Тренды в сфере ипотеки и недвижимости
Девелоперским компаниям дана строгая рекомендация начать конкретную работу с Фондом национального благосостояния «Самрук-Казына» по запуску ипотечной программы. Об этом вчера заявил глава ведомства Кайрат Келимбетов.
По его словам, сегодня идея ипотеки дискредитирована. Если раньше население активно инвестировало в строительный сектор, потому как он воспринимался аналогом фондового рынка, который в Казахстане находится в зачаточном состоянии, то сегодня интерес к строительному рынку как к средству инвестирования спал. Кроме того, банки не хотят финансировать проекты в сфере ипотеки, а у строителей нет денег, чтобы достроить дома.
Как считает г-н Келимбетов, государство в лице Правительства РК предложило свою программу, которая оценивается в $3-5 млрд. ($3 млрд. из этой суммы выделено из нацфонда, $2 млрд. - это средства, которые предполагается привлечь из пенсионного фонда), для того, чтобы выдать банкам деньги по доступной ставке 7% для достройки. Далее эти деньги выдаются строительным компаниям также по более доступной ставке, например, 10-11,5% для того, чтобы достроить дома. «На следующем этапе мы предоставляем открытые ипотечные линии с конечной и эффективной ставкой для заемщиков 10,5% сроком на 15 лет», - отметил Кайрат Келимбетов.
Данная схема такова: выдать доступные деньги – достроить жилье - и предоставить доступную ипотеку. Она эффективна для государства. Национальные компании страны должны скупить по поручению правительства 1350 квартир в Астане и Алматы. Из этой цифры порядка 1000 квартир с черновой отделкой скупает Фонд по потолочным ценам, для Алматы - это $1000, а для Астаны - $800.
«Мы заключили меморандум с компанией «Базис-А» о покупке 1000 квартир по $800 за метр в черновой отделке в Астане. Это реальная цена, которая есть, и она задает цену на рынке», - пояснил он. По его данным, на рынке жилья Казахстана в результате ошибок, допущенных банками и строительными компаниями, которые брали на себя непосильные обязательства и не посчитали общемировой тренд, количество нереализованных квартир составляет 20-30 тыс. (в Астане и Алматы).
«Объем портфеля кредитов банков на строительство недвижимости составляет порядка 40%. Этот портфель не будет приносить наличность обратно… сегодня ситуация такая: ровно столько, сколько они собирались строить, ровно столько они должны банкам. Перспективы возврата денег нет. Мы должны это признавать», - подчеркнул Кайрат Келимбетов.
«Сегодня образовалась гангрена на строительном рынке Казахстана. Либо мы будем тешить себя иллюзиями возврата пиковых цен 2006-2007 годов, либо начнем «отрезать» по цене правительства $1000 и $800. И в следующем году «линия отсечения» будет другой, - поясняет глава Фонда. - Поэтому вместо пустых разговоров о справедливости стоимости и себестоимости квартир предлагаю начать конкретную работу с Фондом национального благосостояния «Самрук-Казына» по запуску ипотеки».
При этом г-н Келимбетов не утверждает, что благодаря данной программе будет стимулирован спрос. «Если достаточного спроса не будет на рынке жилья, мы эту программу свернем. И начнем другую. Например, недостроенное жилье, которое лежит в кредитах у банков, будет выкуплено как проблемные кредиты с огромным дисконтом через фонд стрессовых активов».
В целом, можно сказать, что рынок жилья в Казахстане перестал быть спекулятивным. Он перестал быть квазифондовым рынком для потребителей в республике. «Сегодня население перестало верить в рынок жилья как спекулятивный рынок. Вы знаете, что в 2006-2007 годах наши банки активно занимали за рубежом, давали кредиты нашим девелоперским, строительным компаниям, те строили многочисленные дома, квартиры в этих домах покупались… Сегодня все понимают, что если купишь квартиру, не продашь ее по той же цене», - пояснил он.
