Этому поспособствует девальвация тенге
На казахстанском рынке недвижимости ожидается спад цен. С учетом произошедшей в стране девальвации практически все типы недвижимости потеряют порядка 15% стоимости. Таким мнением с «Капитал.kz» поделился Александр Калинин, исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО). «Мы прогнозируем в этом месяце спад цен на недвижимость еще на 10-15%. Это произойдет «благодаря» девальвации, которую произвел Национальный банк. А падение цен на жилье – автоматическое снижение и аренды, потому что это абсолютно зависимо. Не должно жилье через аренду стоить больше 1% в месяц, а в наших условиях - 0,5-0,6%», - сказал г-н Калинин. По его словам, девальвация усугубила и состояние рынка аренды - в одночасье цены взвились на 30%, и вскоре выходить на улицу с транспарантами могут надумать и честные квартиросъемщики, уставшие от спекуляций. «В Алматы 370 тыс. объектов недвижимости, и 65 тыс. - это недвижимость жилая. До 18% ее сдается в аренду, это невероятные деньги. И у нас есть закон о том, что с каждого дохода надо платить налог. Где эти деньги? Информацию по арендодателям можно найти, подняв данные Центра недвижимости: если у человека несколько квартир, не может же он во всех жить одновременно. Плюс отслеживать все эти «пятачки» и объявления в СМИ», - пояснил г-н Калинин.
Немного статистики
По данным информационного портала «Недвижимость - Online», в течение года на рынке аренды прослеживается следующая закономерность: арендные ставки в целом по городу сокращаются, при этом основное влияние на снижение стоимости найма оказывают цены ренты «дорогого» сегмента, в то время как сектор «дешевого» жилья подвержен росту. Наиболее востребованы на данном рынке 1-комнатные квартиры, так как в период деловой активности для данного типа жилья наблюдается максимальный рост стоимости найма. Квартиры большого формата менее популярны, поэтому ставки аренды в течение года были подвержены планомерному снижению. С учетом нынешних ставок можно предположить, что стоимость найма в следующих месяцах будет снижаться в пределах 3-5%.
К примеру, в январе текущего года наблюдалось положительное колебание на рынке аренды. Стоимость найма по городу увеличилась на 1,5% и составила $938 за 1 месяц проживания. Районом-лидером по предложению квартир для найма традиционно является Алмалинский, на его долю пришлось 31%. Удельный вес предложения Бостандыкского района составил 29%, Медеуского и Ауэзовского – 18% и 17% соответственно. Минимум предложений пришелся на Жетысуский и Турксибский районы – 4% и 1%. Так, в январе максимальное сокращение арендных ставок наблюдалось на 2-комнатные квартиры – 7,9%, а минимум пришелся на 3-комнатное жилье – 3,3%. Снижение ценовых было отмечено как в «дорогом», так и в «дешевом» сегментах арендного жилья, хотя наметившаяся тенденция с начала прошлого года имеет разнонаправленный характер. Стоимость аренды эконом-класса сократилась на 1,4%, до уровня $560 за месяц проживания, а элит-класса – на 3,4%, до отметки $1380. А показатель индекса доходности жилья свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 131% покрывает вознаграждение по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.
Рынок стал непривлекательным
Сегодня в Казахстане наблюдается фактическое отсутствие инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Основная причина – спекулятивная составляющая: до 60% сделок совершалось посредством спекуляции. Во-вторых, резкое снижение покупательского спроса. У населения в подавляющем большинстве сейчас проблемы иного рода: рост безработицы, снижение номинальных доходов, рост расходов на питание и содержание жилья. Не последнюю роль, как говорит оценщик, играет постоянное вмешательство государства. «Я активный сторонник участия государства, но одно дело осуществлять комбинирующую роль на рынке недвижимости и совсем другое – исполнительскую. Резкое падение интереса к рынку недвижимости и завышенные ожидания по снижению цен на рынке вызваны во многом государственной политикой, когда правительство обратилось к застройщикам, выставив цены: $800 за квадратный метр в Астане и $1000 - в Алматы. Но извините, там еще 15-30% на чистовую отделку, а это уже цена другая. Кроме того, зондирование ипотеки и оценка залогов в банках сейчас ужасающие. Я консультирую эти учреждения, и мы проводим переоценку уже с дисконтом 0,6-0,4 – вот реальная стоимость», - объяснил эксперт.
Аналогичного мнения придерживается и Дамир Ултамбеков, управляющий директор агентства «UMEX Realty». «Сегодня на рынке недвижимости наблюдается процесс стагнации, вследствие недавно произошедшей девальвации и общеэкономической ситуации, которая негативно сказалась на покупательском спросе. Помимо этого присутствует неоправданное ожидание дальнейшего очень значительного снижения цен на недвижимость со стороны определенной части покупателей», - рассказал «Капитал.kz» г-н Ултамбеков. По его словам, сегодня цена 1 квадратного метра жилой недвижимости в среднем по городу составляет $1700, а средняя стоимость аренды жилой недвижимости составляет $20 за 1 квадратный метр.
Пациент скорее мертв, чем жив
Александр Калинин сетует на то, что «если на рынке недвижимости что-то еще есть по секторам жилая, коммерческая недвижимость, то рынок именно земельных участков, он умер». В секторе земельных участков ситуация сложилась таким образом, что в большинстве районов города кадастровая стоимость земли выше, чем люкс. «С прошлого года ввели 4800 тенге коэффициент на месторасположение, и в итоге получается в пределах $5000 за сотку, такой цены нет сейчас», - говорит оценщик. Оказалось, что по рынку земельных участков главным раздражителем и двигателем рынка стало изъятие для государственных нужд. По словам специалиста, актив хорош только тогда, когда на нем что-то строят, и он приносит доход. «Сегодня же рынок земельных участков не дает никакого дохода и от него одна головная боль. Главный сейчас землевладелец в Казахстане, в том числе и в Алматы, банки второго уровня, но они не знают, что сегодня делать с рынком недвижимости земель», - сказал Александр Калинин.
Весь прошлый год риэлторы, оценщики и строители говорили, что до ценового дна осталось совсем немного. В то же время и банки, пусть не так активно, чем годом ранее, начали предлагать ипотечные кредиты. Но банкротство двух ведущих финансовых институтов США повлекло цепную реакцию на мировых рынках, которая охватила весь мир. В результате по итогам 2008 года отрицательная динамика рынка недвижимости: цены как на первичную, так и на вторичную недвижимость, пошли вниз. По данным госагентства по статистике, цены на первичную недвижимость снизились по стране на 8,7%, на вторичную – на 20,4%. К примеру, в Алматы стоимость квадратного метра на первичном рынке на конец года составила 274,7 тыс. тенге, что на 20,4 % ниже показателя 2007 года.
Спад покупательского спроса, а также сокращение числа действующих предприятий привели к тому, что и цены на коммерческую недвижимость пошли вниз. Снижение стоимости квадратных метров в этом сегменте началось относительно недавно. Однако в нынешнем году коррекция здесь будет наблюдаться более явно, чем даже в секторе жилой недвижимости. По некоторым данным, аренда квадратного метра в бизнес-центрах станет дешевле на 20-30%.
Ряд экспертов сходятся во мнении, что тенденция падения рынка продолжится и в дальнейшем. В частности, Национальный банк в своем отчете о финансовой стабильности указал, что рынок недвижимости в 2009 году будет испытывать дальнейшую коррекцию, а в некоторых регионах спад продолжится. «С учетом совокупности факторов в краткосрочной перспективе логично ожидать сохранения низких ценовых уровней с началом постепенного восстановления цен не ранее конца следующего года», – говорится в документе.
Как рассказал «Капитал.kz» Александр Ким, президент Казахстанской федерации недвижимости, из-за ограниченного доступа к финансированию ситуация на рынке недвижимости на самом деле очень сложная. «Рынок сейчас в таком напряженном состоянии, что он вот-вот может пойти вниз. Хотя со стороны правительства принимаются меры по стабилизации ситуации. Однако кроме выделения бюджетных средств банкам, в свою очередь, надо ввести прежние условия кредитования», - считает г-н Ким. По его словам, казахстанцы, которые прежде вкладывали в недвижимость, сегодня вынуждены ее продавать. В целом ситуация такова: на рынке предложений хоть и поубавилось, но они есть, а вот платежеспособного покупателя нет. «Количество покупателей по сравнению с прошлым годом сократилось на 50-60%. Сегодня по меркам прошлого года цены очень низкие, но по меркам сегодняшней ситуации эти цены не востребованы из-за того, что пласт платежеспособного населения довольно мал», - говорит г-н Ким.
Арендное жилье поможет
Реальным выходом из сложившейся ситуации, по словам исполнительного директора КАО, может стать лишь рынок арендного жилья. «Следует развивать арендное жилье - это единственный выход, который сегодня нам подвластен. В Рудном уже построили первый арендный дом. К примеру, аренда 3-комнатной квартиры оценивается в 8 тыс. тенге в месяц. Но это должно четко регулироваться со стороны местных органов. Ставка, капитализация, доходная ставка, прибыль, которую принесет сдача в аренду», - полагает г-н Калинин.
С ним солидарен и Дамир Ултамбеков. «Мы считаем, что развитие направления строительства специального арендного жилья снимет излишнее напряжение рынка и предоставит потребителям дополнительную возможность выбора. Исходя из своих материальных возможностей и предпочтений, человек сможет либо купить жилую недвижимость, либо снять ее в том районе и по той цене, которые его будут устраивать», - говорит г-н Ултамбеков.
Кроме того, по мнению Александра Калинина, важно сохранить программу по госжилью, потому что рынок недвижимости социален дважды - он дает не только жилье, но и рабочие места. «Мы его должны сохранить. Но цена 66515 тенге за 1 квадратный метр, особенно на периферии, в областях, завышена. На мой взгляд, эту цену надо снижать или открывать рынок для всех, а не только для чиновников, которые имеют право на недвижимость», - считает оценщик.
Попали все
Мировой финансовый кризис серьезно сказался на деятельности риэлторских агентств. По данным агентства «UMEX Realty», порядка 80% агентств либо приостановили свою деятельность, либо вовсе закрылись. «Однако в этом есть и положительный момент, потому что на рынке останутся только те агентства недвижимости, которые действительно оказывают качественные услуги. В первую очередь те, которые сохранили свою специализацию. Эти агентства выживут, и казахстанцы в итоге получат более качественный сервис», - уверен г-н Ултамбеков.
Как говорят специалисты, казахстанский рынок недвижимости лишь в 2010 году оправится от негативных последствий мирового кредитного кризиса, подорвавшего привлекательность самой популярной в последние годы сферы вложений. «По нашим прогнозам, к 2010 году должна окончательно стабилизироваться ситуация на рынке недвижимости. По законам экономики, после спада и рецессии всегда наступает период подъема и расцвета», - полагает Дамир Ултамбеков.
