Считается, что цены на недвижимость во многих странах Европы и Америки выше, чем в Казахстане. Однако, и уровень доходов местных жителей, зачастую, значительно превышает казахстанский. Об этом корреспонденту делового портала Kapital.kz рассказали в компании Richmond Realty. Аналитики компании выяснили, насколько доступна покупка жилья для среднего казахстанца и сравнила этот показатель с шестью другими странами мира.
Критерии оценки
Для того, чтобы определить степень доступности жилья, эксперты компании сравнили ситуацию в разных странах и городах по трем критериям:
1. Количество квадратных метров жилой недвижимости, которое можно приобрести на среднюю заработную плату.
2. Какую долю от средней заработной платы составляет ежемесячный платеж по ипотеке.
3. Количество лет, требующихся для покупки квартиры по нынешним ценам.
Исходными данными послужили: стоимость квадратного метра жилья в каждой из стран и в каждом, оцениваемом городе, уровень средней заработной платы и минимальная ставка ипотечного кредитования, доступная на соответствующем рынке на момент составления рейтинга. Все цены приведены к долларам США по курсу на момент составления рейтинга.
Для оценки расходов по ипотеке и количества лет для покупки использована цена условной квартиры площадью 60 кв.м в соответствующем городе или стране. Сроккредитования 20 лет, размер первоначального взноса 30%.
Результаты по странам
Лидером рейтинга стали США с самым доступным жильем как в целом по стране, так и по отдельным городам. Так, житель Соединенных Штатов со средней зарплатой (4140 USD) сможет приобрести 3,34 кв.м недвижимости (1238 USD за кв.м), тогда как казахстанец со средней зарплатой (718 USD) купит лишь 0,6 кв.м жилья в Казахстане (1156 USD за кв.м).
По соотношению зарплаты к платежам по ипотеке, Казахстан, к сожалению, находится далеко позади не только США, но и остальных шести стран участниц рейтинга. Учитывая то, что на данный момент в США можно получить ипотечный кредит по ставке 2,5% годовых, а в Казахстане не менее 12,5%, средний американец отдает лишь 6,64% своей зарплаты на оплату ипотеки (276 USD ежемесячно), а казахстанец - более 76% (551 USD).
Второе место в рейтинге стран по доступности жилья занимает Германия, средний житель которой может позволить себе купить 1,89 кв.м недвижимости на одну зарплату, а заработать на квартиру сможет за 2,5 года. Испания занимает третье место в рейтинге, но имеет самую низкую ставку по ипотеке (1,76% годовых) среди других стран. Средний испанец с зарплатой 2528 USD может купить около 1,3 кв.м жилой недвижимости и будет отдавать 16% зарплаты на обслуживание ипотеки.
Болгария, Великобритания и Казахстан находятся, соответственно, на 4, 5 и 6 местах рейтинга. Россия, по соотношению зарплаты (849 USD) к стоимости жилья (1628 USD за кв.м) суммарно занимает последнюю строчку рейтинга.
Результаты по городам
Первые три строчки в рейтинге доступности жилья занимают американские города: Лас-Вегас, Чикаго и Лос-Анджелес. Далее расположились британский Манчестер, немецкий Кельн и испанская Торревьеха. Берлин, Майами, Нью-Йорк и испанский Аликанте замыкают лучшую десятку городов.
Любопытно, что в столице игорного бизнеса США и лидере нашего рейтинга, Лас-Вегасе со стоимостью квадратного метра жилья 903 доллара, на среднюю заработную плату можно приобрести более 5 квадратных метров. В то же время, в Костанае (18е место в рейтинге), где цена недвижимости уже сравнялась с Лас-Вегасом (883 доллара), человек со средней зарплатой может купить только 0,59 квадратных метров.
Немногим более удачливыми выглядят и жители Караганды (17е место), которым средней зарплаты хватит на 0,62 квадратных метра жилья в родном городе.
Еще ниже в рейтинге расположились столичные казахстанские города (Астана - 19е место, Алматы - 22е). Например, житель Алматы со средней зарплатой (952 USD или 144,3 тыс.тг) тратит 98% на ежемесячный платеж по ипотеке (938 USD или 142,1 тыс.тг в месяц), тогда как житель Барселоны отдает меньше трети (30,69%), Мадрида - около четверти (26,52%), Нью-Йорка - пятую часть (18,06%), Берлина - около 16%, Манчестера и Лос-Анджелеса - 13%, а Чикаго - меньше 7%. Несмотря на равный уровень цен на жилье в Алматы и Астане, столичный житель находится в чуть более выгодном положении благодаря более высокой средней зарплате (1025 USD или 155,3 тыс.тг) - на платеж по ипотеке у него уходит около 92% зарплаты или 945 USD (143,2 тыс.тг).
Примечательно, что в рейтинге доступности Астана занимает соседствующие позиции с Лондоном в плане соотношения средней зарплаты и стоимости квадратного метра жилья, хотя значительно проигрывает ему по критерию ипотека/зарплата (92% в Астане и 44% в Лондоне). Средний астанинец, как и средний лондонец на одну зарплату сможет купить всего около половины квадратного метра, а на покупку двухкомнатной квартиры у каждого из них уйдет примерно по 9 лет и 8 месяцев.
Ауйтсайдером рейтинга доступности жилья оказалась Москва, житель которой на среднюю зарплату может позволить себе только 0,3 квадратных метра, а платеж по ипотеке составляет 99,8% зарплаты. Купить квартиру москвич сможет только через 16 лет.
Выводы
Анализ данных указывает на очевидный дисбаланс между уровнем цен на недвижимость и уровнем доходов населения в Казахстане. При этом, дисбаланс более значителен в столичных городах. Несмотря на то, что стоимость недвижимости в таких городах как Мадрид, Берлин и Нью-Йорк в разы выше, чем в Астане и Алматы, высокий уровень оплаты труда делает приобретение жилья значительно более доступным в Европе и США.
Звучит невероятно, но в Лондоне или Нью-Йорке местному жителю купить жилье проще, чем алматинцу в Алматы. Жилье в Барселоне, Манчестере или Лос-Анджелесе доступнее, чем в Костанае или Караганде. В рейтинге доступности жилья по странам, Казахстан, к сожалению, уступил не только развитой Великобритании и кризисной Испании, но и аграрно-туристической Болгарии.
Кроме непропорционально высоких цен на жилье, в Казахстане существует проблема ипотечного кредитования. Учитывая то, что среднему казахстанцу потребуется не менее восьми лет, для того чтобы накопить на квартиру площадью 60 кв.м, ежемесячно откладывая всю зарплату, покупка жилья в кредит становится единственным приемлемым вариантом для большинства. Высокие ставки по ипотекев Казахстане обеспечили казахстанским городам четыре предпоследние позиции по соотношению ежемесячного платежа по кредиту к средней зарплате, опередив лишь столицу России. Среди сравниваемых стран, Казахстан имеет самые высокие ставки кредитования.
Для того, чтобы жилье в Астане сравнялось по уровню доступности с Нью-Йорком, цена за квадратный метр должна опуститься до 833 долларов или средняя заработная плата должна увеличиться до 2417 долларов (366 тыс.тг). Исполнение одного из этих варинтов в обозримой перспективе маловероятно.
