Земельная реформа, получившая более четкие очертания после того, как президент Казахстана в середине ноября подписал поправки в Земельный кодекс, запускает в стране рынок земли. Точнее – создает условия для того, чтобы этот институт начал активно работать. Эксперты, прокомментировавшие тему для центра деловой информации Kapital.kz, опасаются, что возможность приобретения земельных участков в частную собственность, которую дает эта реформа, создаст основания для того, чтобы существующие в стране латифундии еще более укрупнялись. Более того, земельные отношения, по выражению одного из экспертов, развиваются в Казахстане по иным, чем в развитых странах, законам, и это требует серьезной проработки для того, чтобы рынок земли начал полноценно функционировать.
Аграриям польза, государству выгода?
Государство предлагает фермерам, арендующим земли сельскохозяйственного назначения, до окончания срока аренды выкупить эти территории на льготных условиях – за 50% от кадастровой стоимости в рассрочку на 10 лет. В настоящее время в аренде находятся более 98% земель – 98,6 млн га. По расчетам, представленным вице-министром национальной экономики РК Каирбеком Ускенбаевым, общая сумма может составить примерно за 500-600 млрд тенге, если учесть, что полная кадастровая стоимость арендуемых площадей составляет 1,2 трлн тенге.
Помимо этого, есть земли запаса. Они будут выставляться на аукционы по рыночным ценам, однако вопрос определения стоимости пока остается нерешенным. Сложности расчетов, по словам Каирбека Ускенбаева, заключаются в том, что, например, в Алматинской области с ее орошаемыми землями, кадастровая стоимость очень низкая – около 127 тыс. тенге за гектар, однако рыночная гораздо выше. Особенность северных регионов – очень большие массивы, что вызывает опасения по поводу возможности их продажи (как пояснил спикер, для таких случаев, возможно, придется разрабатывать дополнительный механизм стимулирования фермеров к покупке).
Комментируя предложенный механизм, Бакытжан Базарбек, международный эксперт по земельному и экологическому праву, говорит: «Для государства нет другого идеального варианта, где, с одной стороны, оно окажет существенную поддержку сельскому хозяйству, а с другой – аккумулирует финансовые ресурсы от продажи земли». Скидка – действенный инструмент стимулирования, и аграрии им воспользуются. Государство, конечно, потеряет в части доходов, но выиграет в другом. Реформа не только коснется сельского хозяйства, запуск рынка земли, помимо этого, откроет перспективы для банковского сектора, страховых компаний, консалтинговых, землеустроительных, оценочных, аудиторских организаций.
В то же время, продолжает собеседник, возникает вопрос: готовы ли мы к таким масштабным программам. «Мировая, да и отечественная история показала, что такие идеи продвигались лоббистскими группами, аффилированными с крупными сельскохозяйственными корпорациями, для которых подобная инициатива государства – шанс скупить земли. Время покажет, для чего это делается», – говорит юрист.
Госрегулирование: истина посередине
«Любые усилия, направленные на формирование полноценного земельного рынка могут только приветствоваться», – делится мнением экономист Жарас Ахметов. По его словам, с этой позиции такая мера, предусмотренная обновленным Земельным кодексом, как снятие ограничений на отчуждение права земельной аренды – вполне рыночное решение и может помочь крестьянам привлечь на рынке необходимое им финансирование. Должна облегчить жизнь сельхозпроизводителем и отмена процедуры изменения целевого назначения земельного участка при строительстве объектов, связанных с ведением сельского хозяйства.
Бакытжан Базарбек отмечает, что какие-то элементы рынка земли в Казахстане уже есть, но о полноценном и цивилизованном обороте сельскохозяйственных угодий говорить пока сложно. Этому мешает несколько проблем.
Во-первых, ценообразование на вторичном земельном рынке «не поддается логической оценке» и не коррелирует с такими экономическими показателями, как покупательная способность, уровень и качество жизни граждан. «Другими словами, наш рынок земли развивается по иным экономическим законам, тогда как в развитых странах Европейского союза и Юго-Восточной Азии вышеуказанные экономические показатели тесно взаимосвязаны с изменениями на рынке недвижимости и земли. Во многих странах мира рынок земли создавали под уровень и качество жизни граждан, это обеспечивало доступность земель на этом рынке», – говорит аналитик.
Во-вторых, государственное регулирование рынка земли – каким оно должно быть именно в Казахстане? Усиливать его, например, через применение карательных мер – это всегда ошибочное решение, но в то же время полный отказ от этого тоже не даст положительных результатов. «Мы должны понимать, что нам нужно. Нельзя повсеместно полагаться на опыт развитых государств, наш рынок чрезвычайно спекулятивен, это и создает дополнительные риски как для граждан, так для государства в целом. Излишняя спекулятивность рынка может негативно отразиться на результатах массовой приватизации земель», – комментирует Бакытжан Базарбек.
В-третьих, проблема в том, что рынок земли в Казахстане, согласно формулировке эксперта, не имеет вообще никаких правил. «Эта сфера отношений, если провести аналогию с боями без правил, представляет собой даже не восьмиугольник, а нечто среднее между дворовыми боями и боями в закрытых подвалах, где существуют лишь одно-два правила», – говорит собеседник. В применении к рынку земли это выражается тем, что он не застрахован, страхование и хеджирование рисков при заключении сделок не ведется, страховой и земельные рынки в принципе никак не взаимосвязаны – в цивилизованных странах такую ситуацию представить невозможно. Также нет интегрирования с рынком ценных бумаг – это черты его «дикости и неорганизованности». «На рынке земли нет методологической базы нормативной оценки земель, налогообложение сельхозугодий ведется по устаревшим методам бонитировки, отсутствует регламентация сделок ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий, не ведется аудирование субъектов, нет торговой площадки, ограничений, учета, норм. О чем можно говорить!» – обрисовывает ситуацию Бакытжан Базарбек.
Вместе с тем есть и такой момент: временные землепользователи готовы выкупить право землепользования, но выгоден ли будет выкуп, даже при условии скидки от государства, если качество почв не позволяет выращивать на долгосрочной основе сельскохозяйственную продукцию. «Думаю, фермеры будут исходить из этих соображений», – говорит эксперт. В то же время, по его мнению, для аграриев не последним по значимости стимулом выкупать землю будет ожидаемое смягчение налоговой нагрузки или, например, отсрочка платежей либо гибкая рассрочка.
Не наступить на те же грабли
«Аукционы – это один из тех правовых институциональных механизмов, на которых основывалась земельная реформа 1990-х годов. Планировалось, что аукционы обеспечат переход к многообразию форм собственности и позволят применять рыночные механизмы в земельных отношениях. К сожалению, этот механизм был введен поздно; то, что мы
наблюдаем сейчас в структуре земельного рынка и земельных отношений, – результат этого», – отмечает Бакытжан Базарбек.
По его мнению, проводить «новые» аукционы по «старому» лекалу, то есть в том виде, в каком они проводятся сейчас, ни в коем случае нельзя. «На региональном уровне аукционы (торги, конкурсы) на право собственности на землю и на право аренды превратились в способ концентрации сельскохозяйственных угодий в одних руках», – говорит эксперт. Он поясняет, что предпосылки к образованию искусственных земельных монополистов – латифундистов – создавало само законодательство.
На риск концентрации указывает и Жарас Ахметов: продажа земель, принадлежащих государству, через аукцион позволит нарастить свои угодья в первую очередь крупным сельхозпредприятиям. «При их низкой эффективности эту меру трудно признать удачной. Хотя, с другой стороны, она поможет возместить часть выпавших доходов бюджета», – полагает эксперт.
Бакытжан Базарбек считает, что сейчас гораздо важнее не запустить продажу в кратчайшие сроки, а подготовиться к этому основательно, чтобы не наступить на те же грабли. На ход приватизации положительно повлияет заблаговременная работа по разработке и принятию таких законов, как «О государственном земельном кадастре», «Об обороте земель», «О пастбищах», «О защите права частной собственности» и т. д.
Есть невидимые угрозы и риски. «Это коррупционность некоторых положений и противоречивость норм Земельного кодекса, поверхностная обобщенность правил проведения аукционов, отсутствие подробно расписанных правил обеспечения законности и прозрачности проведения аукционов, аффилированность местных властей и хозяйствующих субъектов в регионах, отсутствие гибкой системы ротации кадрового состава в аукционных комиссиях и недостаточная грамотность землепользователей», – перечисляет собеседник.
Если аукционы начать проводить поспешно, это создаст предпосылки к наступлению перечисленных рисков. Необходимо совершенствование земельного, административного, гражданского и уголовного законодательства Казахстана, создание образовательных центров по правовому всеобучу населения, информационное освещение аукционов с привлечением НПО и СМИ, в конце концов, усиление общественного контроля над приватизацией. И только после этого, заключает спикер, можно будет приступать к массовым торгам – минимум через три года.
