Какие сегменты станут драйверами спроса на складском рынке

Евразийский банк развития (ЕАБР) представил новое исследование «Складская инфраструктура Евразийского региона – возможность десятилетия», передает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz. Складская инфраструктура Евразийского региона вступила в фазу ускоренного развития, уверены в банке. Этот сдвиг вызван изменением архитектуры грузопоперевозок, бумом онлайн-торговли, контейнеризацией потоков и эффектом догоняющего роста экономики, поясняют в ЕАБР. Также меняются требования к качеству, технологиям и локации складов.

Какова истинная природа дефицита складов и его влияние на экономический рост региона? Какие сегменты станут драйверами спроса на годы вперед? Какие шаги нужно предпринять для реализации потенциала в регионе? На эти и другие вопросы ответили эксперты банка.

«Логистика и складские операции обеспечивают четверть добавленной стоимости в глобальных цепочках», – говорит руководитель Центра отраслевого анализа ЕАБР Арман Ахунбаев.

В зависимости от сектора это значение может меняться практически в два раза, добавляет он. «Например, от машиностроения и автопрома, где очень большое значение имеет непосредственно сам производственный процесс до 35-45% значения этого компонента для e-commerce и ретейла», – уточняет спикер.

О трендах

По словам Армана Ахунбаева, интерес к складам по всему миру особенно усилился после пандемии коронавируса.

«Ковид показал, что крайне важна устойчивость цепочки поставок, – объясняет он. – В мире произошло переосмысление в сторону другой политики по отношению к запасам – в сторону just in case, то есть чтобы всегда при необходимости был нужный запас той или иной продукции. Раньше это было just in time – то есть поставлять ровно тогда, как происходит производство, когда необходимо куда-то сделать поставку. Just in time требовал намного меньше запасов и, естественно, меньше потребности в складах». 

Для сравнения – компании после ковида увеличили свои запасы в среднем на 10%, обращает внимание руководитель Центра отраслевого анализа ЕАБР.

«Другой очень важный тренд – регионализация торговли. Происходит перестройка архитектуры торговли – это тоже общемировой тренд. Более 44% крупных компаний сегодня выстраивают региональные цепочки поставок, меняют свой подход к ним», – сообщает спикер.

Он также упоминает технологическую модернизацию торговли, имея в виду онлайн-торговлю.

«Во всем мире происходит переход от классического ретейла в сторону онлайн-торговли. И одновременно крупные игроки из сектора онлайн-торговли потихоньку идут в сторону ретейла. Это направление в обе стороны. Этот тренд способствует тому, что спрос на распределительные центры и хранение на складах практически в три раза больше по сравнению с простым ретейлом», – рассказывает Арман Ахунбаев.

Анализ рынка складской недвижимости 

«Наш анализ подтверждает наличие структурного дефицита, а также бум строительства. Мы видим, что этот бум сформировался в России, Беларуси, Узбекистане и Казахстане – это четыре ключевые страны, которые сейчас формируют предложение. В России и Казахстане уже наблюдаются некоторые признаки перегрева – рекордные показатели ввода в последние годы», – отмечает спикер.

В регионе сформировался крайне высокий структурный дефицит по складской недвижимости, резюмирует Арман Ахунбаев, указывая на график по обеспеченности квадратными метрами на человека (см. слайд ниже).

«Среди чемпионов в нашем регионе – это Россия с обеспеченностью в 0,35 квадратных метров на человека. Но это, например, в 10 раз меньше чем в таких развитых странах, как США», – замечает спикер. Он констатирует, что с уровнем развития страны этот показатель (обеспеченность) тоже увеличивается.

В Казахстане обеспеченность выросла с 0,07 до 0,08 квадратных метров на человека.

«Другие параметры – арендные ставки и вакантность – тоже свидетельствуют о структурном дефиците. Ставки достигают – если смотреть класс А – 12 долларов, то есть это выше чем среднемировые значения, которые оцениваются в 10 долларов. Это свидетельствует о повышенном спросе. Если мы посмотрим на показатели вакантности, то они также находятся на минимальных значениях – то есть нет свободных площадей, и спрос практически сразу удовлетворяется», – поясняет Арман Ахунбаев.

Он добавил, что 7% в среднем для рынка считается нормальным уровнем (см. слайд ниже, график «Вакантность, %»)

«Рынок чувствует этот структурный децифит, и мы выявили заявленные проекты на 20 млн квадратных метров складов в Евразийском регионе до 2040 года, из которых 1,6 млн квадратных метров приходится на Центральную Азию», – делится спикер.

По его словам, в ЕАБР выявили все ключевые факторы роста (см. слайд ниже).

«В результате нашего моделирования мы получили такие цифры, что общие торговые потоки внешней торговли к 2040 году увеличатся в зависимости от сценария от 11% до 40%. Также меняется структура торговли – несырьевой товарооборот может практически удвоиться с 388 млн тонн до 700 млн тонн. Происходит четкая переориентация нашей торговли в сторону Китая, Северной Африки, Турции, Ирана и Ближнего Востока», – сообщает Арман Ахунбаев.

С учетом всех выявленных факторов и заложенных гипотез в ЕАБР пришли к следующему выводу. 

«Потенциальный спрос в Евразийском регионе к 2040 году может составить от 101 до 123 млн квадратных метров. Это практически в два раза больше по сравнению с текущим предложением, которое оценивается в 58 млн квадратных метров», – говорит руководитель Центра отраслевого анализа ЕАБР.

Какие сегменты станут драйверами спроса

Старший аналитик Центра отраслевого анализа ЕАБР Станислав Чуев рассказал подробнее, в каких сегментах формируется спрос на складскую недвижимость.

«В рамках исследования мы выявили основные четыре сектора. И первый из них – самый крупный – это, конечно, розничная торговля: торговые сети и ретейл», – обозначил Станислав Чуев. Он добавил, что в данный момент этот сектор занимает более 90% спроса на склады в Евразийском регионе.

«В Центральной Азии мы видим довольно динамичный рост. В целом рост розничной торговли в ЦА за последние несколько лет составлял от двух до 4,5 раз. И распределительные центры сейчас сконцентрированы в крупнейших агломерациях региона – Алматы, Астана, Ташкент», – отмечает спикер.

Станислав Чуев также делится прогнозами до 2040 года по этому сектору (см. слайд ниже).

«Мы ожидаем наиболее высокие темпы роста в Центральной Азии, потому что население продолжит расти, проникновение сетей продолжится, и люди, по мере роста благосостояния, который мы отмечаем в регионе, будут потреблять больше розничных товаров», – объясняет старший аналитик Центра отраслевого анализа ЕАБР. 

Второй сегмент – электронная торговля. «В целом нужно отметить, что именно электронная торговля имеет свою специфику. Ее склады немного отличаются от классических розничных складов за счет мелкосортицы: товары большего количества, но мелкими партиями, которые нужно распределять между большим количеством клиентов, поэтому и требования к этим складам немного другие», – поясняет Станислав Чуев.

По его словам, самый высокий спрос на дальнейший рост складов в этом сегменте также ожидается в Центральной Азии.

«В первую очередь, со стороны крупнейших экономик этого региона – Казахстана и Узбекистана. Если мы посмотрим на средние темпы роста, это 28% (РК) и 25% (Узбекистан) в год в среднем до 2040 года», – обращает внимание спикер.

Следующий важный сектор – агрологистика. Станислав Чуев называет этот сектор очень чувствительным, так как он связан с продовольственной безопасностью населения.

«И несмотря на то, что исторически сельское хозяйство – это традиционная отрасль экономики в нашем регионе, качество складирования продукции в данный момент находится на довольно низком уровне – есть очень большой потенциал для роста. Если мы говорим о жарких странах Центральной Азии и Южного Кавказа – из-за не очень качественного хранения и логистики потери при транспортировке могут достигать 40% от всей продукции – нужно менять сам подход к логистике. И самое главное для этого сектора – так называемая холодовая цепь. Это когда продукция сельского хозяйства с момента сбора урожая как можно скорее охлаждается, чтобы как можно дольше сохранять свои качества при транспортировке и хранении на складах», – рассказывает Станислав Чуев.

Поэтому нужно приложить много усилий, чтобы побороть традиционно, исторически сложившиеся две проблемы в сельском хозяйстве региона, говорит он. «Первая – это низкий урожай, когда нечего есть. И вторая – высокий урожай, когда негде его хранить, и он портится», – уточняет спикер.

Четвертый сектор – фармацевтическая логистика.

«Это довольно сложный сектор для складирования, для хранения, так как лекарства – продукт, имеющий непосредственную важность для здоровья и жизни населения, который требует поддержания температурных режимов. И важность этого поддержания – намного более высокая, чем для сельскохозяйственной продукции. Поэтому нужны такие склады, которые могут поддерживать разные температурные режимы, а также сохранять температуру независимо от отключения электроэнергии и других форс-мажоров», – подчеркивает Станислав Чуев.

Текущее положение и прогнозы по этому сектору до 2040 года представлены ниже:

Казахстан

Старший аналитик Центра отраслевого анализа ЕАБР также рассказал подробнее о рынке складской недвижимости Казахстана. «Рынок демонстрирует очень активные темпы роста. По предложению оценка составляет около 1,6 млн квадратных метров на момент исследования. Наблюдаются очень активные темпы роста с 2021 года – около 20%», – делится спикер.

В ЕАБР также провели оценку инвестиционной привлекательности регионов Казахстана (см. диаграмму на слайде ниже).

«Наивысший балл получила Астана (62), находящаяся как раз в центре, можно сказать, Евразии. Далее следуют Актау и Алматы (по 56 баллов), затем – Актобе (50) и Шымкент (46), – приводит данные Станислав Чуев.

Выводы и рекомендации ЕАБР

Руководитель Центра отраслевого анализа ЕАБР Арман Ахунбаев рассказал, какие меры необходимо предпринять, чтобы реализовать потенциал и удовлетворить растущие потребности рынка.

Ниже представлены ключевые выводы и инвестиционные рекомендации для Центральной Азии.