Фото: Руслан Пряников
Иногда после приобретения участка суд может признать сделку недействительной и зачастую очень сложно вернуть потраченные деньги. В некоторых случая это даже невозможно, рассказал в интервью корреспонденту «Капитал.kz» директор адвокатской конторы NS Ренат Наинбаев. Чтобы избежать этой ситуации, нужно оценить все риски еще до покупки земельного участка, призвал он и пояснил, как это сделать.
- Ренат Саматович, как предпринимателям обезопасить себя при заключении сделок по земельным участкам?
- Когда речь идет о приобретении участка, особенно крупного, необходимо проводить правовой due diligence. Эта процедура включает оценку рисков предстоящей сделки. Основной риск заключается в том, что после покупки суд может признать сделку недействительной. Рассмотрим ситуацию, когда участок приобретается у физического лица. Для этого покупателю нужно нанять юриста, который поможет ему снизить многие риски, сохранить свои средства.
Во-первых, юрист должен проверить, состоит в браке продавец участка или нет. Во-вторых, желательно уточнить, на основании какой сделки продавец стал собственником участка: по дарственной, наследству или договору купли-продажи.
В-третьих, необходимо проверить фактическое месторасположение участка. Например, бывает так, что владелец объекта демонстрирует покупателю один участок, а де-факто ему принадлежит другой. Также границы участка могут быть смещены, может наблюдаться наложение границ участка на соседние. Для этого покупателю необходимо заказать землеустроительные работы. В Казахстане такие услуги предлагают несколько организаций.
Хотя обычно один экземпляр землеустроительного проекта всегда имеется у продавца участка. Этот документ выдается при переходе права собственности на участок. Например, после сделки купли-продажи.
До заключения сделки рекомендую получить справку о наличии или отсутствии обременений, имеются ли наложения границ на соседние участки. Этот документ можно получить в государственной корпорации «Правительство для граждан». Также нужно выяснить, в залоге участок или нет.
- Зачем покупателю нужно проверять семейный статус владельца участка?
- Это необходимо для того, чтобы при заключении сделки купли-продажи супруга или супруг продавца дали согласие на сделку. Оно заверяется нотариально. Желательно, чтобы супруг (супруга) присутствовал (а) при заключении сделки по продаже участка. Без этой процедуры супруга продавца имеет шанс оспорить сделку в суде.
Если брак был заключен позже 2005 года, данные о том, состоит ли человек в браке или нет, можно посмотреть в специальной базе, которая доступна нотариусам. А если продавец участка вступил в брак раньше – такой информации нет в базе. Продавец может ввести в заблуждение, заявив, что в браке не состоит, это впоследствии несет риск судебного разбирательства по иску другого супруга о признании сделки недействительной. Как раз целью правового due diligence является снижение таких рисков через проверку информации, предоставляемой продавцом.
- Вы упомянули, что имеет значение формат сделки, в результате которой участок стал собственностью продавца. Предположу, что более рискованны сделки по дарению, наследованию.
- Наиболее рискованны сделки дарения. Тот, кто подарил участок, может обратиться в суд не только с иском о признании сделки недействительной, но и с иском об отмене договора дарения. А оснований для отмены дарения может быть несколько. Одно из них –нанесение дарителю телесных повреждений. То есть достаточно обычной пощечины, чтобы суд отменил договор дарения. Естественно, для покупателя участка это несет дополнительные риски.
- В течение какого срока даритель может оспорить договор?
- В течение трех лет с момента заключения сделки. Но договор дарения может быть оспорен и по истечении этого срока. Так, даритель вправе отменить договор дарения, если одаряемый нанес ему телесные повреждения. То есть срок исковой давности в этом случае исчисляется с даты нанесения побоев. Если участок перешел в собственность по наследству, то оспорить эту сделку сложнее. Наследники в течение шести месяцев могут заявить о своем праве на наследование. Поэтому перед заключением сделки юрист должен посмотреть, когда собственник участка вступил в права наследования, сколько еще наследников претендовали на участок. Для полного исключения риска появления наследников нужно в СМИ разместить объявление о продаже участка. В нем важно указать фамилию и имя продавца, его контакты. В объявлении должна быть такая строчка: «если имеются требования к собственнику участка, прошу обратиться по контактам…».
- На это объявление могут откликнуться наследники?
- Не только. Это могут быть и кредиторы, у которых брал заем собственник участка. Они также имеют право подать в суд иск о признании сделки по продаже участка недействительной.
- Сколько может занять процедура due diligence?
- Если продавцом участка является физическое лицо – 15-20 рабочих дней, юридическое: – 25-30 дней.
- Сколько стоят услуги юриста по сопровождению процедуры оценки рисков?
- В среднем такие услуги обходятся от 2-3% от суммы сделки. В то же время стоимость таких услуг напрямую не зависит от стоимости сделки. В основном стоимость юридических услуг зависит от объема предстоящей работы по выявлению рисков.
Например, если земельный участок стоит 500 тыс. тенге, то на услуги юриста может быть потрачено 10 тыс. тенге. В этом случае юрист вряд ли возьмется за сопровождение процедуры due diligence, так как гонорар слишком мал.
- Какие еще шаги включает процедура due diligence?
- Перед покупкой участка также необходимо проверить, проходят ли с участием собственника участка судебные споры. Это могут быть как гражданские, так и уголовные дела. Для мониторинга нужно отправить запросы в судебные органы по месту нахождения участка, месту жительства собственника участка.
Уточню, может выясниться, что идут какие-либо судебные споры по взысканию суммы долга, оспаривание прав на земельный участок. Бывает так, что судебные споры есть, а арест на участок пока не наложен.
- По вашему опыту, почему чаще всего сделки по продаже участка признавались недействительными?
- Обычно по иску кредитора к собственнику участка. Поэтому рекомендую перед заключением сделки направить письма во все банки. В письме нужно сообщить о предстоящей сделке с участием продавца. Банкам необходимо предложить обратиться к покупателю участка, если с их стороны имеются препятствия для совершения сделки. Например, если у собственника участка есть кредиторская задолженность, обязательство предоставить участок в залог и т.д.
- Насколько сложно вернуть обратно средства за участок?
- Если суд по каким-то причинам признал сделку недействительной, то чаще всего вернуть деньги очень сложно. Для этого покупатель должен снова обратиться в суд о взыскании суммы за участок в связи с признанием сделки недействительной. Процесс возврата потребует больших затрат времени и ресурсов. Например, нужно будет оплатить госпошлину в размере 3% от суммы иска (стоимости участка). Услуги представителя могут обойтись до 10% от суммы иска.
- Кто покрывает эти издержки, истец?
- Их должен оплатить ответчик, то есть продавец участка. Но фактически добиться от ответчика погашения издержек очень сложно, как и получить обратно деньги.
- Какие процедуры оценки рисков необходимо пройти, если продавцом недвижимости является юридическое лицо?
- Все те процедуры, которые я уже перечислил, кроме проверки семейного статуса. Главное, нужно проверить, имеется ли у юридического лица налоговая задолженность. Налоговые органы при наличии долгов по налогам могут обратиться в суд о признании сделки по продаже участка недействительной.
Перед совершением сделки также нужно проверить, участвует ли юридическое лицо в судебных спорах. Кроме того, перед продажей участка должны быть соблюдены все корпоративные процедуры, которые описаны в уставе компании. Так, в некоторых компаниях этот вопрос решается общим собранием участников, в других – относится к компетенции совета директоров. В ходе правового due diligence нужно проверить, полностью ли продавец провел необходимые корпоративные процедуры для отчуждения участка. Желательно, чтобы на корпоративных процедурах продавца присутствовал представитель покупателя. Это необходимо, чтобы он удостоверился в легитимности корпоративного мероприятия, полномочиях участников. Так можно избежать риска фиктивных собраний.
