Казахстанка Асель Кравец строит дома в Таиланде, которые сдает в аренду и которые затем сдаются в субаренду. Каковы особенности строительного бизнеса в Таиланде, сколько стоит арендовать дом в этой стране и чем объясняется спрос на арендную недвижимость — об этом управляющий директор компании Balselek рассказала деловому еженедельнику «Капитал.kz».
Недвижимость как вдохновение
По образованию я маркетолог. Мне всегда нравилось изучать разные рынки, и это в свое время подтолкнуло меня переехать из своего родного города Актобе в Алматы. Здесь я, конечно, столкнулась с проблемой жилья. Приходилось арендовать и комнаты, и квартиры, и дома. И я всегда мечтала иметь свою крышу над головой. Подрабатывала на разных работах, чтобы накопить на свою мечту, — от продавца в магазине до риелтора. Даже регистрировалась в различных сетевых компаниях, где заработала первоначальный взнос на свою квартиру, которую приобрела в рассрочку.
Рынок недвижимости так сильно вдохновил меня, что эта сфера стала моей основной деятельностью. Рассматривая различные порталы недвижимости в интернете, я увидела фото красивых домов и вилл в Таиланде. Недолго думая, собрала чемодан и уехала в эту страну за своей мечтой.
Прожив несколько месяцев в Таиланде и изучая рынок недвижимости, я решила, что готова строить здесь дома с последующей сдачей их в аренду. Нашла партнеров — компанию Phuket Paradise Assets Management Co Ltd, которая работает на рынке недвижимости много лет. И мы начали совместный партнерский бизнес.
Королевство Таиланд открыто для инвестиций, поэтому строить и вести бизнес иностранцам здесь легко.
Сколько стоит недвижимость?
Наша недвижимость в Таиланде стоит от $71,5 тыс. В эту стоимость входит примерно 50 кв. м жилой площади, и около 100−125 кв. м составляет площадь земли. Наши жилые комплексы строятся недалеко от моря на острове Пхукет. Для сравнения: за эту цену можно купить квартиру в два раза меньше жилой площадью и без земли, где-нибудь в центре острова — не в пешей доступности от пляжа.
Мы строим дома из металла, дерева, стекла, без цемента и пластика. Работаем с подрядчиками, которые заказывают необходимые материалы необходимого качества.
Цены на наши дома ниже рыночных. Все секреты низкой себестоимости мы не можем раскрыть даже покупателям, но одна из причин — это аренда участка вместо покупки. В этом случае один дом при полной эксплуатации окупается за один-два года. Мы обычно рассматриваем загрузку в 100% и 50% при анализе возврата инвестиций.
Что касается кадрового вопроса — нам приходится периодически сталкиваться с ним и решать его. Тайский менталитет сильно отличается от ожиданий среднестатистического человека с постсоветского пространства — начиная от местного «сабай», что означает «покой» для них или «не суетись» для нас, заканчивая недосказанностью из-за боязни потерять лицо.
Почему ориентир — молодежь?
Наши основные клиенты — молодежь. Это люди, решительно отказавшиеся жить «завтра», желающие жить «сегодня» и, желательно, на полную катушку. Именно поэтому они хотят шикарный лофт, пусть не в собственность, но зато уже сегодня. Именно поэтому когда они решают, купить дом за энную сумму или снять такой же в аренду за $71,5 тыс., выбор падает на аренду.
Вторая категория наших покупателей — это молодежь, познавшая, как работают деньги. Да-да, это те самые люди, которые играли в «Монополию», в Cashflow и читали бизнес-литературу. Именно они первыми поняли, что нет необходимости приобретать недвижимость в собственность, чтобы на ней заработать. Зачем вкладывать миллион, когда можно вложить в десятки раз меньше и при этом получать такой же возврат инвестиции в год. Согласитесь, этот вариант более привлекательный.
Обычно такие дома не сдаются, так как дома в стиле «лофт» даже на Пхукете — это вообще редкость. Обычная цена шикарного лофта варьируется от $150 до $500 в сутки в зависимости от сезона. В сфере недвижимости учитываются три сезона — низкий (с апреля по октябрь), высокий (с октября по апрель) и пик сезона (декабрь и январь). В пик сезона самые высокие цены, так как это самый загруженный период на Пхукете, когда невероятно сложно найти стоящий объект по разумной цене: обычно в пик занято абсолютно все, что сдается по адекватной цене. В пик сезона остаются обычно либо дома по завышенной стоимости, либо «горячие предложения» (например, из-за внезапного отказа клиента или переноса даты аренды самим клиентом с пика сезона на высокий или низкий сезон).
Когда невидимые причины снижают стоимость участка
Мы арендуем землю, на которой строим дома. Но если приходит индивидуальный или спецзапрос от крупных клиентов на большие проекты, то мы можем как арендовать, так и купить землю. В случае покупки право на владение земельным участком регистрируется на компанию. В этом случае у заказчика имеется свой тайский партнер, так как по закону иностранец может владеть лишь 49% долей уставного капитала.
Подходящий участок найти действительно сложно. С одной стороны, каждый владелец хочет побольше заработать. Именно поэтому не каждый владелец расскажет о минусах своего участка, если они есть. С другой стороны, у разных участков могут быть различные ограничения. Решение всех этих вопросов при анализе и подборе участка требует определенных знаний местности, менталитета местного населения. Нужны контакты и специалисты, которые будут заниматься решением этих вопросов.
Например, на одном из участков стояли мемориальные плиты, человек, не знакомый с менталитетом местного населения, может легко соблазниться низкой стоимостью этого участка. Однако в последующем такой проект не будет пользоваться спросом у тайцев, китайцев или других суеверных людей.
Второй пример: один из участков, несмотря на ровную поверхность и отсутствие видимых недочетов, тоже имел низкую стоимость. Как оказалось, в сезон дождей его затапливает. Чтобы решить этот вопрос, необходимы немалые вложения для повышения уровня участка. Таких примеров, когда невидимые причины могут играть существенную роль, — масса.
Особенности рынка недвижимости Таиланда
Конкуренция в сфере недвижимости Пхукета велика. Изучая рынок, мы обнаружили, что в среднем ценовом сегменте большинство предлагаемых объектов не выдерживают здоровой критики в соотношении цена/качество. Причиной тому является желание строительных компаний заработать, и оно сильнее желания построить что-то удобное для людей. Например, на рынке могут попадаться дома или квартиры с недостаточным количеством санузлов. Мы считаем, что количество санузлов должно быть не меньше количества спален. Я уже молчу про мелкие недоработки, несуразно урезанные пространства и весьма дешевые строительные материалы
Наблюдая за рынком недвижимости Пхукета, пришла к выводу, что объекты, построенные для людей, то есть удобные, стоят очень дорого и никак не вписываются в средний ценовой сегмент.
Многим застройщикам и инвесторам интересно приобретать участки в собственность. Я, конечно, понимаю, что покупка земли дает больше прав, связанных с этим участком, также понимаю, что объект, построенный на купленной земле, будет стоить дороже. Но мы ориентируемся прежде всего на молодежь. Не у всех достаточно средств для того, чтобы купить недвижимость в собственность. Поэтому и выбрали вариант аренды.
