговорили о банках, то хочу коснуться вопросов финансирования строительства. Отрасль государственных денег на строительство жилья не получает. Пенсионному фонду запрещено напрямую вкладывать аккумулированные в нем средства в недвижимость. Страховым компаниям тоже запрещено делать такие инвестиции. Банкам сейчас выгоднее купить доллары и зарабатывать на девальвации, поэтому говорить, что строительным компаниям массово доступны кредитные средства для финансирования проектов, нельзя. Есть исключения для крупных компаний, которые строят много и давно работают на рынке. Мы – главный внутренний капитальный инвестор, который может вкладывать собственные средства в больших объемах. Горизонт нашего планирования – 5 лет минимум. Нет смысла покупать маленький земельный участок, берется большой, соответственно освоение постепенно идет, строительство объектов очередь за очередью происходит. Это инвестиционные проекты, которые сильно зависят от ситуации в экономике и государственной политики, мер регулирования.
Фото: Руслан Пряников
- Ералы Болатович, скажите, антироссийские санкции, колебания обменного курса, инфляция как повлияли на строительную отрасль? Есть объекты, которые компании были вынуждены «заморозить»?
- «Заморозить», думаю, неправильное определение. Я уже говорил, что из-за сложившейся ситуации, конечно, пересмотрели планы по отдельным проектам - где-то по срокам сдвигается реализация, где-то компании отказываются от строительства объектов в полном объеме, речь идет о пятнах следующей очереди, которые не будут достроены в этом году. Мы очень тесно интегрированы с Россией в рамках ЕАЭС. Из-за антироссийских санкций практически с нуля выстраиваем логистику по стройматериалам, оборудованию, которые в больших объемах завозились через Россию. Сейчас Китай сильно продвинулся, закупаем больше оборудование там. Экономически невыгодно из Европы его завозить. Те же строительные краны, произведенные в Китае, уже не хуже европейских. По кранам хочу отметить, что количество их достаточное, но вот качество хромает. 15 лет назад в период строительного бума были значительные инвестиции в оборудование, капитальные затраты. Время идет, техника устаревает, вырабатывает ресурс. Периодически появляются сообщения о крушении крана на строительной площадке. Мы планируем капитальные затраты на обновление оборудования на несколько лет вперед.
В этом году внешние шоки оказали сильное влияние на экономику и строительную отрасль. Инфляция, колебания обменного курса, снижение спроса на жилье. В этих условиях для нас очень болезненно, когда государство вводит какие-то ограничения. Более того, отзывает ранее данные разрешения на строительство объектов. Например, в Алматы приняли правила по ограничению этажности нового жилья, плотности застройки, и некоторые уже утвержденные ранее и согласованные с властями города проекты не вписались в стандарты.
У государства должен быть свой план развития экономики и отдельных отраслей на 5-10-15 лет с четко прописанными целями и задачами. У нас есть одна общая задача – стабильно строить жилье и обеспечивать квартирами тех, кто хочет улучшить жилищные условия. В Алматы из-за решения по ограничению высотности жилья и плотности застройки вопрос обеспечения новыми земельными участками под строительство будет обостряться. Сейчас акимат готовит новый генеральный план города, причем срок его реализации увеличен до 2030 года. Это считаю позитивным для долгосрочного планирования развития мегаполиса. Из-за быстрого роста города в последние 10 лет и высокой плотности населения остро стоят проблемы развития транспортной и модернизации инженерной инфраструктуры. Совершенно оправдано и справедливо было бы выделить на их решение дополнительные средства. Можно подумать о единовременном трансферте из республиканского бюджета на эти цели. Как альтернативу этому решению можно уменьшить объем изъятия налогов у города. Ведь Алматы остается крупнейшим донором республиканского бюджета.
- Алматы - крупнейший мегаполис, центр агломерации и постоянно растущий рынок недвижимости. Какие тренды в поведении покупателей вы можете выделить?
- Вырос запрос покупателей на качество жизни. До этого больше обсуждали качество жилья, сейчас качество жизни. Недвижимость в районе с развитой социальной инфраструктурой, где в шаговой доступности детсады, школы, поликлиники, торговые центры, общественные здания - на первом месте при выборе новой квартиры. Поэтому такие проекты жилых комплексов сейчас реализуются. Важное значение имеет, конечно, транспортная инфраструктура. Грань между жильем среднего класса и доступным становится очень тонкой. Меняется представление у покупателей и строителей о том, каким должно быть современное жилье. Раньше слово «доступное» означало, что это объект в удаленной от центра локации, невысокого качества и в районе со слаборазвитой социальной инфраструктурой. Сейчас покупатели более прагматичны, и они диктуют свои правила и требования к застройщику. С одной стороны, люди ищут решения для улучшения качества жизни, но они не готовы переплачивать за дорогую квартиру в центре. Спрос на недвижимость здесь традиционно выше, потому что более развитая социальная, транспортная инфраструктура, люди не хотят стоять в пробках утром, когда едут в город на работу, и вечером, выезжая из него в спальные районы. Но, повторюсь, уже есть построенные объекты жилья, которые не находятся в центре, но при этом они не уступают по качеству и доступности социальной инфраструктуры. Если говорить об Алматы, то строительство метро до районов, которые находятся на западной границе города и где идет активная жилая застройка, повысит их привлекательность. Планы по строительству 4-х городов спутников между Алматы и городом Конаев на севере от мегаполиса очень перспективны для развития Алматинской агломерации. Это капитальные инвестиции, рабочие места и десятки тысяч квадратных метров жилья. Это большие проекты, и их реализация может, с одной стороны, разгрузить город, с другой - даст толчок жилищному строительству и росту доступности жилой недвижимости в густонаселенной Алматинской агломерации.
- Спасибо за ваши ответы и за время!
