Кто получит государственные кредиты?
Правительство Казахстана в качестве меры по стабилизации экономики предлагает принять специальную программу ипотечного кредитования и развития жилищного сектора, сообщил премьер-министр Карим Масимов.
Как ранее писал «Капитал.kz», на финансирование этой специальной ипотечной программы через фонд «Самрук-Казына» будет выделено на возвратной основе порядка $5 млрд. или 600 млрд. тенге. При этом $3 млрд. будут заимствованы из Национального фонда и дополнительно будут привлечены $2 млрд. из средств накопительных пенсионных фондов.
При этом кредитные линии в банках второго уровня (БВУ) будут выдаваться на 15 лет по льготной ставке, а БВУ будут выдавать новым заемщикам ипотечные кредиты по ставке, зафиксированной на уровне ставки рефинансирования Национального банка - 10,5% с правом досрочного погашения.
Часть выделяемых средств банки должны будут направить на понижение ставок по ранее полученным ипотечным кредитам. Новая ставка не должна превышать 10,5-12,5%. Эта мера коснется только той категории покупателей квартир, чье жилье не превышает 120 квадратных метров и является единственным местом проживания.
Во вторник стали известны все подробности новой программы. По словам г-на Масимова, во-первых, будет запущена специальная программа ипотечного кредитования и развития жилищного сектора. Задачей этой программы является стимулирование рынка недвижимости и ипотеки. Но данная программа будет действовать только в отношении незавершенных объектов жилого строительства в городах Астана и Алматы с момента официального утверждения правительством плана стабилизационных действий и до 31 декабря 2009 года.
Участниками будут только те банки второго уровня и компании-застройщики, которые пройдут контроль и проверки по новым требованиям и готовы принять на себя часть убытков и реализовать жилье по справедливой стоимости.
Второй частью программы предусматривается то, что государство в лице национальных компаний и акционерных обществ с государственным участием будет приобретать на рынке Астаны и Алматы новое жилье также по справедливой стоимости. Как этот механизм будет выстроен - пока неизвестно. Однако стоит сразу уточнить, что судя по исследованию «ЦКН Консалтинг», большинство комплексов (42%) на первичном рынке Алматы, к примеру, отнесены к элит-классу –27 комплексов. Треть строительных проектов (33% или 21 комплекс) - жилье эконом-класса, и 5 комплексов (8%) наивысшего класса – «de Luxe». Остальные комплексы (17% или 11 комплексов) составляет жилье бизнес-класса.
Средние цены жилых площадей в новостройках эконом-класса достигли к концу III квартала отметки $1 550 за кв. м, что на 48% ниже средней. Жилье бизнес-класса на 20% ниже средней цены. Средняя цена жилья класса «de Luxe» составила $6 960 за кв. м, превысив среднюю цену в 2,2 раза; элит-класс – $3 650 за кв. м, выше средней на 15%. Цены в элитных новостройках выше цен дешевого жилья в среднем в 2-4 раза.
В-третьих, правительством будут внесены изменения в действующие программы развития жилищного строительства. Акиматам будет предоставлено право выкупать у застройщиков квартиры в завершенных объектах и в объектах с высокой степенью готовности по контролируемой цене. Это позволит ускорить реализацию государственной жилищной программы и существенно облегчить приобретение качественного жилья.
Также 15 млрд. тенге будет направлено на строительство арендного жилья, что позволит ввести в эксплуатацию дополнительно 265 тыс. кв. м арендного жилья. Все объекты, построенные в рамках госпрограмм, будут реализовываться через систему жилищных строительных сбережений. Это позволит государственным служащим, работникам бюджетной сферы и молодым семьям получить предварительные жилищные займы по процентной ставке, не превышающей 4% годовых, и облегчить приобретение жилья.
В-четвертых, для защиты прав добросовестных участников долевого строительства правительство внесет изменения в законодательство по вопросам строительства. Будут ужесточены требования к потенциальным застройщикам и кредитующим организациям на «долевом» рынке, а также увеличена защищенность участников долевого строительства.
Особенно это актуально после удовлетворения иска одного из участников долевого строительства. С требованием о признании спорного пункта типового договора недействительным в Верховный суд обратился участник долевого жилищного строительства Мухтар Алпысбаев, который оплатил стоимость квартиры общей площадью 78,6 кв. м, включая балконы, по договору, заключенному между ним и застройщиком ТОО «Астана-Экспо». После замеров специалистами центра недвижимости было установлено, что полезная площадь квартиры составляет 69,3 кв. м», - отмечается в пресс-релизе.
Застройщик не пожелал возмещать разницу между заявленной и фактической площадью квартиры: сославшись на действие правительственного подзаконного акта, свое решение он объяснил тем, что в данном случае им был применен иной расчет стоимости жилища.
В итоге Верховный суд Казахстана удовлетворил иск участника долевого строительства о признании недействительным пункта типового договора о долевом участии в жилищном строительстве, предусматривавшего иной порядок расчета стоимости жилья.
«Суд признал пункт 5 типового договора о долевом участии в жилищном строительстве недействующим в части указанного в скобках следующего предложения: «Договором может быть предусмотрен иной порядок расчета стоимости жилища». Решение вступило в законную силу и апелляционному обжалованию и опротестованию не подлежит», - указывается в распространенном в среду пресс-релизе ВС.
Цифры наголо…
В целом правительство рассчитывает цены, доступные для населения республики в пределах $1 тыс. за кв. м в Алматы и $800 в Астане. Что станет своеобразным толчком к большей заинтересованности со стороны населения для покупки жилья. В принципе, этот шаг, по мнению аналитиков, достаточно перспективен. С одной стороны, рынок жилья и ипотеки оживится, а с другой, - населения сможет приобретать недвижимость по доступным ценам.
Таким образом, по нашим подсчетам, ежемесячные выплаты за квартиру общей площадью 40 кв. м в Алматы по цене $1 тыс. за 1 кв. м составит $442, общая сумма погашения не превысит $80 тыс. При этом ежемесячные выплаты для астанчан, желающих купить аналогичную квартиру в столице, составят порядка более $350 в месяц, общая сумма будет равна 63 670 тыс.
Жилье квадратурой в 60 кв. м для алматинских покупателей по процентной ставке в 10,5% будет стоить по кредиту порядка $120 тыс., ежемесячные выплаты будут равняться $660. В Астане недвижимость такой квадратуры через ипотечный кредит будет стоить порядка $95 тыс., при этом аннуитет равен $530 в месяц.
Общая сумма погашения по кредиту за квартиру в 80 кв. м в Алматы будет составлять $159 177, ежемесячные выплаты - $884. В Астане общая сумма будет равна $127 341, каждый месяц оплата кредита составит $707. В то же время средняя заработная плата, по данным Агентства РК по статистике, в Астане составляет 91235 тенге ($766), а в Алматы – 89619 тенге ($753). Как видно, не каждому будет доступен ипотечный кредит по государственной программе с процентной ставкой в 10,5%, однако эта сумма намного ниже, чем банки предлагали ранее.
При рассмотрении кредита банки высчитывают из зарплаты прожиточный минимум, который составляет, по данным банков, порядка 22 тыс. тенге, плюс на детей высчитывается 7 тыс. тенге, и уже итоговая сумма после всех вычислений должна составлять ежемесячные кредитные выплаты. В целом, если посмотреть на данные Агентства РК по статистике, то лишь работникам некоторых отраслей доступна «государственная» ипотека. В данном случае стоит учитывать, что эти исчисления составлялись из расчета на одного человека без семьи и детей (Таблица 1).
Вместе с тем, в отраслевой структуре по-прежнему самая высокая заработная плата сохраняется в финансовой деятельности – 130,8 тыс. тенге, в горнодобывающей промышленности - 116,5 тыс. тенге, в сфере осуществления операций с недвижимостью – 103 тыс. тенге, на транспорте и в связи – 81,6 тыс. тенге, что в 1,3 – 2 раза выше среднереспубликанского уровня.
Самая низкая заработная плата у работников сельского хозяйства – 42310 тенге, это ниже, чем в среднем по республике на 32,3%, здравоохранения и предоставления социальных услуг – 35275 тенге (на 43,5%), образования - 33815 тенге (на 46%).
Оплата труда в промышленности в январе-сентябре 2008 года составила 72703 тенге. Среди отраслей промышленности наиболее высокооплачиваемыми остаются занятые добычей сырой нефти и природного газа, где зарплата составила 167 тыс. тенге и в табачном производстве – 177,4 тыс. тенге, что в 2,3 - 2,4 раза больше, чем в среднем по отрасли.
Напомним, что в начале октября Нурсултан Назарбаев, выступая на заседании Антикоррупционного форума в здании центрального аппарата НДП «Нур Отан», заявил, что «людям сейчас выгодно вкладывать деньги в приобретение жилья».
«Если проследить 50-60 лет экономики крупнейших стран, то можно заметить, что стоимость недвижимости никогда не снижается», - добавил Глава государства. При этом он рассказал о ценах на рынке недвижимости республики, отметив, что начнется подъем, а не снижение.
Видимо, именно благодаря программе на реанимацию ипотечного рынка и жилищного строительства и будет спровоцирован спрос, а соответственно всплеск цен и активности на этих рынках.
