Аналитики отмечают сегментацию рынка городского жилья
Дальнейшее развитие казахстанского рынка недвижимости под большим вопросом. Из-за нехватки ликвидности и сложностей с кредитованием многим застройщикам приходится откладывать завершение строительных объектов. А некоторым - и вовсе переключаться на зарубежные рынки. К таким выводам пришли в Казахстанской федерации недвижимости. Поскольку строительный бизнес сейчас хорошо развивается в России, многие строительные компании перевозят туда свою технику и лучших специалистов.
Некоторые аналитики считают, что отечественная экономика медленно, но верно возвращается в стабильное русло. Финансовые институты определились со своими стратегиями и избрали тактику, наиболее подходящую к сложившейся рыночной ситуации. Однако другие утверждают обратное - что это всего лишь затишье перед бурей. Напомним, в прошлом году произошло заметное ужесточение кредитной политики банков. Это также отразилось и на процентных ставках. Если раньше ипотечные займы выдавали под 10%, то сегодня такая ставка варьируется от 16 до 21%. «Банки кредитуют ипотеку. Просто дело в том, что действительно сократился не только объем, но и спрос на ипотечные кредиты. Люди в ожидании изменения цен. И поэтому придерживают свое желание покупать жилье и брать кредит», - говорит директор департамента общественных связей АО «Казкоммерцбанк» Лариса Коковинец.
По словам специалистов, цены на рынке недвижимости росли в основном по четырем причинам. Первая из них – это повышение цен на природные ресурсы, которые являются главным экспортным сырьем в республике. Второй фактор - рост благосостояния казахстанцев. Однако, как отмечают эксперты, на самом деле в Казахстане наблюдается большой дефицит квадратных метров. Вице-президент Ассоциации риэлторов РК Аскар Мукашев ставит в пример зарубежный опыт: «В Европе в целом на каждого человека приходится порядка 35 – 40 квадратных метров на человека. В Казахстане в целом - 16,8 кв. м на человека, то есть ощущается дефицит. Даже в той же России порядка 19,5 кв. м на человека и цены там сейчас идут вверх – это тоже привело к увеличению цен на недвижимость». Ну и, в-четвертых, то, что недвижимость изначально была очень сильно недооценена, она практически стоила копейки. Риэлторы разделяют Алматы на 2 части. Это так называемый нижний сегмент, где недвижимость стоит порядка $1100 за 1 квадратный метр, и верхний – где цены начинаются от $3000. Как говорят специалисты, в период падения стоимости жилья самую большую устойчивость показали именно верхние районы мегаполиса. Например, в Медеуском районе цены снизились примерно на 30%, тогда как в Турксибском - более чем на 70. «То, что на самом деле происходит, - это нормальная ситуация, это то, что и должно было произойти. То есть рынок просто сегментировался. Сейчас различия в 100%, и здесь на самом деле наблюдается нормальная ситуация, потому что основное, что влияет на цену недвижимости, - это месторасположение», - говорит г-н Мукашев.
Как объясняют риэлторы, главной составляющей цены на недвижимость является ее местоположение. К второстепенным моментам они относят квадратуру помещения, качество отделки и год постройки дома. У застройщиков же цены в основном диктуются расходами на возведение того или иного объекта. «К сожалению, нестабильная ситуация на финансовом рынке сократила тот пласт платежеспособных людей, которые являются нашими клиентами, и чувствуется спад в целом на рынке», - объясняет Асель Салихова, начальник департамента по связям с общественностью строительной корпорации «Век».
Сегодня банки стали тщательней просчитывать все риски. Это касается не только рисков, связанных с платежеспособностью заемщика, но и с изменением оценочной стоимости залогового обеспечения. Банкиры называют несколько факторов, которые повлияли на кредитную политику банков. Основная причина - это недоступность финансовых ресурсов, а также рост их стоимости как на мировом, так и на внутреннем рынках. По мнению Ларисы Коковинец, «ставка повысилась, потому что повысилась стоимость денег на рынке, и ужесточились условия. То есть сегодня банки более тщательно подходят к оценке заемщика в целом, а не только к оценке залогов. Банк должен быть уверен в платежеспособности клиента».
За нестабильный промежуток времени прекратили свое существование не только строительные компании, но и многие риэлторские конторы. Сегодня, как говорят специалисты, на рынке остались лишь сильнейшие.
«Количество риэлторских агентств сократилось, причем сократилось очень серьезно. Порядка 80% агентств пока приостановили свою деятельность. Однако на самом деле это тоже благо, потому что останутся только те, кто действительно хорошо оказывал услуги, то есть те, кто сохранил свою специализацию. Они выживут, и в итоге опять же все казахстанцы получат на выходе более качественный сервис», - считает г-н Мукашев.
В настоящее время риэлторы наблюдают возрождение спроса на недвижимость. Если, начиная с января месяца сделок не совершалось, то уже с мая идет очень большой поток звонков от потенциальных покупателей. Однако возродить тот спрос на жилье, который был еще два года назад, вряд ли в ближайшее время удастся. По словам Аскара Мукашева, «сделок стало меньше порядка на 90%. К примеру, если мы в прошлом году в месяц закрывали 20 сделок, то в мае месяце мы закрыли всего 2 сделки. Но это уже хорошо, потому что в январе-феврале сделок не было вообще, а сейчас уже пошла активизация».
По словам застройщиков, когда спрос на рынке стабилен, и продажи идут активно, строительные компании могут обходиться без привлечения банков. Кредитные деньги или деньги инвесторов строителям нужны только на начальном этапе. «Схема финансирования проектов в нашем случае проста. Это, естественно, собственные средства, они составляют порядка 20%, а также банковские кредиты и деньги дольщиков. Все зависит от платежеспособности человека, есть дольщики, которые вносят 100%-ую предоплату. Остальное они добирают в банке под кредиты», - говорит Асель Салихова.
Многие строительные компании пересмотрели свою политику ведения бизнеса. Сегодня они делают упор не на количество, как еще несколько лет назад, а, прежде всего, на качество. Это является одним из способов привлечения денежных средств. Как говорят специалисты, многие инвесторы по-прежнему рассматривают Казахстан как наиболее перспективный рынок для инвестирования. Вице-президент риэлторов РК также соглашается с таким мнением. «Один из перспективных рынков – это рынок Казахстана и рынок Алматы как финансовый центр. И если сюда будет приходить новый бизнес, вкладывать деньги, то, как правило, для бизнеса нужна недвижимость, чтобы вести его, и сейчас самое хорошее время для этого», - полагает г-н Мукашев.
По прогнозам аналитиков, на алматинском рынке недвижимости будет отмечено дальнейшее понижение стоимости жилья. В основном оно коснется одно- и двухкомнатных квартир в панельных домах отдаленных районов.
