Более две трети рынка долевого строительства жилья находится в тени и строится без разрешений. Данный объем жилья не участвовал в социальных ипотечных программах, что стало основной причиной взрывного роста цен в Казахстане. Об этом сообщил в интервью корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz первый заместитель председателя Агентства РК по защите и развитию конкуренции Рустам Ахметов.
- Рустам Нурланович, ранее вы сообщали, что провели мониторинг рынка строительства жилья. Каковы его основные результаты?
- Мониторинг рынка строительства жилья мы начали по поручению главы государства в январе 2021 года. Мониторинг подразумевал оценку состояния конкуренции на этом рынке и особенности формирования цен.
Основные результаты мониторинга показывают, что рынок динамично развивается. Объемы строительства жилья за 2021 год составили 5,8% ВВП. Объем ввода жилья за 5 лет увеличился на 53%, инвестиции превысили 2,4 трлн тенге, что на 145% выше показателя 2017 года.
Несмотря на увеличение объемов строительства жилья, динамика ежегодного роста цен растет. С 1,6% в 2017 году индекс роста цен достиг 16,6% к 2021 году (2018 – 2,6%, 2019 – 6,4%, 2020 – 5%, 2021 – 16,6%, август 2022 г. – 12,4%).
Когда объем предложения на рынке увеличивается, цена снижается, но не в нашем случае. В основе сложившегося за 2021 и 2022 годы роста цен не ценовые сговоры или прочие нарушения антимонопольного законодательства, а резкое увеличение спроса.
Спрос подстегнула реализация ряда социальным программ. В 2018 году запущена ипотечная программа «7-20-25», бюджет которой превысил 1 трлн тенге. По программе «Баспана ХИТ» также за 4 года освоено более 600 млрд тенге. С 2021 года на рынки первичного и вторичного жилья поступили пенсионные средства на сумму более 2 трлн тенге.
- В то же время, недавно на пресс-конференции председатель президиума Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев приводил данные, что из-за кризиса доля строительной отрасли в ВВП страны упала с 6,1% в 2020 году – до 5,8% в 2021 году и 5% в 2022 году. При этом они жаловались на то, что государство планирует лишить их привилегий и убрать льготы в рамках специальных экономических зон, что по их мнению, приведет к удорожанию стоимости квадратного метра.
- Когда мы запрашивали информацию у участников рынка – они объясняли, что цены растут по причине роста цен на стройматериалы, которые занимают до 60% в себестоимости квадратного метра жилья.
Однако если в 2017 году стоимость стройматериалов за год выросла на 3,6%, то в 2021 году – всего на 2,4%. То есть индекс роста цен на строительные материалы, наоборот, снижается, что связано с увеличением объема производства материалов более чем в два раза.
За этот же пятилетний период динамика роста цен на жилье, как я уже выше говорил, увеличилась с 1,3% до 16,6%. В текущем 2022 году цены на строительные материалы выросли на 2,9%, тогда как жилье подорожало на 11,9%.
Как видно, рост цен на жилье не коррелируется с ростом стоимости строительных материалов. Поэтому утверждать, что цены на жилье выросли только из-за увеличения стоимости строительных материалов неправильно. Основная причина - это резкое увеличение спроса и спекулятивные действия самих застройщиков.
- Что, по вашему мнению, необходимо делать, чтобы во время действия льготных программ застройщики не повышали цены?
- Конечно же мы не призываем отказаться от реализации социальных ипотечных программ. Они направлены, в первую очередь, на повышение доступности жилья для населения. Однако действия застройщиков по повышению цен в период реализации программ снижают доступность квадратных метров.
Поэтому сейчас отрабатываем с уполномоченным органом механизм ограничения роста цен на жилье со стороны застройщиков период реализации ипотечных программ. Пусть это будут обязательства строительных компаний или прямое регулирование цен, но такое ограничение в период искусственного повышения спроса, по нашему мнению, должно быть.
- Что еще повлияло на рост цен на жилье?
- Стоимость жилья, как и любого товара, формируется на основе спроса и предложения.
Спрос на жилье вырос, в том числе за счет увеличения числа и объема средств льготных ипотечных программ. Другой проблемой стало ограниченное предложение на рынке.
В Казахстане две трети рынка долевого строительства находится в тени. Только 28% рынка долевого строительства работают в легальном поле.
По всей республике в 2021 году акиматы и Единый оператор дали разрешение на строительство многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков площадью 2,1 млн квадратных метров, в то время как построено 7,5 млн квадратов или в три раза больше. Остальные 5 млн. квадратов – это теневой рынок.
У застройщиков, как правило, есть разрешения на земельный участок, на коммуникации, но квартиры проданы вразрез требованиям закона о долевом участии в жилищном строительстве без или до получения официальных разрешений. Поэтому распространена практика заключения договоров бронирования, доверительного управления, вместо договоров долевого строительства.
На сегодня, есть три способа привлечения средств дольщиков: за счет собственных средств путем строительства каркаса (это очень дорого, потому что его надо возвести за собственные средства, и уже на этой стадии привлекать средства дольщиков), через займы банков второго уровня, и через гарантию единого оператора, «Казахстанскую жилищную компанию» (КЖК). Причем третий способ является наиболее дешевым и доступным с экономической точки зрения.
- Почему застройщики обходят данные способы привлечения средств дольщиков?
- Две причины. Во-первых, это дороже. Во-вторых, никем это не контролируется. С момента принятия норма закона о долевом строительстве ни один застройщик не был привлечен к административной ответственности за необоснованное привлечение средств дольщиков при строительстве жилья. До сих пор не утверждены ни проверочные листы, не проведено ни одной проверки. Акиматы, со своей стороны, ограничиваются только публикацией списков недобросовестных застройщиков, хотя должны каждого застройщика из этого списка привлечь к ответственности.
Более того, эти списки формируются избирательно. В 2021 году после нашей информации в списки включены самые крупные застройщики страны.
- Как этот объем рынка повлиял на рост цен?
- Получение ипотеки в рамках государственных льготных программ осуществляется при наличии разрешений на строительство жилья и привлечение средств дольщиков. Так вот, две трети рынка долевого строительства жилья, построенного без разрешений, выбыло из оборота и не участвовало в социальных ипотечных программах, что стало основной причиной взрывного роста цен на жилье в Казахстане.
- Монополизация рынка строительства жилья оказывает ли влияние на ценообразование? И есть ли монополии в сфере строительства жилья?
- По итогам анализа рынка строительства жилья за счет средств дольщиков мы видим усиление концентрации рынка в границах Астаны, Алматы, Шымкент. По информации, которую нам представили застройщики, официальная доля на рынке долевого строительства в Астане у Bazis – 2,5%, у BI Group – 10%, в Алматы – по 13%.
Это не критический уровень концентрации. Монополий и доминантов в классическом понимании здесь нет.
Однако мы считаем, что это искаженные данные. Долевое строительство жилья без разрешений означает дальнейшую реализацию квартир не от самих застройщиков или уполномоченных ими компаний, а от третьих лиц, доказать аффилированность которых невозможно. Соответственно, объемы продаж и доли участников рынка занижены.
С введением государственного контроля и оцифровкой процедуры реализации жилья данные об уровне рыночной концентрации, естественно, изменятся, что позволит более эффективно применять меры антимонопольного контроля.
- Что влияет на усиление рыночной концентрации основных игроков?
- Базовыми условиями монополизации товарных рынков являются создание административных барьеров входа на рынки, фаворитизм в принятии государственных решений.
На рынке долевого строительства жилья имеются серьезные административные барьеры в виде высоких требований по опыту работы застройщиков, площади введенных в эксплуатацию квадратных метров. Это было сделано после многочисленных фактов обмана дольщиков. Но как я уже говорил, на сегодня эти нормы не работают, так как нет государственного контроля.
Но что действительно создает условия для монополизации рынка, так это фаворитизм в принятии решений о выделении земельных участков и оказания мер государственной поддержки.
Земельным кодексом обозначен конкурсный порядок в качестве основного способа выделения участков земли.
Однако на практике конкурс практически не применяется. В Астане за три года проведено всего шесть конкурсов по выдаче земельных участков, тогда как 889 участков были выделены без конкурсов.
Требование о ежеквартальном публичном размещении информации о свободных участках не соблюдается. Из всех регионов только в трех областях – в Карагандинской, Туркестанской и Восточно-Казахстанской – в 2022 году опубликованы данные о свободных участках.
Вместо этого, широкое применение получили внеконкурсное выделение участков через специальные экономические зоны и социальные предпринимательские корпорации, где под видом инфраструктурах производственных проектов строятся коммерческие и жилые помещения.
При этом, несмотря на безвозмездное получение земельных участков и освобождение от налоговых и таможенных сборов на территории СЭЗ «Астана», застройщики реализуют жилье по рыночным ценам. Так, цена реализации квадратного метра в ЖК «Сердце столицы» от застройщика BI Group составила 457 тыс тенге.
Государство, в свою очередь, не выставляет застройщикам каких-либо встречных обязательств, хотя только за 2011-2020 годы они получили льгот на сумму 215 млрд тенге.
- Получается, в проигрыше снова останется покупатель. Льготы эти работали на сверхприбыль застройщиков, а теперь последние найдут новую причину для повышения стоимости квадрата….
- Стоимость квартир не была ниже за счет того, что застройщик получал землю бесплатно и не платил НДС. Поэтому говорить, что из-за снятия льгот на территории СЭЗ он должен поднять цену, неверно. Лишение доступа к СЭЗ на стоимость не влияет: он как продавал по рыночной цене – так и будет.
В СЭЗ «Астана» основными получателями этих привилегий – два крупнейших застройщика, BI Group и Bazis. Из 118 проектов, которые были реализованы на территории СЭЗ «Астана», 65 проектов, или 55%, реализованы BI Group, тогда как его официальная доля на рынке в границах Астаны составляет всего 13%.
Мы считаем, что процедура доступа к строительству жилья на территории СЭЗ непрозрачна, и там есть элементы фаворитизма.
На территории СЭЗ «Астана» действует заявочный порядок, не проводится никаких конкурсов, и из 3,4 трлн тенге реализованных проектов лишь 1% на 38 млрд. тенге направлен на производство товаров, а 99% от всей суммы – это строительство жилья и административных зданий.
Аналогичная ситуация сложилась при внеконкурсном выделении участков социальными предпринимательскими корпорациями. Анализ их деятельности во всех 20-ти регионах показал, что в большинстве случаев землю выдают под коммерческие проекты: автомойки, рестораны, бани, АЗС, коттеджные городки, строительство жилья. То есть все то, что сложно отнести к производству. Это стало предметом наших антимонопольных уведомлений.
По информации антикоррупционной службы, такая деятельность СПК сопряжена с коррупционными рисками в связи с перепродажей земельных участков частными компаниями по цене в десятки раз превышающей покупную, с бронированием свободных участков большими строительными компаниями.
- Что будет с домами, которые уже начали строить, и как предотвратить такие нарушения в будущем?
- По уже действующим проектам мы не ставим ограничений, поскольку уведомление - это еще не признание факта нарушения. В настоящее время из 12 антимонопольных уведомлений в адрес СПК 6 добровольно исполнены. Другие считают такую деятельность обоснованной и обжалуют уведомления в судах.
Если бы у нас была прозрачная процедура распределения земельных участков – то и доступ на этот рынок был бы простым и понятным для новых игроков. А когда распределение идет вне конкурса – то в этой сфере деятельности очень высокие коррупционные риски, которые перекладываются на стоимость жилья. Застройщик не может показать это в официальной себестоимости квадратного метра.
Чтобы исключить данные нарушения в будущем необходимо продолжить контроль за соблюдением действующих норм и принимать меры реагирования. Что касается СЭЗ, то предложено исключить из перечня разрешенных видов деятельности на территории СЭЗ строительство жилья, как не отвечающего критериям производственного объекта.
- Насколько я знаю, очень сложно найти реальную себестоимость квадратного метра, так как очень много теневой составляющей. Коррупционный фактор играет большую роль. Не в этом ли проблема постоянного роста стоимости квадратного метра?
- Министерство индустрии и инфраструктурного развития (МИИР) утверждает нормативную стоимость квадратного метра. Это ориентир при реализации госпрограмм, когда застройщики строят жилье за бюджетные средства. По нормативной стоимости, квадратный метр в Астане в прошлом году составил 326 тенге за квадратный метр, в Алматы – 302 тысячи. По факту стоимость реализации жилья в этих городах составила 460-570 тысяч тенге, то есть размер надбавки превышает 40-50%.
- Это и есть доля коррупционной составляющей, или маржа?
- Возможно, в стоимость включены и теневые выплаты за подключение к теплу, к свету, за выдачу земельного участка. Возможно, здесь есть и перенос маржинальности на аффилированные компании.
- Насколько сильно различаются цены на жилье и стройматериалы в разрезе регионов?
В регионах при нормативной стоимости 290-315 тысяч тенге, средняя стоимость в регионах составляет 300 тысяч тенге за метр. В Алматы и Астане цена реализации составляет 460-570 тыс. тенге за метр.
- Рустам Нурланович, на ваш взгляд, нужно ли продолжать оказывать господдержку строительным компаниям? Каким должен быть эффект от господдержки и достигаются ли эти цели?
- Реализация социальных ипотечных программ необходимо для обеспечения доступности жилья социально-уязвимой категории граждан. Но для застройщиков необходимо в этот период вводить ценовые ограничения, иначе это снижает эффективность данных программ, нацеленных, в первую очередь, на поддержку населения, а не строительных организаций.
Что касается поддержки строительной индустрии, то более правильным было бы оказать прямую поддержку производителям строительных материалов, а не застройщикам.
Если первые представляют капиталоемкую инфраструктуру, то застройщики - это поставщики услуг строительства, где крупнейшие из них две трети объема работ закупают у подрядчиков. Да они тоже создают рабочие места, но большую часть рентабельности все-таки оставляют себе, а не подрядчикам.
- Вы уже предлагаете какие-то меры по поддержке производителей строительных материалов?
- Мы инициируем этот вопрос перед уполномоченными органами, с тем, чтобы акценты сделать в сторону производителей стройматериалов.
Да, за последние пять лет объем производства строительных материалов вырос в два раза. Однако доля импорта строительных материалов практически не изменилась. Если в 2017 году она составила 46%, то в 2021 году – 43%.
Увеличение объема производства произошло за счет базовых строительных материалов: бетона, цемента, стеновых панелей. По 30 товарным позициям из 46: фасад, стекло, сантехника, отопительные трубы и прочее оборудование, импортозависимость сохраняется на уровне от 50 до 100%. Их доля в себестоимости квадратного метра наиболее высока.
- Каковы ваши предложения по ситуации на рынке жилья?
- Основная задача на текущий момент снять искажения конкуренции, связанные с внеконкурсным, непрозрачным распределением земельных ресурсов.
Другая задача – максимально вывести рынок из тени, усилить государственный контроль за рынком, оцифровать его, снизить ряд требований к участникам рынка.
Также предлагается реализовать комплекс мер по изъятию неиспользуемых земель и упрощению процедуры изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель, находящихся в границах городов, особенно Астаны, Алматы, где застройщики испытывают сложности с получением участков.
Кроме того, мы расширим доступ к мерам поддержки, оказываемым Единым оператором жилищного строительства в лице КЖК.
Все эти мероприятия предусмотрены дорожной картой по развитию конкуренции на рынке строительства жилья, которая находится на стадии согласования с уполномоченным органов в сфере строительства жилья.
