Фото: Валерия Змейкова
Вместо упраздняемых кооперативов собственников квартир (КСК), согласно последним законодательным изменениям в сфере жилищно-коммунального хозяйства, должны быть созданы объединения собственников имущества (ОСИ – некоммерческое юридическое лицо) или простые товарищества многоквартирных домов (ПТ – объединение физических и юридических лиц, которое не является юридическим лицом).
Если быть точнее, то КСК, которые на сегодня являются наиболее распространенными формами управления кондоминиумом, и потребительские кооперативы (ПК), которые также использовались для управления, могут осуществлять деятельность по управлению многоквартирным жилым домом до 1 июля 2022 года. Затем они обязаны передать ОСИ или ПТ все имеющиеся документы, связанные со строительством, содержанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, общего имущества объекта кондоминиума, и произвести ликвидацию. Кстати, ОСИ и ПТ могут создаваться уже с 2020 года (Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» от 26 декабря 2019 года № 284-VI ЗРК).
В случае неисполнения КСК и ПК обязанностей по добровольной ликвидации после 1 июля 2022 года они могут быть ликвидированы принудительно по инициативе жилищной инспекции.
При этом законодатель не оговаривает последствия неисполнения органами КСК и ПК обязанности передать ОСИ или ПТ все имеющиеся документы и общее имущество объекта кондоминиума. Возможно, законодатель предполагает, что переход из одной формы управления на другую будет безболезненным, так как действующие КСК и ПК преобразуются в новые формы управления, с оставлением в основном составе без изменения их органов управления.
Если это так, то мы видим определенные проблемы в таком переходе, хотя из-за того, что ОСИ создается собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома, тогда как один КСК может охватить целый микрорайон из десятков домов. То есть вместо одного ликвидируемого юридического лица создаются несколько некоммерческих лиц. Соответственно, могут возникнуть сложности и разного рода вопросы. Например, как будет осуществляться передача документации, допустим, от одного КСК нескольким ОСИ.
Учитывая долгосрочность ликвидационной процедуры юридических лиц, возникает вопрос: за счет каких средств будет осуществляться финансирование работы органов КСК и ПК с момента передачи дел ОСИ/ПТ и до ликвидации КСК/ПК? Какие оперативные меры будут применены в отношении органов КСК/ПК в случае неисполнения КСК/ПК обязанностей по передаче документации и имущества вновь созданным ОСИ/ПТ? Любое затягивание данной процедуры может парализовать жизнеобеспечение многоквартирного дома и привести к массовым неплатежам по коммунальным услугам и другим неблагоприятным последствиям. Все эти вопросы обостряются с проблемой сложности самоорганизации жильцов.
Сегодня мы на практике наблюдаем и другие проблемы, связанные с несовершенством законодательства в части создания и организации работы ОСИ.
По рекомендации нашего корпоративного клиента (владелец программного обеспечения по созданию и организации работы ОСИ) и в рамках направления Pro bono к нам обратились жильцы одного из ЖК Алматы по следующей проблеме. В 2020 году в ЖК было создано ОСИ. Избраны председатель ОСИ, Совет дома и Ревизионная комиссия. Жильцы неоднократно просили Совет дома провести собрание ОСИ в связи с многочисленными замечаниями к работе председателя ОСИ и Совета дома; сначала с целью урегулирования проблемных вопросов, а после для переизбрания председателя и состава Совета дома. Все просьбы жильцов были проигнорированы.
В связи с чем, руководствуясь пунктом 10 статьи 42-1 ЗРК «О жилищных отношениях» (далее – Закон), по требованию не менее 10% собственников было объявлено о проведении собрания ОСИ. Первое созванное собрание (в явочной форме) не состоялось по причине отсутствия кворума, поэтому инициативной группой жильцов было принято решение провести собрание путем письменного опроса. На второе собрание собралось достаточное количество жильцов, и было принято решение избрать нового председателя ОСИ и новый состав Совета дома. Но действующие председатель и Совет дома не признали легитимным собрание и отказались передавать новому председателю и составу Совету дома отчетность, документацию и печати.
В обоснование своей позиции действующие председатель ОСИ и Совет дома приводят следующие основные доводы:
1. Отсутствует решение действующего Совета дома о проведении собрания путем письменного опроса, согласно пункту 1 статьи 42-2 Закона.
2. В опросных листах отсутствуют подписи членов Совета дома, согласно пункту 4 статьи 42-2 Закона;
3. Подведение итогов голосования осуществлено без участия Совета дома, как это требуется согласно пункту 7 статьи 42-2 Закона.
Действительно, эти нарушения имели место при проведении собрания. Но, учитывая игнорирование действующим Советом дома требований жильцов о проведении собрания, данные нарушения сложно было не допустить.
На указанном примере можно убедиться, что в случаях, когда собственники квартир хотят переизбрать председателя и/или членов Совета дома, которые в свою очередь противятся этому, жильцы будут сталкиваться с трудностями. Проведение письменного опроса в рамках действующего Закона при противодействии действующего Совета дома к такому переизбранию становится практически невозможным. Очевидно, что действия/бездействие Совета дома ОСИ в рассматриваемом случае является злоупотреблением правом, в связи с чем полагаем необходимым внести изменения в Закон в части исключения обязательности решений и участия Совета дома при проведении собрания ОСИ опросным путем в случаях, когда его созыв инициирован не менее десятью процентами собственников квартир/нежилых помещений и Советом дома два раза проигнорировано требование жильцов о проведении собрания.
Жаксылык Досжанов, доцент Евразийской юридической академии имени Д.А. Кунаева, партнер консалтинговой компании Talpyn
