В августе на рынке вторичного жилья в Астане средняя цена предложения сократилась на 0,8% до уровня 2 тыс. 11 долларов за 1 кв. метров. Средние цены в «дорогом» сегменте остановились на отметке 2 тыс. 465 долларов за 1 кв. метров (-0,7% к июлю), в «дешевом» — 1 тыс. 625 долларов за 1 кв. метр (-0,4% к июлю). Такие данные опубликованы на сайте казахстанской недвижимости kn.kz.
В течение месяца средние удельная цена предложения сократились только в районе левого берега Есиль на 2,6%. В районах правого берега Алматы и Сарыарка изменение ценовых показателей незначительные, то есть находятся ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Самые «дорогие» квартиры в Астане традиционно предлагались к продаже в районе Есиль — 2 тыс. 400 долларов, что выше среднего показателя по городу на 19%. В зависимости от формата квартир максимальная цена за 1 квадрат площади зафиксирована на многокомнатные квартиры в районе Есиль — 3 тыс. 368 долларов, минимальная цена держится на 3-комнатные квартиры в районе Сарыарка — 1 тыс. 400 долларов. Средняя удельная цена предложения в самых «дорогих» жилых комплексах в июле находилась в диапазоне 3 тыс. 860-5 тыс. долларов за 1 кв. метр.
Самая высокая средняя запрашиваемая цена квадратного метра приходилась в июле на квартиры в новостройках элит-класса — 2 тыс. 563 доллара, а самая низкая цена предложения прослеживается на жилье старой постройки — 1 тыс. 562 доллара.
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что сокращение среднего показателя по городу было обусловлено снижением цен на 3-комнатные квартиры, в то время как изменения цен на квартиры остальных форматов не превысили уровня погрешности расчетов. Подробнее в таблице 4. Средние удельные цены на 1-, 4- и многокомнатное жилье превышают средний показатель по городу на 0,7%, 5,7% и 5% соответственно, а цены на 2- и 3-комнатное жилье лежат ниже среднегородского показателя на 0,8% и 0,1%.
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки и типа жилья показал в августе сокращение цен на квартиры в монолитных постройках. В остальных сегментах рынка средняя удельная цена за месяц не изменилась.
Анализируемая база в августе 2014 года сократилась объектами во всех ценовых сегментах. Так, в диапазонах 600-1 тыс. 600 долларов за 1 кв. метр и 1 тыс. 600-2 тыс. 600 долларов за 1 кв. метр количество предложений снизилось на 33% и 35% соответственно. В диапазоне 2 тыс. 600-4 тыс. 500 долларов за 1 кв. метр зафиксировано увеличение объема на 42%. Однако с января текущего года прослеживается значительное смещение, как в «дешевом», так и в «дорогом» ценовых сегментах, которые и оказывает существенное влияние на общегородской показатель. При этом средний ценовой сегмент остался без существенных изменений.
Удельная цена предложения новых объектов, позиционирующихся менее месяца, сократилась в августе на 1,6%, ценовой разрыв новыми объектами и объектами, выставленными на продажу более месяца, составил 37 долларов за 1 кв. метр. Количество новых объектов, появляющихся в течение месяца, составляет порядка 20% от общего объема предложений. При этом удельная цена квартир, продающихся более месяца, продолжает снижаться. В августе по отношению к июлю цены сократились на 0,7%.
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,7% (до 2 тыс. 465 долларов за 1 кв. метр). Снижение цен в данном сегменте прослеживается на все форматы квартир, кроме 1-комнатных. В секторе «дешевого» жилья по сравнению с июлем средняя цена предложения сократилась на 0,4% до уровня 1 тыс. 625 долларов за 1 кв. метр. При этом снижение средних цен прослеживается на 1-, 3- и 4-комнатные квартиры.
За весь период наблюдения за развитием рынка жилья Астаны (с ноября 2007 года) средний тенговый ценовой показатель по городу повысился на 36,2%, прибавив к каждому квадратному метру по 97 300 тенге. При этом наибольший рост средней удельной цены предложения прослеживается на 1-комнатное жилье — 42,6%, а наименьший на 4-комнатное — 31,9%.
В сегменте «дорогого» жилья тенговые цены увеличились на 33,1% (+111 тыс. 500 тг/кв.м) без учета уровня инфляции, а в секторе жилья эконом-класса рост цен в тенге составил 41,1% (+86 тыс. 200 тг/кв.м). Однако долларовые цены всё еще находятся ниже пиковых цен 2007 года.
Средняя цена за квартиру в Астане составляет в настоящее время 136 тыс. 100 долларов (от 74 тыс. 100 долларов за 1-комнатную до 409 тыс. 800 долларов за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 7,5% меньше, или минус 15 тыс. 400 долларов.
При этом максимальное снижение средних цен предложения было зафиксировано на многокомнатные квартиры — 10,2%, (минус 178 тыс. 600 долларов), а минимальное — на 2-комнатное жилье — на 2% (минус 1 тыс. 400 долларов за квартиру). В новостройках с начала девальвации наибольшее снижение цен отмечено на жилье элит-класса на 10%, а наименьшее — на квартиры комфорт-класса — на 3,8%.
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 5 тыс. 499 ед. общей площадью 366 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 746 млн. долларов. Лидером по объему предложений остается район Алматы — 56%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 14%.
Анализ предложений по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50%, в монолитных и панельных домах — 29% и 21% соответственно.
Всё многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних 10-15 лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 68%, постройкам старого типа — 2%, улучшенной планировки — 20% и «хрущевкам» — 10%.
На рынке вторичного жилья г. Астаны основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня. С июля 2013 года в столице наблюдается снижение темпов роста реальных и номинальных денежных доходов населения. В июне 2014 года среднедушевые номинальные денежные доходы населения города составили 118 тыс. 437 тенге, что на 19,9% выше, чем в июне 2013 года, реальные денежные доходы за указанный период увеличились на 10,5%.
Можно отметить, что в 2014 году в течение четырех месяцев реальные денежные доходы населения имели отрицательную динамику и держались на уровне 97,2% к соответствующему периоду прошлого года.
Объемы ипотечного кредитования показывают положительную динамику с конца 2009 года. На конец 2013 года среднегодовой объем выданных ипотечных кредитов составил 296 млрд. 8 млн. тенге, что соответствует уровню 2006 года. В январе-июне 2014 года разница между погашенными и вновь выданными ипотечными займами составила 10 млрд. 16 млн тенге. Этот показатель в целом соответствует своему среднемесячному значению.
При этом в течение последних восьми лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми, а в течение последних трех лет число долларовых кредитов заметно сокращается.
Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в г. Астане за январь-июль 2014 года составил 715 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 года (894 сделки) на 20%. В июле 2014 года по сравнению с июнем количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах увеличилось на 40%.
Однако, несмотря на сокращение спроса, продавцы всё же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014 года) средняя цена на рынке жилья Астаны сократилась лишь на 5,8%.
По данным департамента статистики г. Астаны, в течение двух последних лет на рынке прослеживается заметное снижение вводимого жилья. Также инвестиции, направленные на жилищное строительство, находятся на достаточно низком уровне. Однако в январе-июле 2014 года объем инвестиций составил 61 803,2 млн тенге, это 121,8% к уровню января-июля 2013 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 21,4%.
За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 4 тыс. 448 квартир, общая площадь введенного жилья составила 572 тыс. 944 квадратных метров, что на 47,6% выше уровня января-июля 2013 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 34 437 квадратных метров, к уровню января-июля 2013 года — 69,5%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 6% против 12,8% в январе-июле 2013 года.
По сравнению с июлем в августе 2014 года снижение среднего ценового показателя по городу составило 17 долларов на каждый квадратный метр, или 0,8%.
Это было обусловлено снижением цен на 3-комнатные квартиры, на квартиры в новых домах монолитного строения. Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается сокращение объемов предложений.
Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, с началом делового сезона на вторичном рынке жилья столицы ожидается небольшое увеличение долларовых цен в пределах 1-1,5% за месяц.
