Строительный рынок Казахстана не только постепенно восстанавливается, но и развивается. Причем, в Астане рынок набирает обороты динамичнее, чем в Алматы. Между тем, девальвация не прошла бесследно как для застройщиков, так и для девелоперов. Некоторые игроки рынка недвижимости стали пересматривать свои проектные решения, портфель используемых материалов. Но, несмотря на 20%-ную девальвацию, смета по некоторым строительным проектам была увеличена лишь на 8%. О том, ожидали ли девелоперы резкой корректировки курса, насколько застройщики зависимы от импортных материалов и почему некоторые стандарты «зеленого строительства» не приемлемы для Казахстана корреспонденту делового портала Kapital.kz рассказал председатель наблюдательного совета строительной компании Global Мухит Азирбаев.
- Мухит Бакытович, насколько казахстанский строительный рынок оживился по сравнению с 2013 годом? Можно ли говорить о восстановлении рынка?
- Активное строительство на сегодняшний день сконцентрировано в двух крупных городах страны – в Астане и Алматы. Каждый раз, приезжая в Астану, замечаешь, что возникают новые объекты, на рынке недвижимости появляются новые операторы, национальные компании строят жилье для своих сотрудников, появляется достаточно много коммерческих объектов. По данным Агентства РК по статистике, объем введенной в эксплуатацию недвижимости в Астане в 2014 году по сравнению с первым полугодием 2013 года увеличился на 34%.
Несмотря на то, что в Алматы динамика не такая впечатляющая, как в столице, объем строительства в этом городе стабильно растет – прирост за семь месяцев по отношению к 2013 году составил 8,1%. Даже несмотря на недавнюю девальвацию тенге, строительный рынок продолжает восстанавливаться. Ежегодно в Алматы вводится около 1 млн кв. метров жилья, включая индивидуальное жилое строительство и многоквартирные жилые дома. Оживление строительного рынка в Алматы можно наблюдать визуально. В городе стало появляться очень много новых объектов, запускаются новые рекламные кампании, застраиваются давно простаивавшие земельные участки.
- Какие тенденции прослеживаются на ипотечном рынке?
- По сравнению с 2013 годом объем продаж квартир через ипотеку в нашей компании увеличился примерно на 15%. Количество банков-партнеров, с которыми мы сотрудничаем, расширилось. Если ранее по ипотеке мы преимущественно работали с «Казкоммерцбанком» и с ДБ «Сбербанком», в настоящее время мы взаимодействуем также с другими банками второго уровня. С прошлого года «Жилстройсбербанк» (ЖССБ) внес изменения в свои программы финансирования на покупку жилья. Теперь есть программы, которые не требуют многолетних накоплений и наша компания совсем недавно подписала с ЖССБ документ, который будет регулировать наши взаимоотношения.
- Как девальвация повлияла на строительный рынок РК, на вашу компанию? Прогнозировали ли вы резкое ослабление тенге, были ли у вас пессимистичные и оптимистичные сценарии?
- За месяц перед девальвацией было давление на российский рубль, и поскольку Казахстан имеет тесные экономические отношения с Россией, все-таки ощущение, что курс тенге должен быть как-то откорректирован, сохранялось. Но то, что ослабление тенге будет настолько разительным и одномоментным, никто не ожидал. И в постдевальвационный период 2009 года, и в этот раз влияние на наш бизнес было достаточно ощутимым, потому что в период девальвации мы параллельно вели несколько проектов, которые находились в активной фазе строительства. Но мы предприняли ряд мер, которые помогли нам смягчить ситуацию. Мы вели консультации с банком-партнером, которым является Казком, переговорили с нашими подрядными организациями, поставщиками, с поставщиками наших подрядных организаций и попытались сделать short-лист оборудования и материалов, цена которых может прямо повлиять на стоимость сметы.
Не скрою, что определенная часть импортных материалов и оборудования уже была предварительно оплачена. Наша компания практикует хеджирование некоторых позиций, которые подвержены, например, сезонным колебаниям цен на рынке. В общей сложности наш расчет показал, что мы увеличили смету примерно на 8%, но это лишь по тем двум проектам, которые находились в достаточно активной фазе строительства. По новым, постдевальвационным проектам, мы выдержали коридор в 8-10%.
- Как быть со стоимостью работ, повлияла ли как-то девальвация на заработную плату подрядным организациям?
- Заработная плата пока сильно не увеличилась, потому что мы выплачиваем ее в тенге. Но косвенно девальвация повлияла на уровень жизни через удорожание продуктов питания и услуг. Но и здесь мы пытаемся находить оптимальные решения. Например, пытаемся договариваться с подрядными организациями на переадресацию им большего объема работ, это дает уверенность подрядчику в более стабильном финансировании, мы же за счет таких сделок получаем более низкую цену.
- Раньше строительные компании обосновывали дороговизну квадратных метров тем, что значительную долю в себестоимости строительства занимают импортные строительные материалы. В каких пределах обычно варьируется доля затрат на строительные материалы в себестоимости объекта?
- Линейка строительных материалов широкая, но в среднем совокупная доля стоимости материалов составляет 40-50% от сметы. Этот показатель может меняться в зависимости от проекта. Если считать в денежном выражении, то около половины составляют импортные материалы.
- Из каких стран помимо России вы импортируете строительные материалы, оборудование?
- Если говорить о странах-поставщиках, то сегодня помимо России мы импортируем сырье и материалы также из европейских стран. В Европе мы, как правило, покупаем инженерное оборудование – это насосные группы, оборудование для тепловых узлов, определенный объем кабельной продукции. Из Европы и России мы импортируем гидроизоляционные материалы. В Турции и Германии наша компания закупает фасадные материалы. В Китае мы приобретаем некоторые строительные материалы, например, кафельную продукцию, керамогранит.
- Есть ли все-таки материалы, которые вы закупаете в Казахстане?
- В настоящее время очень много материалов, которые мы используем, именно казахстанского производства. Например, стекла, которые обрабатываются такими казахстанскими заводами, как «КазСтройСтекло», SATGlass. Также закупаем казахстанские сухие смеси, трансформаторы, которые мы приобретаем на Кентауском трансформаторном заводе. На Алматинском вентиляторном заводе мы покупаем вентиляторы, электрощитовые приборы, электросчетчики, продукцию по пожарным коробам. К сожалению, электроника у нас пока европейская и азиатская.
С каждым годом доля материалов казахстанского производства увеличивается. В настоящее время в Казахстане есть металлургическое предприятие АО «Миттал Стил Темиртау», буквально два месяца назад заработал новый арматурный завод в Костанае. Кроме того, мы постоянно поддерживаем связь cвластями и даем рекомендации о том, какие бы материалы пользовались спросом на наших строительных площадках, какое оборудование или технологии мы бы хотели покупать внутри страны, чтобы не переплачивать за импорт.
- В начале августа в Астане открылся завод по производству лифтов. Как сообщалось, мощности завода позволяют производить до тысячи лифтов в год. Указывалось, что завод будет выпускать лифты и для жилых зданий. Налажено ли у вас уже сотрудничество?
- Дело в том, что лифты имеют определенные характеристики, в том числе по некоторым техническим решениям, отделке, по качеству использованных материалов. Так определенному классу жилья могут соответствовать лифты определенного формата. А открывшийся завод пока выпускает не полную линейку. Поскольку у нас нет в портфеле строящегося жилья эконом-класса, то пока мы будем использовать лифты из Кореи, Китая, Европы.
- В дальнейшем, если линейка по производству лифтов расширится, вы планируете покупать такие лифты?
- Да, конечно.
- Насколько активно банки сейчас финансируют строительный рынок? Какие трудности при этом возникают?
- Каждая компания работает с определенными банками. Ставки фондирования разняться в зависимости от экономики конкретного проекта. В нашем случае стоимость финансирования, как правило, варьировалась в пределах 10-12%. На рынке ставки могут быть как выше, так и ниже.
- В какой валюте финансируется Ваша компания?
- И в тенге и в долларах.
- Насколько ужесточились условия финансирования после мирового финансового кризиса?
- Я буду говорить только о «Казкоммерцбанке», потому что на протяжении пяти лет мы работаем именно с этим банком. Говоря изменениях, я могу отметить, что если ранее смотрели в основном на финансовую составляющую строительного проекта, то сегодня банк очень много внимания обращает на производственную часть, в том числе на график производственных работ, на подрядчиков и на маркетинг.
- На какой срок банки готовы финансировать?
- На срок реализации проекта, а он зависит от выбранной стратегии реализации. Есть проекты, которые мы начинаем продавать только после их сдачи. Бывают проекты, которые мы начинаем реализовывать еще на этапе строительства, соответственно срок возврата денежных средств и срок финансирования по таким проектам будет короче. Но, как правило, кредит выдается как минимум на два года, максимальный срок финансирования может составить 4-5 лет.
- Долларовое финансирование дешевле?
- В основном, чуть дешевле.
- Перейдем к рынку… На каком уровне сейчас находятся цены на первичном рынке жилой недвижимости?
- Девальвация немного притормозила динамику роста стоимости недвижимости в Астане, но все же цены в столице продолжают стабильно расти. Если говорить об Алматы, то средняя цена на первичную недвижимость в городе сложилась на уровне $1300 в классе эконом, $1650 в классе комфорт, $2300 в бизнес-классе и $5700 в классе элит.
- В каких пределах варьируется стоимость квадратного метра в вашей компании?
- Цены разные, в среднем от $1400 до $3000. Между тем есть квартиры, которые могут стоить дороже. Мы сегодня работаем в трех сегментах: комфорт-, бизнес- и элит-класс. Тот коридор цен, который я обозначил, включает все классы.
- Вы в беседе обозначили «класс комфорт», чем этот класс отличается от «эконом»?
- Комфорт класс включает элементы и бизнес, и эконом класса. С точки зрения проживания класс комфорт более удобен, нежели эконом. Дома комфорт класса строятся с использованием качественных материалов, квартиры имеют просторные планировки. В таких домах имеются скоростные лифты, подземные паркинги, развитая инфраструктура, уделяется внимание благоустройству и озеленению.
- Хотелось бы уточнить, в какой валюте осуществляются расчеты при покупке недвижимости? Поменялась ли как-то данная тенденция после девальвации?
- Нет, мы всегда все расчеты по сделкам осуществляли в тенге. Другое дело, что в Казахстане всегда было принято цены на недвижимость выражать в долларах. И поэтому первое время после девальвации мы старались держать старый курс, чтобы наши клиенты не ощутили резкого удорожания.
- Как поступили другие строительные компании, девелоперы – стали ли они удерживать курс на прежнем уровне?
- У каждого игрока своя политика. Некоторые операторы рынка Алматы пытались сначала удерживать додевальвационный курс. Но постепенно они так же, как и мы, по некоторым проектам установили рыночный курс.
- Сколько сейчас игроков на строительном рынке?
- Игроков становится все больше, обозначить их точное количество сложно, потому что любая компания, обладающая лицензией на строительно-монтажные работы и даже не обладающая такой лицензией, может стать застройщиком. Поэтому точной статистики нет. Но в наш short-лист входит 10-15 крупных компаний застройщиков, которые работают на рынке Алматы.
- За счет чего в основном конкурируют девелоперы, строительные компании?
- Каждый игрок конкурирует по-своему, кто-то за счет месторасположения объекта, кто-то качеством строительства, а кто-то финансовыми инструментами, которые они предлагают клиентам.
- В каком районе находится прибыль у девелоперов?
- При доходности ниже 10% нет смысла заниматься этим бизнесом. Иначе, можно разместить средства на депозите и заработать столько же, сколько можно заработать через девелопмент. Но верхний потолок прибыльности у каждой компании разный и он зависит от стратегии работы девелопера и от самого проекта.
- Как прибыль девелоперов может разниться в зависимости от региона. Насколько велик разрыв между Алматы и Астаной?
- В Астане строительство идет более активными темпами, но и игроков там больше, чем в Алматы. Поэтому, скорее всего, для Алматы и Астаны средние параметры по прибыли могут быть примерно одинаковые.
- Сейчас очень активно продвигается тренд «зеленой экономики». Насколько застройщики активно используют экоматериалы, экотехнологии?
- Стандарты «зеленого строительства» постепенно заходят на казахстанский рынок, их только начинают изучать. Пока направление «зеленой экономики» ново как для проектировщиков, застройщиков, так и для потенциальных покупателей недвижимости. Поэтому массового строительства по международным стандартам «зеленого строительства» пока не наблюдается.
На сегодня объекты, которые строятся по международным «зеленым стандартам», это объекты ЭКСПО-2017 и жилой комплекс «Зеленый квартал», строительство которого ведется в рамках ЭКСПО-2017. Оба эти проекта в Астане. В Алматы по нашим данным есть только один комплекс, который претендует на звание «эко».
Застройщики и девелоперы готовы к внедрению механизмов «зеленого строительства», но это потребует доработки текущих строительных норм и правил (СНиПов). И если СНиПы, как мне кажется, можно откорректировать достаточно быстро, то основной вопрос заключается в том – примет ли это рынок? Потому что все новые «зеленые» технологии нужно поддерживать в процессе эксплуатации зданий и правильно их использовать.
В некоторых странах фасады домов используют для посадки деревьев, различных растений. Это очень красиво, но в реалиях Казахстана нужно задуматься, как такую технологию можно будет эксплуатировать в условиях нашего резко-континентального климата. Поэтому каждый элемент «зеленого строительства» нужно детально изучать, учитывая не только менталитет, специфику рынка, но и особенности климата. Позиция нашей компании всегда сводилась к тому, что мы должны разработать свои, казахстанские стандарты «зеленого строительства».
Недавно мы были в Германии и в рамках «зеленого строительства» хотели перенять их опыт, получить рекомендации. Специалисты рассказали, что у них в рамках «зеленого строительства» при присуждении рейтингов тому или иному объекту учитываются материалы, которые используются в процессе его строительства. Но это делается не только для экологичности объекта, также берется во внимание тот факт, какие усилия нужно будет применить через 50-100 лет, когда это здание нужно будет разрушить. То есть если в Казахстане пока обсуждаются вопросы проектирования в рамках «зеленого строительства», возможности эксплуатации, то в Германии уже изучают и внедряют стандарты как утилизировать здание при минимальном ущербе для экологии. На самом деле мы об этом даже и не задумывались.
Если же говорить про нашу компанию, то небольшие элементы стандартов «зеленого строительства» мы использовали всегда. Это, например, энергосберегающие технологии, мы постепенно отходим от использования ртутных лампочек и переходим к LED-освещению.
В настоящее время мы изучаем достаточно много инновационных решений, в том числе в области «зеленого строительства». Например, с помощью определенной технологии в период зимнего отопления мы планируем снимать тепло извне и использовать его для подогрева горячей воды, батарей. Также нами рассматривается возможность использования тепловой энергии, которая уходит через воздуховоды. Такую энергию можно перерабатывать и применять при освещении подъездов, дворовой территории. Конечно, это будет небольшой объем электричества, но даже эта, казалось бы, мелочь позволит сэкономить.
- Насколько такие технологии удорожают объект?
- Конечно, использование таких технологий делает смету чуть дороже. Но в процессе эксплуатации затраты на них окупаются в течение 5-5,5 лет.
- В августе в Алматы произошло землетрясение. Это событие вызвало активный информационный резонанс в социальных сетях. Насколько сейчас отслеживается сейсмоустойчивость зданий? Все-таки в обществе бытует мнение, что новостройки более подвержены риску разрушения, нежели дома, построенные в 80-е годы.
- На самом деле точной статистики, сколько людей больше доверяет новостройкам, нежели домам, построенным при СССР, нет. Мне кажется, озвученное вами мнение очень субъективно. И дома, построенные в период СССР, и дома, возведенные в 2000-х годах, являются надежными. У всех вещей есть свой срок годности. Так же и у любого строительного объекта вне зависимости от года постройки постепенно изнашивается, «устает» металл, теряют прочность материалы, корректируется конструкция, устаревают коммуникации. На это влияют климатические условия, пусть небольшие, но периодические землетрясения. Поэтому я твердо убежден, что старые дома не могут со временем становиться лучше и надежнее.
Что касается казахстанских норм по сейсмике, то они не отличаются от нормативов советского периода, более того, в последние годы, они даже ужесточились. Сейчас все решения, которые применяются в процессе проектирования, согласовываются через КазНИИСА и Госэкспертизу, где сертифицированные эксперты тщательным образом проверяют расчеты по сейсмобезопасности зданий.
При этом учитывается очень много факторов: высотность здания, грунт, ветровые нагрузки, снежные нагрузки, целевое использование того или иного здания, насколько облицовка здания утяжелит конструкцию. Только после этих и многих других процедур утверждают расчеты застройщиков и выдается заключение, в котором указано, что, допустим, здание в Алматы соответствует девятибалльной шкале.
- То есть сейчас новостройки могут выдержать 9 баллов?
- Несомненно. Все основывается на расчетах, а правильные расчеты всегда учитывают определенный запас прочности, например, на природные катаклизмы, ветровую нагрузку и так далее. Любой конструктор обязательно заложит от 10% до 30% прочности свыше норм. Наши конструкторы закладывают до 30%.
- Есть ли в Алматы какие-то ограничения по этажности зданий?
- Максимальный лимит по этажам каждого здания зависит от нескольких факторов. Весь город поделен на районы, каждый из этих районов поделен на небольшие секторы. Управление архитектуры и градостроительства акимата Алматы проводит зонирование по каждому сектору, в рамках которого для каждого сектора устанавливаются ограничения по высотности зданий.
- Расскажите подробнее, насколько у нас отслеживается архитектурная составляющая, чтобы здания гармонично вписывались в общий ландшафт города?
- В Алматы одно время практиковалось такое выражение, как «алматинская архитектура», и мы всегда себе задавали вопрос: что она собой представляет? Конечно же, мы возвращались в 50-70-е годы, когда формировался Алматы, шла активная застройка города. В эти годы появились такие знаковые объекты, как Дворец республики, гостиницы «Иссык», «Казахстан» и др.
В настоящее время вопросы архитектуры курирует Управление архитектуры и градостроительства города, которое проводит большую работу, направленную на сохранение той самой «алматинской архитектуры» при разработке новых проектов в исторической части города, но при этом поддерживает проекты, использующие элементы современной архитектуры.
Алматы развивается как финансовый и туристический центр, и мы должны как-то привлекать к нам туристов и инвесторов. И архитектура города может стать ключевым фактором. Например, такой молодой город, как Дубай, знаменит своей современной и не всегда арабской архитектурой. И не думаю, что жители Дубая сильно страдают от превалирования современных зданий. Есть, конечно, определенные территории города, которые должны быть в строгом соответствии с близстоящими домами, например, в историческом центре. Исторические здания мы должны сохранить для будущих поколений, для туристов, но и про развитие современной архитектуры нельзя забывать.
- В конце 2013 года в одном из интервью Вы говорили, что Вы изучаете возможность застройки на выездах Восточной объездной дороги. Реализовались ли ваши намерения?
- Мы изучаем это направление, потому что на выездах Восточной объездной дороги город очень активно застраивают к Универсиаде-2017 года. Сегодня уже возводится ледовая арена на 3 тыс. человек, постепенно застраивается олимпийская деревня. В связи с этим, мы, изучив планы города, скорректировали свои подходы и приступили к разработке концепции проекта. Думаю, к концу года на официальном уровне мы сможем получить первые наброски.
- Недвижимость какого класса планируете строить?
- По генеральному плану, когда территории вблизи Алматы еще не были отведены городу, считалось, что эта территория будет застроена низкоэтажным жильем. То есть предполагалось возведение таунхаусов, 2-3-х этажных многоквартирых домов, офисных помещений.
- Как вы думаете, какие тенденции на рынке недвижимости будут наблюдаться в 2014 году?
- Наш прогноз по рынку позитивный. Скачкообразный рост цен на рынке недвижимости и сиюминутная прибыль невыгодны нам, нам нужна стабильность. В портфеле компании сегодня находятся проекты со сроком реализации до 5 лет. Факторов, которые бы подогревали рынок, на наш взгляд, несколько: это развитие Алматы как финансового и туристического центра, положительная динамика внутреннего регионального продукта за последние несколько лет, рост внутренней миграции. По последним официальным данным, за 7 месяцев 2014 года численность населения Алматы увеличилась на 18 тыс. человек. Этим людям нужно где-то жить.
- Как вы думаете, жилье какого класса будет наиболее востребовано?
- Как правило, всегда была востребована недвижимость эконом- и комфорт-класса. Между тем в сентябре стартовала легализация капитала и раскрытие активов будет происходить не одномоментно, а в течение более года. Думаю, легализация активов даст импульс рынку недвижимости, поэтому мы сейчас выстраиваем инфраструктуру таким образом, чтобы быть готовыми восполнить спрос со стороны элиты.
