Эксперты прогнозируют повышение спроса на жилье к декабрю

Автор: старший аналитик Аналитического центра Halyk Finance Арслан Аронов

С начала 2025 года рынок недвижимости Казахстана демонстрирует устойчивый рост цен практически во всех сегментах. За 10 месяцев текущего года цена одного квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках выросла на 12,5% и 10,2% соответственно. Данный рост обусловлен фактором сезонности, инфляцией и изменениями в регулировании рынка. Основным городом, показавшим стремительный рост в первичном сегменте, остается Павлодар, где, несмотря на месячное снижение в октябре, цены на «первичку» с начала года выросли на 19,1%, тогда как на вторичном рынке жилья лидирует Алматы с ростом в 21,7% с начала года. Стоимость аренды продолжает показывать более сдержанную динамику, аренда подорожала на 8,2% с начала года. В целом рост цен на жилье в октябре по сравнению с предыдущим месяцем был более сдержанным.

Мы считаем, что до конца года рынок останется в зоне текущего умеренного роста с выраженной динамикой в сегменте первичного жилья. Спрос на жилье превысит прошлогодние уровни, что вызвано сезонными факторами и стремлением покупателей закрепить цены перед налоговыми изменениями. Как мы писали ранее, возможно, ужесточение условий по ипотеке может ограничить активность на рынке жилья, но общий тренд на повышение цен сохранится. Однако, с учетом значительной доли Отбасы банка в структуре ипотечного кредитования, текущее ужесточение условий может оказать ограниченное влияние на рынок, поскольку льготные ипотечные программы данного банка продолжают обеспечивать активность на рынке.

Рынок жилья в Казахстане в целом демонстрирует ускорение темпов роста, особенно если судить по динамике цен на новое жилье и арендной ставки. На первичном рынке недвижимости цены продолжают опережать инфляцию: с начала года они увеличились на 12,5% (Рис. 1). Лидером по удорожанию первичного жилья с начала года остается Павлодар (+19,1%). Следующими по удорожанию нового жилья стали Конаев, Алматы и Кызылорда, где цены выросли на 17,8%, 15,7% и 14,6% соответственно. В то же время в ряде городов, таких как Усть-Каменогорск, Семей и Туркестан, подорожание «первички» с начала года оказалось менее 2%.

Рис. 1. Изменение цен на рынке жилья с начала 2025 года

Источник: БНС
Примечание: базисом являются средние цены за декабрь 2024 года

Примечательно, что с сентября темпы роста цен на новое жилье начали значительно опережать динамику инфляции. Одним из основных драйверов ускорения стало обновление нормативного регулирования рынка. Первый пакет поправок вступил в силу 12 июля, второй – 30 августа текущего года, а третий планируется к внедрению в 2026 году. Особое значение имеет ужесточение правил долевого строительства, действующих с 30 августа: теперь сделки допускаются только по договорам долевого участия, реклама объектов возможна исключительно при наличии гарантии или разрешения, а деятельность застройщиков контролируется акиматами и инжиниринговыми компаниями. По нашему мнению, эти меры, с одной стороны, являются положительными и необходимыми нововведениями, а с другой стороны, оказывают давление на рынок, способствуя росту цен в сегменте первичного жилья.

Кроме того, дополнительное давление на стоимость жилья оказывают макроэкономические факторы – ужесточение ипотечного кредитования и ожидаемое в 2026 году повышение ставки НДС, что ведет к дальнейшему удорожанию квадратного метра жилья.

На вторичном рынке недвижимости ситуация складывается несколько иначе: рост цен с начала года (10,2%) почти сравнялся с темпом роста инфляции (10,5%). Так, в Алматы продолжается уверенный рост – стоимость жилья на «вторичке» увеличилась на 21,7%. При этом в Конаеве зафиксировано снижение цен на 0,5% с начала года.

Рынок арендного жилья демонстрировал более умеренную динамику – в целом по Казахстану аренда подорожала на 8,2% с начала года. Наиболее заметный рост наблюдался в Актобе и Павлодаре, где с начала года он составил 22,9% и 22,6% соответственно.

В октябре 2025 года рынок недвижимости Казахстана демонстрирует схожую динамику с прошлым годом при незначительном снижении количества сделок купли-продажи жилья (Рис. 2). Всего в данном месяце было зарегистрировано 41,3 тыс. сделок купли-продажи жилья — на 0,1% меньше, чем в сентябре. Большинство из них (78,9%) касались квартир в многоквартирных домах, остальная часть — индивидуальных домов. Основными центрами продаж традиционно остаются Астана (21,7%) и Алматы (19,1%), а также Карагандинская область (7,2%). Минимальное число сделок было вновь зарегистрировано в области Ұлытау (0,8%).

Рис. 2. Динамика количества сделок купли-продажи за 2023-2025 годы

Источник: БНС

Продажи квартир уменьшились на 0,3% по сравнению с сентябрем, при этом наибольшей популярностью пользовались двухкомнатные квартиры — заключено 12,4 тыс. сделок, тогда как в течение предыдущих шести месяцев лидировали однокомнатные квартиры. Количество сделок с частными домами увеличилось на 0,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Однако в годовом выражении рынок демонстрирует относительный рост: заключено на 5,4% больше сделок купли-продажи, чем в октябре 2024 года. При этом наблюдается увеличение количества сделок за 10 месяцев 2025 года по сравнению с январем-октябрем 2024 года (+3,5%).

Как мы и утверждали в предыдущей статье по данной теме, ожидается, что к концу текущего года рынок сохранит похожую динамику прошлого года. К декабрю будет наблюдаться увеличение спроса на жилье под влиянием сезонных факторов и роста числа сделок, что может привести к дальнейшему повышению цен. Наиболее заметные изменения будут характерны для сегмента первичного жилья.

Спрос, вероятно, превысит показатели прошлого года благодаря сезонным акциям и стремлению покупателей зафиксировать стоимость до вступления в силу налоговых изменений и приобрести жилье по текущим ценам. Вместе с тем ужесточение условий ипотечного кредитования может частично сдержать активность на рынке, хотя общий тренд на рост цен, по всей вероятности, сохранится. Отметим, что Отбасы банк, на долю которого приходится около 55% рынка ипотечного кредитования, предоставляет льготные ипотечные продукты, финансируемые за счет государственных программ. Это частично искажает рынок ипотечного кредитования и, возможно, будет снижать эффект от ужесточения условий по ипотеке.