Интерес к зеленому строительству стал одним из мировых трендов строительной сферы. Люди хотят жить в комфортных, экологически чистых домах, участники рынка активно осваивают технологии зеленого строительства, а инвесторы начинают понимать экономическую выгоду от экологического строительства. Пока, к сожалению, все это малоприменимо к казахстанской практике. Обобщить международный опыт в этом направлении и адаптировать его к казахстанской специфике, помочь объединиться приверженцам этого направления внутри страны призван созданный недавно Казахстанский совет по зеленому строительству. О том, что зеленое строительство может стать не просто выгодным для девелоперов, но и финансовым инструментом для фондового рынка с вполне прогнозируемым уровнем доходности в интервью «Капитал.kz» рассказал Бахт Ниязов, руководитель Real Invest Group и сооснователь Казахстанского совета по зеленому строительству (KazGBC).
- Что включает в себя философия зеленого строительства?
- Философия на самом деле очень простая: от зеленого строительства выигрывать должны все заинтересованные стороны. У нас ведь в народе пока очень ограниченное представление о зеленом строительстве. Недавно я давал интервью весьма уважаемому изданию и старательно им объяснял что такое зеленый дом, как мы его собираемся строить, как рассказывать о нем. Они тем не менее сопроводили публикацию фотографией домика из сруба, возведенного в каком-то живописном месте. Естественно, реакция читателей была более чем эмоциональная. А все почему? Потому что в массовом сознании у нас экологичный дом – это как раз дом из дерева, построенный где-то на Бутаковке рядом с горной речкой. Хотя с точки зрения стандартов зеленого строительства такое строение никогда не получит сертификата по множеству причин. Хотя бы потому, что строительство зданий в подобных местах ухудшает экобаланс района. Вот если, наоборот, взять участок в запущенном месте, ну, например, на месте бывшей свалки или заброшенного завода или хотя бы на месте пустыря и, создав там зеленый квартал со своей экосистемой, поспособствовать общему улучшению экологической ситуации в этом районе и в целом в городе, то это будет реальное зеленое строительство.
- Выгодно ли зеленое строительство для девелоперов?
- Можно еще шире поставить вопрос: можно ли зарабатывать на переходе на зеленую экономику. Я знаю, что в этом плане скепсиса немало. Для меня ответом на вопрос стала книга «Богатства природы» Марка Терсека и Джонатана Адамса. Марк, кстати, раньше был инвестиционным банкиром. В этой книге он аргументированно объясняет, что природа – не только среда обитания человека, но и самая перспективная область вложений для любого бизнеса. Это не менее важно чем, например, новые технологии или бизнес-инновации.
Возвращаясь к зеленому строительству, могу сказать, что потенциально оно очень выгодно, потому что это выгодно человеку, конечному потребителю. Но оно предполагает очень глубокую и основательную работу с целевой аудиторией. А чтобы работать с потенциальными покупателями, нужно самим глубоко быть в теме. Вот мы когда столкнулись с вопросами в процессе проработки своего проекта, то решили стать инициаторами создания Казахстанского совета по зеленому строительству.
Почему для бизнеса так важно иметь сильную общественную организацию? Потому что в мире уже многое сделано и придумано. И подобные советы существуют во всех странах, ориентированных на зеленую экономику. Нам не нужно изобретать велосипед. Нам надо, во-первых, создать такие правила игры, которые способствовали бы развитию зеленого строительства, а во-вторых, сделать так, чтобы у нас появился свой мощный класс экспертов. Это не столько сами девелоперы, сколько архитекторы, проектировщики, инженеры, конструкторы. Ну и те, кто это должен продавать в конечном итоге. Мы хотим в ближайшее время максимально активизировать именно направление, связанное с обучением людей. Мы намерены пригласить всех крупных девелоперов и сделать комплексную программу обучения зеленому строительству. Мы хотим, чтобы у них на уровне среднего звена, на уровне людей, которые реально разрабатывают проекты, были специалисты, хорошо понимающие эту тему и готовые ее продвигать. У них при желании будет возможность начать с азов и получить очень глубокие знания, и не только теоретические, а на примерах самых лучших в мире проектов. Механизм KazGBC позволяет рассчитывать на это. Если мы сделаем это, то заложим мощную основу для будущего данной отрасли строительства.
- Будут ли квадратные метры в зеленых домах стоить дороже?
- Все зависит в каждом конкретном случае от самого проекта. Существуют также разные уровни сертификации. Естественно, что «платиновая» сертификация предполагает значительно большие затраты, нежели «серебряная». В среднем в мировой практике зеленые здания стоят на 10-50% дороже своих обычных аналогов. Цена при этом определяется разными факторами, не только технологиями. Например, как правило, зеленые здания имеют очень хорошее расположение. Это уже плюс в цене. В них удобно жить и работать, следовательно, такое жилье и такие офисы охотнее берут в аренду. Это тоже определяет привлекательность.
В мировой практике строительство зеленых зданий осуществляется за счет денег институциональных инвесторов, потому что они мыслят очень долгосрочными категориями. Например, если это крупный пенсионный фонд в США, для него зеленое строение – это долгосрочная и доходная инвестиция с вполне прогнозируемым уровнем доходности. У нас часто говорят о дефиците инструментов, дескать, некуда вложить деньги. У нас, например, национальные компании и институты развития деньги свои хранят в госбумагах и на депозитах в банках, зарабатывая копейки и не покрывая инфляцию. При этом потенциал зеленого строительства как сферы вложения длинных денег никак пока не рассматривается.
По идее сейчас надо создавать крупные фонды недвижимости и финансировать через них зеленое строительство. Это понятный, прозрачный и эффективный механизм инвестирования. Есть мировая практика, можно, например, у немцев поучиться. Однако та ситуация, в которой сейчас оказался фондовый рынок и те финансовые институты, та политика регулятора, которая была последние годы, никак не располагают к развитию коллективных форм инвестирования. Более того, вся эта отрасль, по сути, задушена не вполне адекватным регулированием.
- Могли бы вы назвать цифры по сокращению энергозатрат, увеличению энергоэффективности в таких строениях?
- Очень ориентировочно экономия в среднем составляет 30-35%, но в каждом конкретном случае по-разному. Вообще, надо сказать, что в стандартах зеленого строительства нет четких норм и предписаний по тому, какие конкретно решения нужно применять. Все зависит от местной специфики. То, что хорошо и эффективно в одной местности, в другой будет трудно применимо в силу иных исходных данных, в том числе климатических условий. В процессе выбора решений важно опираться на расчеты. Например, мне в процессе строительства собственного дома казалось, что установка солнечных батарей вкупе с созданием пассивного дома позволит создать реально энергоэффективный и экологичный дом. Когда же посчитали экономику, оказалось, что мне намного выгоднее во всех отношениях вложить деньги в утепление дома, экологичные материалы, качественное стекло и в газовую турбину, которая генерирует дешевое электричество наряду с теплом и холодом. Конечно, солнечная батарея – идея красивая и даже романтичная, но зеленое строительство опирается прежде всего на реалии. Чем дальше я просчитываю энергоэффективность своего дома, тем больше понимаю, насколько реалии далеки он существующих стереотипов.
- Каковы главные критерии экологичности строений? Какие здесь существуют стандарты?
- Стандартов основных несколько, однако самым распространенным на сегодняшний день является американский стандарт LEED. Это во многом результат предприимчивости американцев в продвижении своего стандарта за пределами страны. А критериев на самом деле много, и сам процесс сертификации таких зданий очень не простой. Существует несколько уровней сертификации, самый высокий из которых «платиновый». Чтобы получить тот или иной уровень, проекту нужно набирать баллы по основным критериям. Условно их можно разделить на несколько групп. Это, во-первых, расположение участка. Если проект подразумевает вырубку лесов, загрязнение водоема или иное ухудшение экобаланса, то такое строение не может быть признано зеленым. Близость к загрязняющему воздух промышленному объекту – тоже не вариант для зеленого строения. Второй аспект, о котором в настоящее время много говорится и чему у нас уделяется большое внимание, – энергосбережение. Третий критерий зелености – рациональное использование воды. Четвертый – это качество воздуха внутри помещения, а пятый – это сами используемые строительные материалы, которые, конечно же, должны быть экологически чистыми. Такой вроде бы очевидный и понятный перечень, по которому сертифицируются зеленые дома во всем мире, однако, как мы недавно для себя выяснили, это далеко не все. Наши авторитетные коллеги из американского совета по зеленому строительству (US GBC) рассказали о почти анекдотичных случаях, когда выполнение всех возможных критериев не приводило к ожидаемым результатам. И виной тому был человеческий фактор. Поэтому одним из очень значимых критериев я бы назвал подготовленность людей, для которых построено здание. И неважно, жилье это, офис или что-то другое. Подготовленность и сознательность людей – это очень важная составляющая зелености строения. Потому что если, например, не выключать за собой свет, бесконтрольно тратить воду, открывать зимой окна или не следить за чистотой, то все инвестиции в озеленение здания будут потрачены вхолостую. Или взять, например, продвинутую систему утилизации мусора. Чтобы люди могли ею пользоваться, они должны привыкнуть делить весь свой мусор на стекло, пластик, картон, еду и т.д. Такому за один день не научишься.
- Есть ли в Казахстане здания, сертифицированные по международным стандартам BREEAM или LEED?
- Пока нет, но есть проекты, над которыми уже ведется активная работа. Из всего, что сделано, лично мне наиболее интересен многоквартирный энергосберегающий дом, который сейчас достраивается в Караганде. Этот пилотный проект реализуется при участии программы развития ООН в Казахстане. Их эксперты сделали очень многое, чтобы в столь непростых условиях реализовать такую идею. Скоро должна состояться презентация дома, и крайне интересно посмотреть, какие технологические решения там применены и как это все будет работать на практике.
- Ведется ли работа по разработке национальных стандартов зеленого строительства?
- По идее работу над национальным стандартом зеленого строительства можно начать уже в ближайшее время. Месяц назад при нашем активном участии создан KazGBC, мы провели «круглый стол», пригласили американцев, россиян, заинтересованные госорганы, депутатов. Для нас очень важно, что пришел вице-министр регионального развития Серик Кенесович Нокин, человек, который отвечает у нас за строительную отрасль. Он однозначно сказал, что Совет по зеленому строительству нужен и важен, и что они намерены с нами работать. Сейчас задача совета – объединить профессионалов этого направления внутри страны, пригласить самых сильных специалистов из-за рубежа, обобщить международный опыт, понять нашу специфику и выработать основные базовые критерии национального стандарта. Роль совета в этом процессе я вижу как ключевую, так как именно совет призван стать дискуссионной площадкой для поиска оптимальных решений.
- Как вы в целом взаимодействуете с регуляторами и профильными министерствами?
- Мы готовы работать в разных форматах – и в рамках рабочих групп, и в рамках советов, создаваемых при министерствах, мы готовы работать с парламентариями и с местными органами власти. Очень важно, что мы имеем стратегическую договоренность работать на площадке G-Global, которая дает нам такие возможности в продвижении наших идей на уровне государства, о которых мы раньше не мечтали. По сути, это ведь очень быстрый и прямой доступ к диалогу с любым ведомством, так или иначе сопричастным с нашей тематикой.
Если говорить о KazGBC, то для него сейчас самое главное – создать реальное, а не мнимое сообщество профессионалов, тогда и взаимодействие будет эффективное, а не для галочки. У нас в стране ведь немало общественных организаций с громкими названиями и с очень ограниченным охватом целевой аудитории и таким же уровнем влияния. Наш совет отличается тем, что создан людьми из бизнеса для того, чтобы помочь создать хорошие условия для этого самого бизнеса. В основу тут положен прагматизм. Наша задача – охватить разные направления: и строительное, и инженерное, и архитектурное. В каждом из них свои узкие области специализации, разные мнения и разные возможные решения.
- Расскажите о проекте коттеджного городка, построенного по этим принципам.
- Мы, как инвестиционная компания, вошли в проект по строительству коттеджного городка как соинвесторы. Нас настолько воодушевил этот проект, его потенциальные возможности, что мы фактически сами предложили себя в качестве советников по его улучшению. Мы старательно искали главную идею, казалось, что она витает в воздухе. В итоге мы предложили девелоперу совершенно новую стратегию, в основе которой – зеленое строительство. Это не только изменение проекта городка, это еще принципиально другой маркетинг. Мы тогда исходили не из идеологической, а из чисто финансовой выгоды. Хотя, конечно, строить экологичное жилье намного приятнее, чем строить что-то обычное, не выходящее за рамки стандартного. По сути, проект был на стадии запуска, и девелоперу пришлось принимать сложное решение – немного отложить его реализацию.
То, что должно получиться в результате – это городок из коттеджей и таунхаусов, построенный в очень хорошей с точки зрения экологии части города. Это жилье, комфортное для людей во всех отношениях, и в то же время оно очень экономичное, с точки зрения экологических норм оно максимально безвредно для города.
Люди немного переплачивают сейчас, чтобы потом жить хорошо, быть здоровыми и платить меньше всех за свет, тепло и воду.
- Какова ваша целевая аудитория?
- Если говорить о Казахстане, то целевая аудитория – продвинутые современные люди, образованные, относительно молодые, семейные, нацеленные на здоровье и на будущее своей семьи. Потенциальные покупатели зеленого дома – это люди с достатком выше среднего, это, конечно, пока не массовый сегмент. И, как мне кажется, это больше люди, работающие в частном бизнесе, нежели в государственном секторе.
- Достаточно ли в Казахстане поставщиков, способных обеспечить продукцией зеленые стройки?
- Пока таких поставщиков немного. Если говорить про инновационную начинку зеленого дома, то, конечно, есть страны-лидеры: Германия, Швейцария, Австрия, Южная Корея. У нас в стране есть общая нацеленность на трансферт лучших технологий, есть масштабная международная инициатива главы нашего государства под названием «Зеленый мост». Если я не ошибаюсь, 8 государств уже присоединились к ней.
Как и в любой рыночной среде, спрос порождает предложение. По идее тот же проект «Астана ЭКСПО-2017» должен стать серьезнейшим драйвером, и мы знаем, что готовятся очень масштабные проекты, связанные с запуском новых производств, ориентированных так или иначе на зеленое строительство.
