Вопрос аренды или покупки квартиры рано или поздно встает практически перед каждым. Ответ зависит от конкретной ситуации. К преимуществам покупки жилья, например, можно отнести тот факт, что у владельца появляется актив, цена на который при благоприятной экономической ситуации только растет. Но квартира в городе стоит дорого, и опять же даже при благоприятной ситуации копить на квартиру с нуля придется лет пять, а то и больше. Как вариант – взять ипотеку или брать квартиру в аренду. В этом случае платеж по ипотеке не меняется, а аренда растет в среднем на 10% в год. Ставка по ипотеке и различные дополнительные расходы на квартиру приводят к переплате, которая может достичь размеров еще одной квартиры. Корреспондент «Капитал.kz» подсчитал, сколько годовых заработных плат нужно, чтобы накопить на квартиру, и узнал у экспертов, в каком случае квартиру лучше покупать, а не брать в аренду.
Быть или не быть
На рынке есть ряд факторов, которые прямо или косвенно влияют на стоимость жилплощади. Прежде всего, нужно учитывать, что каждый город имеет свои сильные и слабые стороны, что и объясняется некоторым различием в ценах на квартиры. Отдельный вклад в разницу между ценообразованием на жилье вносит наличие спроса и предложения. К спросу можно отнести уровень дохода населения, темпы роста экономики города и численности жителей, а также доступ и условия по финансовым инструментам (ипотеке), уровень развития государственной жилищной программы. Со стороны предложения это объемы строящегося и вторичного жилья, его качество, репутация и бренд застройщика. Сюда же относятся локальные характеристики жилья – местоположение, класс, вид отделки, площадь жилья, наличие и развитость инфраструктуры и социальных объектов, близость к транспорту, наличие парковки, вид из окон, этажность, наличие управляющей компании.
«В любой стране, в том числе и в Казахстане, на рынке недвижимости есть своя конъюнктура, обусловленная макроэкономическими особенностями того или иного региона. Это и является причиной различия цен на недвижимость. Средняя стоимость столичной недвижимости, чаще всего, выше, чем в регионах. Это общемировой тренд и зависит от многих факторов. Как правило, это более высокие доходы столичных жителей, чем в целом по стране. Более развитая инфраструктура, на содержание которой требуются значительные средства, высокая плотность населения, дорогая земля», – объясняет Катерина Ладыженская, директор по продажам Homsters.kz.
По ее словам, глобальная рецессия сыграла свою роль в снижении доступности жилья, так как динамика роста заработной платы не успевает за темпом роста цен на недвижимость. Большинство работодателей не стали проводить пересмотр зарплат с учетом девальвации, а банки, в свою очередь, ужесточили оценку платежеспособности клиента. Стоит отметить, существует определенная закономерность: при очередном витке девальвации тенге число желающих купить недвижимость растет прямо пропорционально падению национальной валюты. Это связано с желанием людей сохранить свои средства. Рынок первичной недвижимости сейчас более привлекателен, потому что позволит еще приумножить инвестиционные вложения после сдачи объекта.
Простые числа
Аренда жилья, особенно в кризисный период, может показаться хорошей перспективой. Например, если у вас хорошие отношения с арендодателем, то небольшая задержка платежа не столь критична, как если бы эта же ситуация произошла в случае ипотеки. В случае смены работы место жительства легко поменять и переехать. Популярность такой модели можно объяснить еще и тем, что в случае аренды вы ни к чему не привязаны и легко можете сменить место жительства или даже переехать в другую страну. С другой стороны, в случае аренды все ваши активы сгорают, так как вы по-прежнему остаетесь арендатором, но не собственником. Эксперты считают, что рынок арендного жилья в Казахстане развит слабо и разница между ипотечным и арендным платежом не настолько большая, чтобы можно было делать выбор.
Анна Шацкая, начальник аналитической службы портала недвижимости kn.kz, на примере недвижимости столицы объясняет ситуацию так: в Астане в ЖК «Лазурный квартал» 2-комнатная квартира стоит около 17 млн тенге. При наличии первоначального взноса в размере 20%, под 15,5% ежемесячный платеж составит 195 тыс. тенге. Аренда такой же квартиры в этом комплексе обойдется в 150 тыс. тенге.
«Экономия в 45 тыс. тенге, но ввиду того, что вы никогда не станете собственником арендной квартиры на частном рынке, сомнительная. Наверное, когда уровень арендной ставки станет вполовину меньше платежа по ипотеке, можно будет задуматься», – говорит она.
Спикер добавляет, что в сравнении с развитыми странами огромную роль в соотношении доходов и уровня цен играет объем предложения и ставки по ипотеке. В развитых странах рынок уже насыщен и ставки по ипотеке гораздо ниже, поэтому и цены на жилье в соотношении с доходами ниже. У нас же еще с советских времен сохраняется острый дефицит социального жилья, что поддерживает цены на высоком уровне.
«В этом вопросе нет однозначных ответов. В любом случае прежде чем принимать решение о покупке жилья или аренде, необходимо брать во внимание не только свой текущий бюджет, но и просчитывать возможные риски и возможности в будущем (развитие карьеры, семейные планы, общий доход, стабильность вашего текущего места работы). Альтернативой долгосрочной аренде жилья являются ипотечные программы банков. В текущих условиях этот сегмент рынка кредитования сужается, требования банков к заемщикам ужесточаются. Дополнительно можно рассмотреть вариант рассрочки от застройщика. При этом сроки выплат более ограничены (как правило, не более 5 лет), чем в ипотечных программах. Многие предпочитают при возможности покупку квартиры даже в кредит, так как открывается возможность вкладывать в свое собственное жилье», – резюмирует Катерина Ладыженская.
