Иностранные финансовые структуры существенно снизили активность
Ситуация на рынке недвижимости стабилизируется в начале следующего года, а в банковском секторе в третьем квартале этого года. Такой прогноз сделал Жан-Кристоф Лермюзьо, управляющий директор Visor Capital, на 2-ой конференции Института Адама Смита «Недвижимость и строительство в Казахстане». «Ситуация в банках стабилизируется в течение двух кварталов, это означает что банки будут кредитовать, что увеличит ликвидность на рынке недвижимости. Начиная с того момента, в течение 3-4 месяцев сектор недвижимости стабилизируется. В следующем году можно надеяться на восстановление любого сектора, включая сектор недвижимости», – считает г-н Лермюзьо.
Ержан Дурумбетов, коммерческий директор G4-City, полагает, что экономика восстановится не раньше, чем через три года.
По мнению экспертов, квадратный метр нового жилья должен стоить $1200-1300. «Цены были сильно завышены. Многие компании прекратили строительство. Они знают, что не могут продавать свою недвижимость по сегодняшней цене, поэтому просто ждут. Спектр цен на сегодняшний момент очень широкий», – говорит Жан-Кристоф Лермюзьо.
Ольга Архангельская, руководитель отдела консультаций по недвижимости Эрнст энд Янг в СНГ, говорит что сегодня капитал покидает рынок недвижимости на фоне роста вложений в инструменты денежного рынка. «Невозможно определить стоимость активов на неликвидном рынке. Инвесторы интересуются обесценившимися активами, но пока воздерживаются от вложений. В связи с этим считается, что лучше опоздать, чем поспешить», – поясняет г-жа Архангельская.
Эксперты прогнозирует рост числа сделок по мере снижения цен и долговой нагрузки на объекты недвижимости. В то время как в краткосрочном периоде не ожидается значительного увеличения ликвидности.
«Рынок недвижимости очень сильно пострадал от кризиса, его активизация всецело зависит от улучшения макроэкономических условий. Усиление риска глобальной депрессии из-за спада в мировой экономике, продолжающееся снижение цен на сырье, ужесточение банками условий выдачи кредитов, высокий уровень неопределенности на международных рынках капитала – все это влияет на рынок недвижимости», – считает Ольга Архангельская.
В сегменте аренды прогнозируется дальнейшая коррекция арендных ставок и цен реализации в сторону понижения. «Арендаторы будут становиться более требовательными и будут добиваться наиболее привлекательных условий аренды. Дальнейший рост объема предложений будет по субаренде», – полагает г-жа Архангельская. На рынке наблюдаются сделки с небольшими и среднего размера портфелями объектов.
Увеличивается число продаж обесценившихся активов в 2009 году. Продолжатся отмена и замораживание проектов на ранних этапах. По мнению экспертов, некоторым девелоперам придется продавать свои активы или доли участия с большим дисконтом, вступать в альянсы и организовывать совместные предприятия. Наблюдается сокращение строительства новых объектов во всех сегментах рынка. Проекты на стадии завершения будут закончены с существенными задержками. Концепции проектов будут активно пересматриваться, считают эксперты. «30% капитала осталось без рефинансирования. Все поддерживалось спекулятивными инвестициями. Мы приняли решение приостановить девелоперскую деятельность по жилью, потому что большое количество средств уже было инвестировано, опционы по земле были, работы шли. Инвестиции были весьма значительные. Они не были полностью потеряны, инвестиции есть. Когда наступит соответствующее время, когда изменятся условия на рынке, мы начнем эти проекты. У нас было 32 проекта серьезного масштаба, пришлось их сокращать», – говорит Мэтью Бонд, управляющий директор Capital Partners.
По словам г-жи Архангельской, иностранные финансовые структуры существенно снизили активность в Казахстане. Перспективы имеют наиболее качественные объекты по очень привлекательным ценам. «Наблюдается снижение деловой активности по всем сегментам: пересмотр планов развития ключевыми игроками, задержки со сдачей проектов, замораживание новых проектов. Кроме того, заметно увеличение количества проектов «под заказ».
Торговые и офисные комплексы с недостаточно проработанной концепцией или плохим местоположением испытывают сильное давление на арендные ставки. Корпоративные программы по сокращению затрат и в целом уменьшение числа деловых поездок оказали негативное влияние на гостиничный сегмент», – считает Ольга Архангельская.
Инвесторы проявляют интерес к действующим объектам. Снизился спрос на крупные объекты, свыше $100 млн. Наименее ликвидны земля и «бумажные» проекты, по ним ожидается дальнейшая ценовая коррекция.
Из отрицательных факторов, влияющих на принятие решений инвесторами, аналитики выделяют замедление темпов роста и снижение цен на сырье, неопределенность относительно общей ситуации на рынке, массовое сокращение числа масштабных проектов, относительно высокие риски и затраты, меньшее число источников финансирования. К положительным отнесли то, что недостаток предложения в некоторых сегментах казахстанского рынка недвижимости открывает серьезный потенциал для развития. Среди плюсов также отмечены: снижение цен на недвижимость, более высокая доходность по сравнению с развитыми европейскими и азиатскими странами, снижение затрат на строительство. «Инвесторы занимают выжидательную позицию, макроэкономические показатели ухудшаются, негативно отражаясь на состоянии рынка недвижимости; «дно» пока не пройдено. Казахстанские и международные инвесторы следят за возможностью выгодно приобрести обесцененные активы», – резюмировала г-жа Архангельская.
