Аренда на вторичном рынке продолжает быть выгодной
Несмотря на спад, недвижимость в Алматы до сих пор остается одним из самых ценных активов, такого мнения придерживается Ольга Айбасова, директор аналитического департамента Центра коммерческой недвижимости (ЦКН). «Свое жилье по-прежнему остается одним из наиболее ценных активов для любого жителя Казахстана. Поэтому можно говорить о том, что в нашей стране спрос на недвижимость достаточно велик. Другое дело, что специалисты говорят о нем как об отложенном - из-за низких доходов населения и резкого сокращения объемов банковского кредитования, которое и раньше было малодоступно для большинства потенциальных покупателей», - считает г-жа Айбасова.
Сейчас наиболее выгодно сдавать жилье, то есть заниматься арендной недвижимостью, полагают аналитики, так как спрос на арендное жилье остается неудовлетворенным. По данным Центра коммерческой недвижимости, обеспеченность жильем населения Алматы составляет 17 квадратов на человека. В то время как в Москве на человека приходится 21 квадратный метр, в целом по России - 20, в густонаселенном Китае - 26, в Европе - 40, а в США - 70.
В среднем рентабельность аренды недвижимости сегодня составляет 10%. Такие показатели, по мнению аналитиков, возможны из-за отсутствия альтернативы вложения, «Надо понимать, что в настоящее время, учитывая, что альтернативных инструментов для вложения в Казахстане до сих пор еще нет, можно утверждать, что квартиры повально выкидывать на рынок не будут. Эти квартиры будут переходить на рынок аренды», - говорит г-жа Айбасова.
Как сообщил «Капитал.kz» Петер Горанов, старший менеджер департамента стратегического консалтинга и оценки компании Scot Holland CBRE, с наступлением кризиса стоимость аренды элитной жилой недвижимости снизилась. Однако снижение не столь сильное, как на рынке продажи недвижимости того же класса. В среднем снижение составило 10% от арендной стоимости по состоянию на середину прошлого года. В настоящий момент стоимость 1 месяца аренды трехкомнатной квартиры в новом элитном доме с охраной и паркингом в «золотом квадрате» Алматы начинается с $2,5 тыс.
По данным ЦКН, пика средневзвешенные ставки на жилую недвижимость от 60 до 70 квадратных метров в Алматы достигли в октябре 2007 года и составили $1,5 тыс. за месяц. Предложение арендного жилья выросло с $2,2 тыс. квартир в январе 2007-го до $3,5 тыс. в мае 2008-го, а средняя цена к июлю 2008-го снизилась до $980. В августе началось оживление рынка, и ставка выросла на 12% - до $1,1 тыс.
По словам г-жи Айбасовой, спрос на аренду будет расти благодаря потенциальным покупателем, которые откладывают покупку жилья в связи с негативными процессами в экономике и недоступностью ипотеки. «Если раньше жилье покупалось в спекулятивных целях, то сейчас все понимают, что такого дохода не будет. Сегодня покупатель не может быть уверен в дальнейших трендах рынка, и, скорее всего, переведет квартиры на рынок арендного жилья», - полагает директор аналитического департамента ЦКН.
По мнению экспертов, значительное снижение цен на квартиры сделало аренду более привлекательной, и прогнозируется дальнейшее падение цен. «Мы прогнозируем наступление ценового дна лишь в первой половине 2009 года, в связи с чем у потенциальных покупателей квартир для использования их для сдачи в аренду еще есть несколько месяцев на выбор наиболее подходящего и привлекательного варианта», - говорит г-н Горанов.
За год цены на арендное жилье снизились только на 10%, однако, по словам аналитиков, за последние три месяца рынок арендного жилья традиционно оживился, «С сентября приехали студенты, которые продолжают снимать квартиры. В арендном жилье нуждаются и те, кто отложил покупку из-за недоступности кредитов», - резюмировала Ольга Айбасова.
Снизившаяся стоимость квартир дает возможность обслуживать кредит за счет средств, получаемых от аренды. Но тут одной из основных проблем является ужесточение выдачи ипотечных кредитов. «На протяжении двух с половиной лет ипотечные выплаты не покрывались доходами от аренды. Если сейчас сдавать квартиру в аренду, то одновременно можно выплачивать ипотеку», - говорит г-жа Айбасова.
По данным Национального банка, ситуация на отечественном кредитном рынке в первой половине 2008 года характеризуется резким снижением спроса на ипотечное кредитование, ростом спроса на кредитные ресурсы со стороны нефинансовых организаций и дальнейшими шагами по ужесточению кредитной политики банками. Из опрошенных банков ужесточение условий кредитования в отношении нефинансовых организаций отметили 73% респондентов, 49% по ипотечному и 43% - по потребительскому кредитованию.
Основными факторами, повлиявшими на ужесточение кредитной политики, являлись риск изменения стоимости залогового обеспечения, перспективы развития рынка недвижимости, общий уровень платежеспособности заемщиков, общие экономические ожидания, изменение доли высокорискованных займов в ссудном портфеле.
Что касается ситуации на рынке арендной недвижимости, сегодня, по словам экспертов, наблюдается некоторый отток иностранных специалистов. С другой стороны, открытие новых офисов, строительство торговых и офисных центров влечет за собой приток людей. «Естественно, это влияет на рынок аренды. Более того, увеличилось предложение в центре за счет того, что часть населения в связи с нехваткой наличных денег и финансовым кризисом стала сдавать в аренду имеющуюся у них жилую площадь в центре и снимать меньшую в других районах, однако из-за недоступности ипотечных кредитов для приобретения собственного жилья спрос на рынке арендного жилья будет стабильно высоким», - резюмировал Петер Горанов.
