Прошлый кризис выявил множество недостатков в строительной отрасли. Котловое финансирование и высокое число долевых участников едва не привели к падению всего сектора. Однако девелоперы успешно преодолели кризис и вынесли для себя важные уроки. Как будут вести себя цены на недвижимость в этом году и о развитии строительства в Казахстане, в интервью «Капитал.kz» рассказал председатель наблюдательного совета строительной компании Global Мухит Азирбаев.
- Мухит Бакытович, в последнее время казахстанские банки приостановили выдачу ипотеки. Как это отражается на строительных компаниях, ведь они являются вашими партнерами?
- Действительно, некоторые банки приостановили выдачу ипотеки. И с этим связано сразу несколько причин. Одна из них – отсутствие тенговой ликвидности. Как объясняют это банкиры, в ожидании возможной девальвации свои депозиты в доллары перевело не только население, но и крупные компании.
Мы наблюдаем тенденцию сокращения выдачи ипотеки казахстанскими банками начиная с 2012 года. Сегодня темпы прироста объемов выданных ипотечных кредитов несопоставимы с периодом расцвета ипотеки. 2002-2007 годы – 20-40% в год. Для примера, в прошлом году прирост составил всего 13% по сравнению с 2013 годом в целом в Казахстане.
С конца 2014 года мы, безусловно, ощущаем приостановление выдачи ипотеки большинством банков, так как она остается одной из основных возможностей приобретения квартиры нашими клиентами.
- Банки уже начали выдавать ипотеку?
- На сегодняшний день правительство пытается поддерживать ипотеку через госинституты, потому что это больше социальный вопрос. Например, Казахстанская ипотечная компания приобретает ипотечные портфели в банках второго уровня.
Жилстройсбербанк активно работает с населением и продвигает свои продукты. За последнее время он существенно расширил свое присутствие на рынке. Помимо классической схемы кредитования путем накоплений, в течение определенного времени банк внедрил еще два продукта – когда копишь средства в течение двух-трех лет и получаешь кредит, а также когда можешь не копить, имея первоначальный взнос от 20% до 30% от суммы и имеешь возможность приобретать недвижимость под процентную ставку чуть ниже рыночной. Поэтому ипотека как продукт не исчезла с рынка, просто уменьшились ее объемы. Но добавлю, что некоторые банки второго уровня продолжают работать с населением в части ипотечного кредитования.
- В 2007-2009 годах строительная отрасль одной из первых ощутила на себе негативное влияние кризиса. Имеются ли сегодня у вас какие-либо антикризисные меры?
- Уроки прошлого кризиса мы как девелоперы извлекли. По крайней мере, те компании, которые пережили его.
С учетом рисков, которые были присущи рынку недвижимости в прошлом, можно выделить следующее: во-первых, большое число долевых участников. Многие проекты реализовывались за счет долевых взносов, и, конечно же, как только долевые участники перестали платить, стройки моментально были заморожены. Сегодня многие застройщики используют смешанную схему, в том числе за счет привлечения долгосрочного финансирования. На примере нашей компании – мы много лет работаем с Казкоммерцбанком, нашим финансовым партнером, который открывает нам финансирование, и наши клиенты могут быть уверены, что проект будет достроен.
Во-вторых, использование некоторыми компаниями механизма котлового финансирования, когда деньги из одного проекта инвестировались в другой. Это пагубная практика. Каждый проект должен быть самодостаточным и иметь свою финансовую модель.
И, в-третьих, изменилось отношение населения к покупке недвижимости, оно стало сегодня более разборчивым, щепетильным. Сегодня покупатели задают много правильных вопросов: например, кто финансирует, какая компания строит, как долго она на рынке и прочее.
И, наконец, на строительном рынке присутствует достаточно жесткая конкуренция ввиду большого количества игроков. В 2014 году, например, впервые с момента прошлого кризиса в Алматы и Астане было сдано в эксплуатацию рекордное количество жилья. В борьбе за клиента компаниям нужно сильно постараться – не только построить недвижимость, дать красивую рекламу, но и уметь рассказывать о ней, а главное – построить так, как обещали.
Строительная отрасль очень чувствительна к любым потрясениям. Даже если нет кризиса, но есть слухи, это очень сильно сказывается на секторе, причем именно на гражданском строительстве. Недвижимость – это не товар первой необходимости, и в ряде текущих расходов люди в первую очередь отказываются от дорогих покупок, таких как недвижимость, автомобили и т. д.
С точки зрения подготовленности рынка к кризису, если будут происходить кризисные явления в экономике, выиграют те, у кого будет готовый товар. Опыт прошлых лет показывает, что недостроенное жилье – это большие риски.
Отмечу, что мы не наблюдаем системных кризисных явлений в отрасли. И недавнее выступление президента внушает большой оптимизм, а последующие комментарии всего экономического блока правительства говорят о том, что шоковых явлений не будет.
Мы также понимаем, что ситуация в соседних странах сказывается на нас, но это лишь корректировка, а не кризис в полном смысле этого слова.
- Говоря о соседях и их экономическом положении, видите ли вы влияние санкций против РФ на вашу отрасль?
- На мой взгляд, сказались не столько санкции, сколько девальвация российского рубля. Что опять же можно оценить двояко.
С одной стороны, мы, как потребители, смогли приобрести какое-то количество строительных материалов и оборудования чуть дешевле, чем раньше. Это касается тех позиций, которые мы традиционно покупали в России. Ввиду снижения цены нам даже удалось приобрести строительные материалы и оборудование, которые раньше мы не покупали.
С другой – многие крупные казахстанские компании имеют свое производство, что приводит к конфликту интересов. Можно уменьшать себестоимость товара за счет покупки у россиян, но в то же время нужно поддержать свои компании.
У нас нет производственных подразделений, однако мы все равно стремимся поддерживать отечественного производителя. При выборе поставщика мы до последнего ищем экономические решения, чтобы приобретать продукцию у местных производителей.
И опять-таки сегодня девальвация есть, завтра нет. Эта ситуация скорее проверка на прочность – кто запасался «жирком», кто создавал свой фонд благосостояния, тот без труда пройдет этот период. Кто не создал – значит, выбрал неправильную стратегию развития.
- Как вы считаете, сколько составит рост сектора по итогам года?
- Строительный сектор – это не только девелоперы, строительные компании, но и проектировщики, дизайнеры, риелторы и т. д. Это огромный рынок, как мы называем его, «с казахстанским содержанием», здесь работает, по примерным подсчетам, до 670 тыс. человек, или 11% от экономически занятого населения. Это очень большой масштаб.
В 2014 году доля строительного сектора в ВВП страны занимала 7-8%, и наша задача на этот год – не сбавлять обороты. Мы не видим серьезных причин для снижения темпов. Однако в долгосрочной перспективе без поддержки государства по стимулированию спроса путем ипотеки будет достаточно сложно превзойти такие показатели. Конечно, мы, как девелоперы, будем искать возможности для роста, но опять же помощь со стороны не помешает. Уверен, что выход будет найден.
- Какой сегмент жилья сегодня пользуется спросом?
- Спросом пользуются все сегменты жилья, у них разная специфика и доля. Если взять элитную недвижимость, как и весь товар премиум-класса, она не упала ни в цене, ни в объемах в период кризиса. Произошла корректировка, но сегмент быстро восстановился.
Если говорить о жилье экономкласса, сегодня здесь основным девелопером является государство. Этот сегмент развивается благодаря государственным программам и решает социальные вопросы.
В классах комфорт и бизнес достаточно активная конкуренция, а значит, и большой разбег цен. Но именно эти сегменты больше всего пострадали в кризис и дольше всего восстанавливались. Поэтому в случае системного кризиса именно они и будут больше всего корректироваться.
- Могли бы вы подсказать, как поведут себя цены в этом году?
- Могу однозначно сказать, что они будут рыночными, независимо от того, упадут они или вырастут. Рынок жилой недвижимости высококонкурентен, здесь нет монополистов, поэтому все, что происходит с ценами на жилье, – абсолютно рыночные явления. Разница в цене зависит только от локации и других индивидуальных характеристик жилья. Только в Алматы сегодня реализуется порядка 115 проектов – это как одноподъездные дома, так и комплексная застройка. Если добавить еще вторичное жилье, построенное до 2007 года, вы поймете, что рынок огромен. Поэтому предсказывать цены на недвижимость сложно: будет спрос – будут высокие цены, и наоборот.
- Говоря о нашей северной столице, как вы считаете, как строительный сектор будет развиваться там?
- Недвижимость в столицах всегда будет пользоваться большим спросом и стоить достаточно дорого. Сегодня Астана уже самодостаточный город, куда стремятся люди, где успешно развивается бизнес. В некоторых сегментах цены на недвижимость в Алматы и Астане выровнялись, или в столице даже выше. Полагаю, что проведение EXPO даст большие возможности для роста строительства в Астане.
- Есть ли у вас интерес к выходу на этот рынок?
- У нас была такая идея, но мы пришли к выводу, что там очень много местных игроков, включая крупных. Для того чтобы принять такое решение, нужно взвесить все за и против. Для нас важно делать свою работу хорошо на том рынке, который мы уже знаем и где мы уже присутствуем. И когда приходит уверенность, что ты можешь предложить на рынке новые решения, можно думать о выходе и на другие рынки.
- Наши крупные компании не очень активно выходят в регионы, это связано с высокой конкуренцией?
- Да, в регионах активно работают местные игроки. И, наоборот, они стремятся выйти на рынки Алматы и Астаны, потому что эти два города составляют львиную долю всего введенного в эксплуатацию жилья. Это первое.
Второе – знание рынка и его специфики. Не зная этого, очень сложно работать и конкурировать с местными игроками.
Третье – сложность удаленного управления даже в условиях высоких технологий. Наша отрасль требует постоянного контроля и физического присутствия. Ты должен поставить работу так, как это принято в головном офисе, а удаленно это сделать очень сложно. Наверное, каждый акционер или топ-менеджер, прежде чем принять решение об экспансии в регионы, думает, как все эти моменты предусмотреть.
- Ваша компания предоставляет какие-то программы лояльности для своих клиентов?
- Наши инструменты ограничены: в основном это рассрочки, акционные программы. Мы не финансовый институт и предоставить полноценную ипотеку, к сожалению, не можем. Но при этом мы внимательно оцениваем рынок и смотрим на потребности клиентов. Например, у нас есть рассрочка до 1 года. В ближайшее время планируем внедрить рассрочку на более длительный срок. Также у нас запущен совместный проект с Жилстройсбербанком.
Мы всегда стараемся работать над эффективностью и себестоимостью товара. Когда девелопер работает на рынке всерьез и надолго, он должен заботиться о клиенте и его потребностях, предоставлять достаточный уровень сервиса, и только тогда производимый продукт будет востребован. Сегодняшние условия требуют, чтобы мы работали на повышение лояльности клиента, это мы сейчас и делаем в Global.
- В этом году была создана Ассоциация строительной отрасли Казахстана. Расскажите, пожалуйста, об актуальности ее создания…
- В конце 2014 года под эгидой Национальной палаты предпринимателей был проведен первый конгресс отрасли, на который были приглашены компании из России, Беларуси и ряда других государств.
В центре внимания были вопросы, связанные с развитием экономики и отрасли. На заключительной сессии мы подняли вопрос об объединении всех компаний, работающих в отрасли, в единую ассоциацию. Понятно, что у каждого сектора есть свои профессиональные объединения – союзы, ассоциации и т. д. Но для того чтобы эффективно работать с НПП и правительством, необходим союз, представляющий интересы всех игроков рынка. Кроме того, с 1 января мы вошли в ЕАЭС, поэтому должны обсуждать вопросы, связанные с нашими партнерами из стран-участниц, и не допустить «экспорта» проблем в наши страны, а развиваться вместе. Создание ассоциации – это и возможность делиться опытом, чтобы участники не допускали одни и те же ошибки, которые на нашем рынке могут стать фатальными. Участники этой сессии пришли к мнению, что нужно создать такой единый рабочий орган. Сейчас ассоциация проходит регистрацию в государственных органах. В ближайшее время планируем активно включиться в ее работу.
