Почему в Казахстане не популярны кондоминиумы?
Цены на квартиры в многоэтажных домах, зарегистрированных как объект кондоминиума, должны быть на 10-20% выше, чем в тех, где он отсутствует. Таким мнением с «Капитал.kz» поделилась Олеся Халабузарь, председатель правления ОФ «Центр жилья и местного самоуправления».
«На Западе рыночная стоимость такой недвижимости моментально увеличивается. Причина в том, что жители становятся собственниками не только всего дома, но и придомовой территории, которая обязательно регистрируется с объектом кондоминиума. В Казахстане пока этого нет, но я думаю, что с формированием мышления собственников жилья в ближайшем будущем обязательно появится. Ведь кроме квартир сегодня фактически весь дом и земля, которая под ним, принадлежат государству», – говорит г-жа Халабузарь.
Отметив, что в кондоминиумах возрастает заинтересованность жильцов дома как в сохранении, так и в обновлении общедомового имущества. Кроме того, жители вправе самостоятельно выбирать и в любой момент менять форму управления своим домом.
«При наличии кондоминиума жители дома сами решают, куда именно тратить целевые взносы. Повышать их или нет – полностью желание собственников. Сегодня многие КСК повышают целевые на свое усмотрение, и жильцы не могут повлиять на этот процесс, потому что председатель самостоятельно принимает решение, но фиксирует это как постановление общего собрания представителей КСК. Члены кондоминиума вообще могут выйти из состава КСК, а управление домом взять в свои руки», – объясняет г-жа Халабузарь.
По ее словам, только в этом случае жильцы будут уверены, что взносы потрачены исключительно на ремонт и обслуживание дома. Также они могут вести отдельный учет доходов и расходов, что не только повышает прозрачность финансово-хозяйственной деятельности КСК, но и дает возможность составить разделительный баланс в случае выхода из его состава.
«В микрорайоне «Жулдыз-1» 100% домов – объекты кондоминиума. И люди за свое жилье сами отвечают, потому что государство денег бесплатно не выделяет. Наш ПКСК выделил на ремонт крыши одного из домов беспроцентный кредит из своих средств на сумму более чем 6,5 млн тенге. И такой подход доказывает эффективное, а главное – открытое управление домом. Каждые 3 месяца мы составляем отчет по каждому корпусу, сколько денег поступило, сколько ушло на налоги, заработные платы и т.д.», – рассказала «Капитал.kz» Нина Канищева, председатель ПКСК «Энергетик».
Управлять кондоминиумом могут все собственники совместными усилиями, собираясь постоянно на собрания. Распоряжаться делами дома может и третье лицо, например, управляющий директор. Как только у кондоминиума появляется орган управления, его руководитель открывает для этого объекта отдельный текущий счет в банке. На него будут перечисляться платежи собственников квартир и нежилых помещений на содержание и текущий ремонт дома.
«Сейчас, когда дом попадает под снос, владельцы недвижимости получают только стоимость квартиры по государственным расценкам. Но если дом зарегистрирован как объект кондоминиума, тогда жильцы могут получить от застройщика рыночную стоимость не только за общую площадь своих квартир, но и за свою долю в общедомовом имуществе, включая земельный участок под домом. И возможно, за придомовую территорию в случае ее государственной регистрации», – поясняет председатель правления ОФ «Центр жилья и местного самоуправления».
Еще один немаловажный плюс кондоминиума в том, что можно сдавать в аренду часть общедомового имущества с целью получения дохода, предназначенного на содержание дома. Например, подвалы, чердаки или придомовой земельный участок. При этом возможно уменьшение целевых сборов на капитальный ремонт дома с бюджета собственников недвижимости.
Сегодня в Алматы 7771 многоквартирный дом, из них только 1177 зарегистрированы как объекты кондоминиума. И это не случайно: превращение дома в объект кондоминиума – дело хлопотное, которое требует не только финансовых затрат, но и свободного времени.
«Нужно, чтобы жильцы дома дали 100%-ное согласие на регистрацию кондоминиума. Но проблема в том, что люди не понимают его преимуществ, и это тормозит весь процесс. На сбор всех необходимых документов уходит месяц, в денежном эквиваленте регистрация одного дома обходится в 70-100 тыс. тенге», – считает г-жа Халабузарь.
Свое мнение «Капитал.kz» высказала и Саниям Чурукова, старший риэлтор агентства недвижимости «Челси». «В Алматы многие подвальные помещения и мансарды КСК уже продали. На мой взгляд, люди не хотят регистрировать кондоминиум, потому что кроме своей квартиры им особо и нечего регистрировать. Но если наладить грамотное управление кондоминиумом, то в этом объекте недвижимости квадратный метр будет стоить на порядок дороже», – считает г-жа Чурукова.
Сегодня благодаря программе модернизации ЖКХ жители многоквартирных домов имеют возможность получать дешевые государственные кредиты на ремонт домов. И в этой связи кондоминиумы становятся актуальными, поскольку государство дает деньги взаймы только при условии их наличия.
«Государство выделяет кредиты под 0,1% сроком на 7 лет, на самом деле для граждан это кабала. Ведь все дома принадлежат государству, и по факту оно обязано их ремонтировать. А получается наоборот, с одной стороны, гражданам помогают регистрировать кондоминиум, а с другой – оказываешься денежнозависимым от государства. По нашим подсчетам, этот кредит за 7 лет очень трудно будет отдавать. Лишь 30% домов соответствуют государственным нормам, а остальные 70% – требуют капитального ремонта», – уверена Олеся Халабузарь.
Добавив, что в случае если кто-то из жильцов не станет погашать кредит, вся задолженность ляжет на плечи добросовестных заемщиков. Однако Аркадий Рубцов, начальник юридического отдела Алматинской ассоциации КСК, убежден в том, что за долги кондоминиума перед государством будут рассчитываться все.
«При оформлении кредита составляется индивидуальный договор и прописывается сумма. С неплательщиков будут взыскивать деньги в судебном порядке. Когда государство выделяет деньги по программе, ремонт выходит дороже, потому что там заложены налоги, которые также нужно платить. В итоге все работы можно сделать как минимум на 30-40% дешевле. Сейчас целый ряд КСК собирает деньги и ремонтирует дома самостоятельно, потому что по линии государства деньги длинные и с последующим возвратом», – резюмировал г-н Рубцов.
Виктор Климов
