Жилье будет дешеветь
АВТОР

19.02.2009 • 19:53 4525

Жилье будет дешеветь

Этому поспособствует девальвация тенге

На казахстанском рынке недвижимости ожидается спад цен. С учетом произошедшей в стране девальвации практически все типы недвижимости потеряют порядка 15% стоимости. Таким мнением с «Капитал.kz» поделился Александр Калинин, исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО). «Мы прогнозируем в этом месяце спад цен на недвижимость еще на 10-15%. Это произойдет «благодаря» девальвации, которую произвел Национальный банк. А падение цен на жилье – автоматическое снижение и аренды, потому что это абсолютно зависимо. Не должно жилье через аренду стоить больше 1% в месяц, а в наших условиях - 0,5-0,6%», - сказал г-н Калинин. По его словам, девальвация усугубила и состояние рынка аренды - в одночасье цены взвились на 30%, и вскоре выходить на улицу с транспарантами могут надумать и честные квартиросъемщики, уставшие от спекуляций. «В Алматы 370 тыс. объектов недвижимости, и 65 тыс. - это недвижимость жилая. До 18% ее сдается в аренду, это невероятные деньги. И у нас есть закон о том, что с каждого дохода надо платить налог. Где эти деньги? Информацию по арендодателям можно найти, подняв данные Центра недвижимости: если у человека несколько квартир, не может же он во всех жить одновременно. Плюс отслеживать все эти «пятачки» и объявления в СМИ», - пояснил г-н Калинин.

Немного статистики

По данным информационного портала «Недвижимость - Online», в течение года на рынке аренды прослеживается следующая закономерность: арендные ставки в целом по городу сокращаются, при этом основное влияние на снижение стоимости найма оказывают цены ренты «дорогого» сегмента, в то время как сектор «дешевого» жилья подвержен росту. Наиболее востребованы на данном рынке 1-комнатные квартиры, так как в период деловой активности для данного типа жилья наблюдается максимальный рост стоимости найма. Квартиры большого формата менее популярны, поэтому ставки аренды в течение года были подвержены планомерному снижению. С учетом нынешних ставок можно предположить, что стоимость найма в следующих месяцах будет снижаться в пределах 3-5%.

К примеру, в январе текущего года наблюдалось положительное колебание на рынке аренды. Стоимость найма по городу увеличилась на 1,5% и составила $938 за 1 месяц проживания. Районом-лидером по предложению квартир для найма традиционно является Алмалинский, на его долю пришлось 31%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составил 29%, Медеуского и Ауэзовского – 18% и 17% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуский и Турксибский районы – 4% и 1%. Так, в январе максимальное сокращение арендных ставок наблюдалось на 2-комнатные квартиры – 7,9%, а минимум пришелся на 3-комнатное жилье – 3,3%. Снижение ценовых было отмечено как в «дорогом», так и в «дешевом» сегментах арендного жилья, хотя наметившаяся тенденция с начала прошлого года имеет разнонаправленный характер. Стоимость аренды эконом-класса сократилась на 1,4%, до уровня $560 за месяц проживания, а элит-класса – на 3,4%, до отметки $1380. А показатель индекса доходности жилья свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 131% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

Рынок стал непривлекательным

Сегодня в Казахстане наблюдается фактическое отсутствие инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Основная причина – спекулятивная составляющая: до 60% сделок совершалось посредством спекуляции. Во-вторых, резкое снижение покупательского спроса. У населения в подавляющем большинстве сейчас проблемы иного рода: рост безработицы, снижение номинальных доходов, рост расходов на питание и содержание жилья. Не последнюю роль, как говорит оценщик, играет постоянное вмешательство государства. «Я активный сторонник участия государства, но одно дело осуществлять комбинирующую роль на рынке недвижимости и совсем другое – исполнительскую. Резкое падение интереса к рынку недвижимости и завышенные ожидания по снижению цен на рынке вызваны во многом государственной политикой, когда правительство обратилось к застройщикам, выставив цены: $800 за квадратный метр в Астане и $1000 - в Алматы. Но извините, там еще 15-30% на чистовую отделку, а это уже цена другая. Кроме того, зондирование ипотеки и оценка залогов в банках сейчас ужасающие. Я консультирую эти учреждения, и мы проводим переоценку уже с дисконтом 0,6-0,4 – вот реальная стоимость», - объяснил эксперт.

Аналогичного мнения придерживается и Дамир Ултамбеков, управляющий директор агентства «UMEX Realty». «Сегодня на рынке недвижимости наблюдается процесс стагнации, вследствие недавно произошедшей девальвации и общеэкономической ситуации, которая негативно сказалась на покупательском спросе. Помимо этого присутствует неоправданное ожидание дальнейшего очень значительного снижения цен на недвижимость со стороны определенной части покупателей», - рассказал «Капитал.kz» г-н Ултамбеков. По его словам, сегодня цена 1 квадратного метра жилой недвижимости в среднем по городу составляет $1700, а средняя стоимость аренды жилой недвижимости составляет $20 за 1 квадратный метр.

Пациент скорее мертв, чем жив

Александр Калинин сетует на то, что «если на рынке недвижимости что-то еще есть по секторам жилая, коммерческая недвижимость, то рынок именно земельных участков, он умер». В секторе земельных участков ситуация сложилась таким образом, что в большинстве районов города кадастровая стоимость земли выше, чем люкс. «С прошлого года ввели 4800 тенге коэффициент на месторасположение, и в итоге получается в пределах $5000 за сотку, такой цены нет сейчас», - говорит оценщик. Оказалось, что по рынку земельных участков главным раздражителем и двигателем рынка стало изъятие для государственных нужд. По словам специалиста, актив хорош только тогда, когда на нем что-то строят, и он приносит доход. «Сегодня же рынок земельных участков не дает никакого дохода и от него одна головная боль. Главный сейчас землевладелец в Казахстане, в том числе и в Алматы, банки второго уровня, но они не знают, что сегодня делать с рынком недвижимости земель», - сказал Александр Калинин.

Весь прошлый год риэлторы, оценщики и строители говорили, что до ценового дна осталось совсем немного. В то же время и банки, пусть не так активно, чем годом ранее, начали предлагать ипотечные кредиты. Но банкротство двух ведущих финансовых институтов США повлекло цепную реакцию на мировых рынках, которая охватила весь мир. В результате по итогам 2008 года отрицательная динамика рынка недвижимости: цены как на первичную, так и на вторичную недвижимость, пошли вниз. По данным госагентства по статистике, цены на первичную недвижимость снизились по стране на 8,7%, на вторичную – на 20,4%. К примеру, в Алматы стоимость квадратного метра на первичном рынке на конец года составила 274,7 тыс. тенге, что на 20,4 % ниже показателя 2007 года.

Спад покупательского спроса, а также сокращение числа действующих предприятий привели к тому, что и цены на коммерческую недвижимость пошли вниз. Снижение стоимости квадратных метров в этом сегменте началось относительно недавно. Однако в нынешнем году коррекция здесь будет наблюдаться более явно, чем даже в секторе жилой недвижимости. По некоторым данным, аренда квадратного метра в бизнес-центрах станет дешевле на 20-30%.

Ряд экспертов сходятся во мнении, что тенденция падения рынка продолжится и в дальнейшем. В частности, Национальный банк в своем отчете о финансовой стабильности указал, что рынок недвижимости в 2009 году будет испытывать дальнейшую коррекцию, а в некоторых регионах спад продолжится. «С учетом совокупности факторов в краткосрочной перспективе логично ожидать сохранения низких ценовых уровней с началом постепенного восстановления цен не ранее конца следующего года», – говорится в документе.

Как рассказал «Капитал.kz» Александр Ким, президент Казахстанской федерации недвижимости, из-за ограниченного доступа к финансированию ситуация на рынке недвижимости на самом деле очень сложная. «Рынок сейчас в таком напряженном состоянии, что он вот-вот может пойти вниз. Хотя со стороны правительства принимаются меры по стабилизации ситуации. Однако кроме выделения бюджетных средств банкам, в свою очередь, надо ввести прежние условия кредитования», - считает г-н Ким. По его словам, казахстанцы, которые прежде вкладывали в недвижимость, сегодня вынуждены ее продавать. В целом ситуация такова: на рынке предложений хоть и поубавилось, но они есть, а вот платежеспособного покупателя нет. «Количество покупателей по сравнению с прошлым годом сократилось на 50-60%. Сегодня по меркам прошлого года цены очень низкие, но по меркам сегодняшней ситуации эти цены не востребованы из-за того, что пласт платежеспособного населения довольно мал», - говорит г-н Ким.

Арендное жилье поможет 

Реальным выходом из сложившейся ситуации, по словам исполнительного директора КАО, может стать лишь рынок арендного жилья. «Следует развивать арендное жилье - это единственный выход, который сегодня нам подвластен. В Рудном уже построили первый арендный дом. К примеру, аренда 3-комнатной квартиры оценивается в 8 тыс. тенге в месяц. Но это должно четко регулироваться со стороны местных органов. Ставка, капитализация, доходная ставка, прибыль, которую принесет сдача в аренду», - полагает г-н Калинин.

С ним солидарен и Дамир Ултамбеков. «Мы считаем, что развитие направления строительства специального арендного жилья снимет излишнее напряжение рынка и предоставит потребителям дополнительную возможность выбора. Исходя из своих материальных возможностей и предпочтений, человек сможет либо купить жилую недвижимость, либо снять ее в том районе и по той цене, которые его будут устраивать», - говорит г-н Ултамбеков.

Кроме того, по мнению Александра Калинина, важно сохранить программу по госжилью, потому что рынок недвижимости социален дважды - он дает не только жилье, но и рабочие места. «Мы его должны сохранить. Но цена 66515 тенге за 1 квадратный метр, особенно на периферии, в областях, завышена. На мой взгляд, эту цену надо снижать или открывать рынок для всех, а не только для чиновников, которые имеют право на недвижимость», - считает оценщик.

Попали все

Мировой финансовый кризис серьезно сказался на деятельности риэлторских агентств. По данным агентства «UMEX Realty», порядка 80% агентств либо приостановили свою деятельность, либо вовсе закрылись. «Однако в этом есть и положительный момент, потому что на рынке останутся только те агентства недвижимости, которые действительно оказывают качественные услуги. В первую очередь те, которые сохранили свою специализацию. Эти агентства выживут, и казахстанцы в итоге получат более качественный сервис», - уверен г-н Ултамбеков.

Как говорят специалисты, казахстанский рынок недвижимости лишь в 2010 году оправится от негативных последствий мирового кредитного кризиса, подорвавшего привлекательность самой популярной в последние годы сферы вложений. «По нашим прогнозам,  к 2010 году должна окончательно стабилизироваться ситуация на рынке недвижимости. По законам экономики, после спада и рецессии всегда наступает период подъема и расцвета», - полагает Дамир Ултамбеков.

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Яндекс Дзен

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

жилье недвижимость девальвация

19.02.2009 • 19:53 4525

Поделиться
Жилье будет дешеветь
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика
    Система Orphus