Продажи греческой недвижимости бьют рекорды. Количество сделок на острове Родос подскочило сразу на 40 процентов. Стоимость недвижимости с хорошим местоположением здесь составляет до 4 тыс. евро за квадратный метр, элитные виллы оцениваются дороже — 7 тыс. евро за квадрат. В Дубае хотят построить целую флотилию плавающих домов. Уже в сентябре будет представлен соответствующий проект. И, наконец, Израиль планирует возвести искусственный остров возле побережья города Газы. Насколько интересны такие новости казахстанцам? Как часто жители нашей республики приобретают недвижимость за рубежом, что это за объекты и по каким ценам? Обо всем этом в беседе корреспондента центра деловой информации Kapital.kz с директором агентства недвижимости Imperial Real Estate Нариманом Дараевым.
- Нариман, давайте сразу оценим с вами актуальность темы – насколько интересен казахстанцам заграничный рынок недвижимости?
- Интересен однозначно. Казахстанцы покупают зарубежную недвижимость. В последнее время наблюдается особенный всплеск интереса со стороны наших граждан к недвижимости других стран. Если говорить о том, что покупают наши соотечественники, то здесь основная доля приходится на жилую недвижимость, коммерческая пользуется меньшей популярностью. Разброс очень и очень широкий, можно говорить и об однокомнатной квартире, как говорят в Европе – апартаменты, вплоть до вилл на побережьях.
- А какие страны популярны для покупки заграничной недвижимости среди казахстанцев?
- Здесь нужно исходить из целей покупки. Например, когда мы говорим о снижении расходов на отдых за счет приобретения собственного жилья, то это такие страны как Турция, Египет, Болгария, Кипр, Арабские Эмираты. Испания тоже в тренде. В плане выгодных инвестиций, то есть покупки недвижимости с целью дальнейшей выгодной перепродажи или аренды, здесь речь идет о таких странах как Германия, Чехия, государствах со стабильной экономикой. Еще одна категория – покупка жилья для ПМЖ. Для этих целей в основном едут в Европу, опять же очень интересна Чехия. Эта страна вообще сегодня стабильно показывает рост цен, там в принципе не было никогда большого спада по стоимости за последние 10 лет. Даже во время кризиса она сохранила свой диапазон цен. Нередки случаи, когда покупают родители жилье своим детям-студентам, например, в Дубае. В последнее время популярностью стала пользоваться Россия, причем в плане всех названных направлений. Казахстанцы сегодня очень активно скупают недвижимость в Краснодарском крае, предпочитают Анапу, Сочи, Геленджик, также город Краснодар. Да, российские специалисты, наши партнеры отмечают очень оживленную позицию казахстанцев. Из всего потока покупателей в Россию, 40% приходит на наших соотечественников. Здесь добавлю, что при выборе страны, рынка, куда инвестировать средства в недвижимость, всегда нужно обращать внимание на определенные моменты. Первое, это, разумеется, цены на недвижимость. Следующее – условия финансирования в той или иной стране. Нужно понимать, какие здесь ставки кредитования, есть ли ипотека. Известно давно, что если в Казахстане приобрести жилье дешевле чем под процент в 15% не удастся, то в странах Евросоюза, этот показатель равняется 5%. Очень выгодно. Нужно просто проводить расчеты и принимать решения.
- Такая практика тоже есть? Но чтобы приобрести жилье за рубежом в кредит, наверное, нужно гражданство?
- Об этом я и говорю. Нужно понять, какие условия в той или иной стране. В разных странах кредитование предполагает разные условия. Но если такая возможность есть, ею нужно воспользоваться. В случае ипотеки, на те же условные 100 тыс. долларов, за которые мы покупаем одну квартиру, можно приобрести три квартиры за эти же деньги за счет кредитования под выгодную ставку. Во многих странах есть такая возможность. Тут важный момент – как это сделать и к кому обратиться за помощью. Есть управляющие компании, специализирующиеся над «сделками под ключ». Второе - налогообложение. Покупатель-инвестор также должен учитывать это при выборе недвижимости. Есть страны, где налогообложение вообще отсутствует, например, в Арабских Эмиратах. И этим Дубай сегодня серьезно привлекает наших казахстанцев. Далее - рентабельность самого объекта. Если говорить о жилой недвижимости, то там принято считать около 5% рентабельности в год. В коммерческой – в районе 8%. Еще один важный вопрос – вид на жительство. То есть делая инвестиции в какую-либо страну, нередко мы имеем возможность получить вид на жительство, либо это будет гражданство. Ну, и, конечно, вопрос финансов - рост капитализации, нужно знать, насколько сильно недвижимость будет расти в цене. Немаловажен рентный доход, то есть, как вы будете сдавать свое жилье, какой процент доходности ожидается. Еще - юридическая защищенность. Важно понимать суть сделки, как она проходит, все детали, чтобы не попасть в какую-нибудь авантюру. И как я ранее уже говорил, это как раз момент правильного выбора управляющей компании, которая будет сопровождать сделку.
- Нариман, давайте пройдемся с вами по ценам на недвижимость в разных странах, где она более дорогая, где дешевле?
- Если это страна развивающаяся, то соответственно цены там будут ниже, привлекательнее и интереснее. Но то же самое нас ждет в плане рисков. Если страны уже развитые, с устойчивой экономикой, недвижимость будет дороже, соответственно рисков тоже меньше. Вот некоторые ориентиры. Сегодня в плане стоимости очень интересна Испания. Она пережила определенный период, когда был спад цен на недвижимость, но начиная с 2014 года начался рост и сегодня мы можем ориентироваться здесь на 1 тыс. евро за квадратный метр. Можно найти и меньше, но это будет уже не такое ликвидное жилье. 1 тыс. евро - средняя цена на апартаменты. Это не первая линия, не набережная, но центр и довольно-таки интересный объект. Если мы говорим о виллах и отдельно стоящих коттеджах, там цена колеблется от 2 тыс. евро и выше. Ну и соответственно, жилье элит-класса, а также коммерческая недвижимость - здесь ценовой диапазон от 5 тыс. евро. Это Испания. Что касается стран с дорогостоящей недвижимостью, это, прежде всего, Германия и Чехия. Страны, повторюсь, с сильной экономикой, меньшими рисками, стабильной валютой. В Берлине, например, в центре города недвижимость продается от 2 тыс. евро за квадрат. Мюнхен, который известен своей дороговизной, но, тем не менее, пользуется популярностью, там квартиры в центре города от 4 тыс. евро за квадрат. Еще дороже квартиры в Великобритании и США.
- Это все квартиры. Среднестатистическое, скажем так, жилье. А что касается недвижимости элит-класса. Ведь мы нередко читаем новости, когда на продажу выставляются замки с вековой историей или целые острова. Есть ли среди казахстанцев покупатели на такие объекты?
- Люксовая недвижимость – это в основном Великобритания. VIP - апартаменты, виллы на побережьях, и в целом дорогостоящая недвижимость. Авторитетное издание The Telegraph дает такую информацию: за последние два года выходцы из стран СНГ потратили около 5 млрд фунтов стерлингов на покупку недвижимости в Лондоне. И среди этих стран третье место занимает Казахстан, после России и Украины. Если говорить об инвестициях казахстанцев в Великобританию, здесь бюджет формируется от полутора миллиона и до 20 млн фунтов стерлингов на приобретение элитной недвижимости. Сделки такие есть. Была определенная пауза у казахстанцев, в связи с валютными колебаниями, но сейчас рынок вновь оживился, мы снова разговариваем с партнерами, казахстанцы активизировались, покупают. Очень популярен в этом плане и Дубай. По последним данным акции по легализации имущества, проводимой в Казахстане, самые дорогостоящие объекты, купленные нашими согражданами, оказались именно в Дубае. Спрос есть, не такой, конечно, как в среднем сегменте, но тем не менее. И даже сейчас, в настоящее время мы тоже готовим определенные решения по запросам, в частности, ведется определенная работа по Чехии, и как раз по местным замкам. Уже есть несколько предложений, которые мы планируем озвучить в ближайшее время нашим инвесторам.
- Очень интересно. А как дела обстоят с коммерческой недвижимостью? Покупают ли казахстанцы готовый бизнес за рубежом?
- На сегодняшний день, к сожалению, казахстанцы не проявляют интереса к коммерческой недвижимости, потому что мы, наверное, привыкли принимать решение на эмоциональном уровне, а не на рациональном. Мы придерживаемся принципа «нравится – не нравится». В коммерческой недвижимости нужен другой подход, здесь нужно понимать рентабельность самой недвижимости, будет ли доход, капитализация. Тем не менее, маленькими шагами мы идем к этому и небольшой интерес есть. Вместе с этим растет и инвестиционная грамотность казахстанцев. Сегодня в секторе коммерческой недвижимости можно получить вдвое и втрое большую прибыль. То, что выше указанных 10%, конечно, требует особого внимания и проверки. В этом смысле очень хороший инструмент – это банки. Если нам предлагается рентабельность выше 10%, нужно сделать заявку в банк, который проверит данный объект и выдаст заключение, стоит ли приобретать данную коммерческую недвижимость. Касательно данного сектора, большей популярностью пользуются Берлин, Нью-Йорк, Париж, и Алматы – почему бы и нет? Сегодня в нашем городе можно зарабатывать в районе 8-10% годовых.
- А о каких объектах чаще всего идет речь? Какая коммерческая недвижимость популярна за рубежом?
- В Европе популярны сейчас дома для престарелых, студенческие общежития, отели, торговая недвижимость. Я еще раз подчеркну, коммерческая недвижимость - это то, куда нужно идти, на нее всегда спрос больше, чем предложение. Что мы имеем по жилой недвижимости? Порядка 10 этажей, в коммерческой – максимум 2, соответственно спроса больше.
- А есть ли спрос на казахстанскую недвижимость среди иностранцев?
- Активного спроса на нашу недвижимость, к сожалению, нет. На сегодняшний день проводятся частичные сделки по каким-то запросам иностранных граждан, которые чаще всего ведут бизнес в нашей стране. Либо есть такие инвесторы, которые в долгосрочной перспективе делают ставку на Казахстан, но таких сегодня очень немного. Больше популярна среди иностранцев аренда, как в жилом сегменте, так и в коммерческой недвижимости. Мы с вами прекрасно видим, что у нас много разных франшиз, которые представляют другие республики и все они, как правило, пользуются арендой.
- Нариман, спасибо вам за интересную информацию, успехов!
