Механизмы ценообразования при воздвижении зданий
Набивший оскомину термин кризис неоднократно доказал то, что времена кардинально изменились. И хотя раздутые пузыри в экономиках лопнули, цены на жилье держатся с завидным упорством.
В действительности, кто бы ни построил городской дом, механизм ценообразования примерно одинаков у всех. В него входят прямые затраты (ПЗ), которые включают все, что необходимо для физического возведения здания: строительные материалы, эксплуатационные расходы на технику, зарплату рабочих и т.д.
К этим затратам необходимо добавить накладные расходы (HP) – это то, что непосредственно не связано со стройкой, а идет на создание общих условий производства, его организации, управления и обслуживания. Туда входят, например, содержание инженерно-технического и управленческого персонала, складских или ремонтных баз и т. д. К таким расходам относят и затраты на организацию, обслуживание и управление стройки в целом, «социалку», страховку, благоустройство строительных площадок, подготовку объектов строительства к сдаче и другие. Оценить НР точно довольно сложно, считается, что они могут составлять от 12 до 25% прямых затрат.
Еще одну часть стоимости составляют плановые накопления (ПН) или сметная прибыль – это планируемая прибыль строительной организации, закладываемая еще при проектировании в стоимость объекта. Как они определяются – дело достаточно «темное», но на практике их принимают в 6-8% от суммы прямых затрат и накладных расходов. Плановые накопления являются планируемой прибылью строительно-монтажной организации, источником образования фондов пополнения и модернизации собственных оборотных средств, платежей в бюджет за основные фонды, а также источником финансирования собственных капитальных вложений.
Как видно, в конечном счете, стоимость строительно-монтажных работ состоит из «трех источников, трех составных частей» и определяется по формуле Ссмр = ПЗ + HP + ПН. Понятно, что снизить стоимость строительства наиболее реально за счет снижения накладных расходов: цена на материалы и т.п. от строителей практически не зависит (вспомним недавние «цементные войны»), а плановую прибыль, за счет которой идет фактическое развитие бизнеса, трогать довольно непредусмотрительно.
На первый взгляд, резервов сокращения здесь вполне достаточно: например, стоит снизить продолжительность строительства, чтобы значения граф «заработная плата рабочим» и «эксплуатационные расходы» пошли вниз. Ощутимо упадут и административно-хозяйственные расходы, износ временных сооружений и приспособлений, содержание пожарной и сторожевой охраны, содержание проектной группы и т. п. Между прочим, доли этих затрат, причем по грубым оценкам, составляет до 50% от накладных расходов по общестроительным работам и до 30% – по специализированным организациям.
Что держит цены?
В теории все ясно. Но «гладко было на бумаге», а на деле эти самые накладные расходы ведут себя подобно жидкости – не сжимаются и заполняют весь предоставленный объем. В результате цены если и снижаются, то ненамного. И причин тому – не одна, и не две.
Например, возьмем подключение магистральных сетей – электричества, газа, воды. Без этого строительство вести невозможно. Но цены на указанные услуги растут опережающими темпами. «Только консультация по подготовке заявки и документов на технологическое присоединение мощности, а также сдача и сопровождение заявки, получение ответа обойдется в среднем в $4,5 тыс.», – поясняет Нурлан Тулеев, руководитель региональных представительств компании Ruukki в Центральной Азии.
Насколько сложен и запутан вопрос землеотвода, известно сегодня любому рядовому дачнику. В случае же с городской застройкой, особенно в «лакомых» центральных районах, все эти проблемы можно смело умножать на тысячу. И как всегда в таких случаях, непрозрачность процесса является питательной средой для коррупции. Естественно, что взятки и «откаты» также прибавляются к цене квадратного метра.
Этот же «налог» появляется и при согласованиях, число которых в разных регионах доходит до нескольких десятков. Иногда даже у крупных компаний на сбор всех виз и подписей уходят не месяцы – годы. «В Казахстане, чтобы получить все необходимые разрешения, – говорит Нурлан Тулеев,– можно потратить до двух лет. Все это время строительная компания только тратит деньги, оплачивая простои». Это тоже весомо ложится в затраты, а значит, и на конечную стоимость строительства.
Например, по данным компании Scot Holland (CBRE), в июне 2009 года стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости в Астане составила в среднем $1 200.
Результат налицо: по данным все той же компании Scot Holland (CBRE), в январе – мае 2009 года было возведено 773 179 кв. м жилья – на 50,6% больше, чем в 2008 году. То есть потребности, в том числе обеспеченные госзаказом, сохраняются, а возможностей их реализовать практически не остается. Итог – цены держатся и не собираются сдаваться.
Пути решения
Как всегда существует два пути – фантастический и реальный. К первому отнесем быструю победу над коррупцией, «разбюрокрачивание» процедур согласования и стремительный рост энергомощностей. К сожалению, очевидно, что «жить в эту пору прекрасную» нам если и придется, то не очень скоро. Более реальным выглядит путь «малых дел», то есть кропотливая и вдумчивая работа по снижению накладных расходов в строительстве, в той части, которая не зависит от прихотей чиновников и амбиций монополистов.
Например, можно шире применять дешевые технологии быстровозводимого жилья или зданий для сельского хозяйства, на базе металлоконструкций, которые широко распространены в Европе и США. Там их доля в строительстве достигает 50-70%, в то время как в Казахстане едва превышает 8%. «Типовое строительство на базе металлоконструкций, – отмечет г-н Тулеев, – дает несколько очевидных преимуществ в наших условиях. Основные вещи – скорость, которая очень важна в современном мире, удешевление и упрощение строительно-монтажных работ, поскольку рабочая квалифицированная сила дорожает везде».
Типовые многоэтажные жилые здания из металлоконструкций, в целом, аналогичны своим собратьям из бетона и кирпича. Но, в отличие от традиционных домов, базовым элементом в них является основной несущий каркас из сварных профилей, каркасных наружных стен и композитных (железобетонных) перекрытий. Поскольку удельный вес такого здания в 3-5 раз меньше традиционного, стоимость и объемы фундаментных работ невелики, что также снижает затраты.
По сути, такое здание представляет собой конструктор, причем все составляющие входят в комплект поставки, а технология сборки такова, что смонтировать их неправильно невозможно. Не нужны и дорогостоящие строительные работы – все соединения резьбовые и не требуют сварки. В результате достигаются очень высокие темпы и качество строительства («метод укрупненной сборки»). Кроме того, энергосберегающие свойства применяемых современных материалов (для наружного ограждения, например, используют энергоэффективные сэндвич-панели) упрощают получение технических условий на подключение тепла и электричества и обеспечивают экономичную дальнейшую эксплуатацию здания. Ну и, конечно, положительно сказывается на стоимости и сроках то, что типовые жилые здания из металлоконструкций являются проектами повторного применения, что кардинально снижает сроки разработки и согласования.
«По экспертным оценкам, возведение такого здания (с учетом подключения коммуникаций и землеотвода) обойдется дешевле от 15 до 40%. Если же брать только строительные издержки, то выигрыш составит до 25% по сравнению с привычными технологиями», – отмечает руководитель региональных представительств компании Ruukki в ЦА. Впечатляют и сроки: при готовом проекте изготовление многоэтажного дома на заводе Ruukki займет 3-4 месяца, а монтаж – не более 5.
