Застройщиков обяжут быть серьезнее
«Перестаньте спать после праздников, давайте займемся серьезными вещами». Так премьер–министр Карим Масимов обратился к членам кабмина, открывая очередное заседание правительства. Премьерское «доброе утро» оказалось своевременным – в повестке заседания обозначены три серьезных вопроса: изменение и дополнение в закон о правилах дорожного движения, отчет по программе «30 корпоративных лидеров» и проект закона «О долевом строительстве».
Предваряя выступление министра индустрии и торговли Владимира Школьника, премьер–министр напомнил, что именно законопроект об урегулировании вопросов с дольщиками по поручению Главы государства в кратчайшие сроки должен быть рассмотрен и внесен в парламент.
- В документ внесены принципиальные изменения, которые серьезно ужесточают закон. Одновременно мы считаем, что они не повредят темпам строительства. Каждую статью мы обсуждали вместе со всеми застройщиками достаточно долго, и, по моему мнению, сделан максимум возможного, чтобы впредь защитить дольщиков от подобной ситуации, - пояснил Владимир Школьник.
Для наведения порядка в долевом строительстве правительство намерено потребовать от потенциальных застройщиков немалого. Как минимум - наличия опыта в возведении жилых зданий - не менее трех лет, наличия лицензии на строительство каждого отдельного жилого здания, наличия собственного капитала не менее 100 тыс. МРП - 116 миллионов тенге, и не менее 100 квартир сданных в эксплуатацию.
- По выбору застройщика предполагается также соблюдение одного из двух требований: наличие собственного капитала в объеме не менее 20% от собранных с дольщиков средств или наличие договоров страхования гражданско-правовой ответственности застройщика перед дольщиками по возмещению вреда, - уточнил г-н Школьник. Но и это еще не все - от застройщика теперь будет требоваться наличие на отдельном счете банка второго уровня средств в объеме не менее 5% от привлеченных от дольщиков денег. Эта мера нужна «для осуществления выплат тем дольщикам, которые решили выйти из договора». Данные вопросы, согласно проекту закона, будет контролировать специально созданный ответственный орган.
Действие закона «О долевом строительстве» предполагается распространить и на строительство коммерческих зданий, если они возводятся при участии дольщиков. Законопроект также предусматривает обязательное ежегодное проведение аудита компаний-застройщиков с предоставлением отчета в уполномоченный орган.
Отчитываясь об итогах реализации жилищной программы на 2008-2010 год, Владимир Школьник сообщил, что на долевом рынке отмечается значительное увеличение строительства коммерческого жилья. За пять месяцев его объем вырос с 562 тыс. квадратных метров до 1 млн 60 тыс., 954 тыс. квадратных метров приходится на долевое строительство.
- Таким образом, из 47 тыс. дольщиков 5,3 тыс. в текушем году уже получили свои квартиры, - сообщил министр. Что касается финансовой ситуации - по данным министерства, за первое полугодие текущего года инвестиции в жилищное строительство составили 209 млрд. тенге, в эксплуатацию введено 3,3 млн. квадратных метров жилья.
Подводя итог, Владимир Школьник отметил, что они сделали «максимум возможного», чтобы защитить дольщиков. «С принятием законопроекта вероятность развития каких-либо новых сценариев афер сведена к минимуму», - особо подчеркнул он. В сентябре проект закона будет внесен в парламент, и самое позднее – к концу года вступит в силу.
Эксперты оценивают предлагаемый проект как сомнительный. В результате его принятия на рынке может сложиться олигопольная модель. Алфёров Олег, директор консалтинговой компании «Qncepto», считает, что сомнений в том, что парламентарии поддержат поправки в долевой закон, нет. Спустя год с появления массового долгостроя потенциальные дольщики получат целый комплект степеней защиты от потери своих средств. Закономерен вопрос: почему законодатель не предусмотрел их в 2006 году, при разработке действующего закона о долевом участии? Пусть не главную, но заметную роль здесь сыграли градостроительные амбиции Астаны. Если бы предлагаемые сегодня ограничительные нормы были приняты двумя годами раньше, жилищное строительство в Астане и других города вряд ли росло такими темпами. Слишком дорогим оказался бы для застройщика «входной билет» на рынок.
«Сегодня проблема дольщиков вынуждает кабмин поступиться широкими свободами для строительного бизнеса и, как следствие, бурным ростом вводимых в эксплуатацию квадратных метров. Госрегулирование радикально ужесточается. К чему это, как правило, ведет? К росту себестоимости. К сокращению конкуренции. Дополнительные финансовые гарантии будут покрываться за счет стоимости квадрата – иначе у нас не бывало. Число застройщиков, способных выполнить требования будущего закона, в республике не велико. От компаний, работающих сегодня на средства дольщиков, останется не более трети. Оставшиеся либо уйдут с рынка, либо переквалифицируются в подрядчиков, либо будут поглощены крупнейшими игроками.
Таким образом, рынок будет двигаться в направлении олигопольной модели – узкий круг игроков будет иметь доминирующее положение. Как, чаще всего, ведет себя цена на таких рынках? Правильно, набирает высоту. Впрочем, это меньшее зло на фоне событий, происходящих с дольщиками недобросовестных компаний сегодня. Любой из нас согласится: лучше заплатить больше за жилье, которое гарантированно будет построено, чем «сэкономить» на воздушном замке», - сказал Олег Алферов в интервью «Капитал.kz».
Заемщики, в свою очередь, нашли иной выход из создавшегося положения. Инициативная группа граждан по созданию общественного движения "Оставим народу жилье!" предлагает ряд мер, которые, по их мнению, помогут стабилизировать ситуацию на жилищном ипотечном рынке. (речь о кредитах, выданных вне рамок жилищной госпрограммы). Во-первых, государству предлагается погасить часть ипотечного кредита заемщика перед банком, в частности, разницу между прошлогодней и настоящей ценами на жилье. Во-вторых, инициативная группа предлагает снизить процентные ставки по ипотечным кредитам до 5% годовых. В-третьих, группа заемщиков предложила «ввести мораторий платежей по возврату ипотечных кредитов банкам сроком до трех лет - до момента повышения экономической активности в стране, снижения уровня безработицы и повышения платежеспособности представителей малого бизнеса». Для реализации предложенных мер заемщики предлагают использовать средства Национального фонда.
