Коллаж Дины Амирхановой
За прошлый год на счетах ЕНПФ оказалось больше инвестиционного дохода, чем обязательных пенсионных взносов. Сложный процент и достаточно успешный с точки зрения инвестиционной доходности год дают о себе знать. На 1 октября 2020 года доходность пенсионных активов за последние 12 месяцев достигла 11,38% — это средние ставки по депозитам, ровно то, чего хотели добиться некоторые депутаты, призывая передать все деньги из фонда в банки.
Сейчас к снятию будет доступно около 2,5 трлн тенге накопленных сверх порогов достаточности на счетах 761 тыс. вкладчиков — это 6,5% вкладчиков фонда. Средняя сумма накоплений выше порога, доступная к снятию, более 3,2 млн тенге. Медианное значение — 1,6 млн тенге. Конечно же, невозможно однозначно утверждать, куда именно потратят свои деньги вкладчики, но различные опросы подсказывают — это будут погашение текущих ипотек и улучшение жилищных условий. Цены на жилье уже растут и ничего, кроме внезапного обвала мирового рынка, кажется, не способно их замедлить.
Вторичное жилье за прошлый год подорожало более чем на 14% в стране, первичное — почти на 5%. Всё дело в льготных жилищных программах. По итогам прошлого года средняя ставка по ипотечным кредитам была 8%, при этом в ноябре она опустилась ниже 7%, то есть ниже уровня инфляции при значительном росте выдачи ипотечных займов — только в ноябре было выдано почти 125 млрд тенге ипотек, при этом кредитные пики были в карантинный май и июнь.
Льготное жилье, к сожалению, плохо влияет на цену — повышая её. Кризисный год стал одним из самых успешных на рынке недвижимости вопреки падению доходов именно благодаря льготным жилищным программам. А 2021-й готовится побить этот рекорд благодаря 2,5 трлн тенге пенсионных денег, которые могут и скорее всего будут потрачены именно на недвижимость. Кстати, льготная ипотека в России под 6,5% (это всё равно выше уровня инфляции) уже вызывает ряд вопросов у местного регулятора. Там уверены, что подобные программы способствуют возникновению пузыря на ипотечном рынке.
В знаменитом и так любимом казахстанскими чиновниками Сингапуре с этой проблемой справились практически полной стерилизацией льготной недвижимости. Большинство жилых домов в Сингапуре действительно находятся под государственным управлением и построены Государственным советом по жилищному строительству и развитию (HDB). Все квартиры продаются в собственность на условиях 99-летней аренды, которая делает, по сути, невозможной их перепродажу на вторичном рынке. Перепродажа возможна лишь внутри системы при соблюдении достаточно сложных условий, которые не позволяют использовать эти квартиры для обогащения, накапливая недвижимость для сдачи или других целей. Также есть различные требования к минимальному проживанию в квартире (от года до семи лет), прежде чем будет доступна возможность её продажи даже внутри системы. Таким образом Сингапур действительно добился впечатляющих результатов, построив качественное и дешевое жилье и не затронув обычный свободный рынок жилой недвижимости. Но у нас большинство людей недовольны даже мораторием в пять лет на купленную за счёт «пенсионных излишков» недвижимость.
В итоге получается, что, учитывая среднюю стоимость жилья, оно уже подорожало за прошлый год на средние суммы, наколенные на пенсионных счетах, полностью нивелируя всю идею программы. То есть все выделенные из ЕНПФ деньги (для которых фонду придется продавать ликвидные активы) в итоге уже съедены инфляцией. Рост цены на 5-10% в этом году сделает такие инвестиции убыточными. То есть те, кто купит квартиры с «пенсионных излишков», переплатят за них. Действительно, те немногие, кто накопил достаточно большие суммы для покупки целой квартиры, окажутся в относительном плюсе, но таких вкладчиков, будем откровенны, единицы. Остальные просто закопают свои пенсионные активы в дорогие квадратные метры, которые на реальном рынке были бы гораздо дешевле.
Что делать? Правительству стоит задуматься о сворачивании или хотя бы урезании в ближайшее время льготных программ, а также о хоть какой-то стерилизации этих активов, тогда есть шанс, что рынок скорректирует цену. Вкладчикам, которые намерены гасить текущую ипотеку — гасить, только если процент по ней больше процента доходности в ЕНПФ, а тем, кто намерен использовать свои накопления для покупки квартиры — задуматься, действительно ли стоят эти квадратные метры столько, сколько за них просят здесь и сейчас? Если на рынок вернётся здравый смысл вместе с рыночными процентными ставками — на него вернутся и справедливые цены.
Андрей Чеботарёв, аналитик международной инвестиционной компании EXANTE в Казахстане
