Как построить сберегая
АВТОР

24.09.2009 • 00:18 916

Как построить сберегая

Механизмы ценообразования при воздвижении зданий

Набивший оскомину термин кризис неоднократно доказал то, что времена кардинально изменились. И хотя раздутые пузыри в экономиках лопнули, цены на жилье держатся с завидным упорством.

В действительности, кто бы ни построил городской дом, механизм ценообразования примерно одинаков у всех. В него входят прямые затраты (ПЗ), которые включают все, что необходимо для физического возведения здания: строительные материалы, эксплуатационные расходы на технику, зарплату рабочих и т.д.

К этим затратам необходимо добавить накладные расходы (HP) – это то, что непосредственно не связано со стройкой, а идет на создание общих условий производства, его организации, управления и обслуживания. Туда входят, например, содержание инженерно-технического и управленческого персонала, складских или ремонтных баз и т. д. К таким расходам относят и затраты на организацию, обслуживание и управление стройки в целом, «социалку», страховку, благоустройство строительных площадок, подготовку объектов строительства к сдаче и другие. Оценить НР точно довольно сложно, считается, что они могут составлять от 12 до 25% прямых затрат.

Еще одну часть стоимости составляют плановые накопления (ПН) или сметная прибыль – это планируемая прибыль строительной организации, закладываемая еще при проектировании в стоимость объекта. Как они определяются – дело достаточно «темное», но на практике их принимают в 6-8% от суммы прямых затрат и накладных расходов. Плановые накопления являются планируемой прибылью строительно-монтажной организации, источником образования фондов пополнения и модернизации собственных оборотных средств, платежей в бюджет за основные фонды, а также источником финансирования собственных капитальных вложений.

Как видно, в конечном счете, стоимость строительно-монтажных работ состоит из «трех источников, трех составных частей» и определяется по формуле Ссмр = ПЗ + HP + ПН. Понятно, что снизить стоимость строительства наиболее реально за счет снижения накладных расходов: цена на материалы и т.п. от строителей практически не зависит (вспомним недавние «цементные войны»), а плановую прибыль, за счет которой идет фактическое развитие бизнеса, трогать довольно непредусмотрительно.

На первый взгляд, резервов сокращения здесь вполне достаточно: например, стоит снизить продолжительность строительства, чтобы значения граф «заработная плата рабочим» и «эксплуатационные расходы» пошли вниз. Ощутимо упадут и административно-хозяйственные расходы, износ временных сооружений и приспособлений, содержание пожарной и сторожевой охраны, содержание проектной группы и т. п. Между прочим, доли этих затрат, причем по грубым оценкам, составляет до 50% от накладных расходов по общестроительным работам и до 30% – по специализированным организациям.

Что держит цены?

В теории все ясно. Но «гладко было на бумаге», а на деле эти самые накладные расходы ведут себя подобно жидкости – не сжимаются и заполняют весь предоставленный объем. В результате цены если и снижаются, то ненамного. И причин тому – не одна, и не две.

Например, возьмем подключение магистральных сетей – электричества, газа, воды. Без этого строительство вести невозможно. Но цены на указанные услуги растут опережающими темпами. «Только консультация по подготовке заявки и документов на технологическое присоединение мощности, а также сдача и сопровождение заявки, получение ответа обойдется в среднем в $4,5 тыс.», – поясняет Нурлан Тулеев, руководитель региональных представительств компании Ruukki в Центральной Азии.

Насколько сложен и запутан вопрос землеотвода, известно сегодня любому рядовому дачнику. В случае же с городской застройкой, особенно в «лакомых» центральных районах, все эти проблемы можно смело умножать на тысячу. И как всегда в таких случаях, непрозрачность процесса является питательной средой для коррупции. Естественно, что взятки и «откаты» также прибавляются к цене квадратного метра.

Этот же «налог» появляется и при согласованиях, число которых в разных регионах доходит до нескольких десятков. Иногда даже у крупных компаний на сбор всех виз и подписей уходят не месяцы – годы. «В Казахстане, чтобы получить все необходимые разрешения, – говорит Нурлан Тулеев,– можно потратить до двух лет. Все это время строительная компания только тратит деньги, оплачивая простои». Это тоже весомо ложится в затраты, а значит, и на конечную стоимость строительства.

Например, по данным компании Scot Holland (CBRE), в июне 2009 года стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости в Астане составила в среднем $1 200.

Результат налицо: по данным все той же компании Scot Holland (CBRE), в январе – мае 2009 года было возведено 773 179 кв. м жилья – на 50,6% больше, чем в 2008 году. То есть потребности, в том числе обеспеченные госзаказом, сохраняются, а возможностей их реализовать практически не остается. Итог – цены держатся и не собираются сдаваться.

Пути решения

Как всегда существует два пути – фантастический и реальный. К первому отнесем быструю победу над коррупцией, «разбюрокрачивание» процедур согласования и стремительный рост энергомощностей. К сожалению, очевидно, что «жить в эту пору прекрасную» нам если и придется, то не очень скоро. Более реальным выглядит путь «малых дел», то есть кропотливая и вдумчивая работа по снижению накладных расходов в строительстве, в той части, которая не зависит от прихотей чиновников и амбиций монополистов.

Например, можно шире применять дешевые технологии быстровозводимого жилья или зданий для сельского хозяйства, на базе металлоконструкций, которые широко распространены в Европе и США. Там их доля в строительстве достигает 50-70%, в то время как в Казахстане едва превышает 8%. «Типовое строительство на базе металлоконструкций, – отмечет г-н Тулеев, – дает несколько очевидных преимуществ в наших условиях. Основные вещи – скорость, которая очень важна в современном мире, удешевление и упрощение строительно-монтажных работ, поскольку рабочая квалифицированная сила дорожает везде».

Типовые многоэтажные жилые здания из металлоконструкций, в целом, аналогичны своим собратьям из бетона и кирпича. Но, в отличие от традиционных домов, базовым элементом в них является основной несущий каркас из сварных профилей, каркасных наружных стен и композитных (железобетонных) перекрытий. Поскольку удельный вес такого здания в 3-5 раз меньше традиционного, стоимость и объемы фундаментных работ невелики, что также снижает затраты.

По сути, такое здание представляет собой конструктор, причем все составляющие входят в комплект поставки, а технология сборки такова, что смонтировать их неправильно невозможно. Не нужны и дорогостоящие строительные работы – все соединения резьбовые и не требуют сварки. В результате достигаются очень высокие темпы и качество строительства («метод укрупненной сборки»). Кроме того, энергосберегающие свойства применяемых современных материалов (для наружного ограждения, например, используют энергоэффективные сэндвич-панели) упрощают получение технических условий на подключение тепла и электричества и обеспечивают экономичную дальнейшую эксплуатацию здания. Ну и, конечно, положительно сказывается на стоимости и сроках то, что типовые жилые здания из металлоконструкций являются проектами повторного применения, что кардинально снижает сроки разработки и согласования.

«По экспертным оценкам, возведение такого здания (с учетом подключения коммуникаций и землеотвода) обойдется дешевле от 15 до 40%. Если же брать только строительные издержки, то выигрыш составит до 25% по сравнению с привычными технологиями», – отмечает руководитель региональных представительств компании Ruukki в ЦА. Впечатляют и сроки: при готовом проекте изготовление многоэтажного дома на заводе Ruukki займет 3-4 месяца, а монтаж – не более 5.

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Яндекс Дзен

Заметили опечатку? Выделите ее мышью и нажмите сочетание клавиш Ctrl+Enter.

строительство строительные площадки строительно-монтажные работы здания

24.09.2009 • 00:18 916

Поделиться
Как построить сберегая
  • Центр деловой информации Kapital.kz — информационное агентство, информирующее о событиях в экономике, бизнесе и финансах в Казахстане и за рубежом. При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции. Редакция Kapital.kz не всегда разделяет мнения авторов статей. При нарушении условий размещения материалов редакция делового портала имеет право на решение спорных моментов в законодательном порядке.

  • Яндекс.Метрика
    Система Orphus