Недвижимость
02.05.2023 · 09:00
На сколько фактические затраты на строительство жилья отличаются от рыночных цен
Самый высокий показатель отмечается в Павлодарской области
Как на рынок жилья влияет дефицит воды, тепла и инфраструктуры в Астане
Количество новых проектов в сфере строительства жилья сокращается в столице, застройщики присматриваются к регионамВ Астане сокращается количество новых проектов в сегменте строительства жилья. В следующие два года число строящихся ЖК снизится в три раза из-за проблем с получением технических условий. Город испытывает дефицит инфраструктуры, мощностей водо- и теплоснабжения. Об этом центру деловой информации Kapital.kz сообщил генеральный директор консалтинговой компании Tetin Лев Тетин.
По данным эксперта, 2021 год для столицы был рекордным по объему ввода в эксплуатацию новых жилых объектов. Тогда было сдано 3,2 млн квадратных метров. Это было обусловлено пенсионными деньгами, когда все поспешили поучаствовать в программе досрочных изъятий из ЕНПФ. В 2022 году темпы показали снижение до 2,3 млн квадратных метров. Динамика коррелируется с общереспубликанскими показателями. Два года назад в стране было построено 17 млн квадратных метров, в 2022 году показатель уже упал до 15,4 млн квадратных метров. План, намеченный правительством, не выполнен на 20%.
«Это серьезный кризис в строительной отрасли. На сегодняшний день мы видим, что в 2023 году в Астане ожидается введение 2,5-3 млн квадратных метров жилья. Но при этом количество новых проектов, которые планируются на 2024-2025 годы, уменьшилось в три раза из-за того, что с прошлого года прекратили выдачу технических условий на подключение к теплу, к электроэнергии. Этот год для нас пройдет еще более-менее комфортно, но в следующем году мы ощутим серьезную нехватку предложения. Будет введено около 1,5 млн квадратных метров, а фактическая емкость рынка столицы - сколько он ежегодно потребляет, равна 2-2,5 млн квадратным метрам. То есть предложение составит 1,5 млн квадратных метров, а фактически нужно будет 2-2,5 млн квадратных метров», - сообщил Лев Тетин.
Соответственно, продолжил собеседник, спрос будет выше предложения, и цены на первичное жилье пойдут вверх.
«В этому году динамика цен будет в плюсе. В следующем году мы сможем столкнуться с очередным витком роста цен на «первичку», который может составить 25%, а, возможно, все 30%», - прогнозирует эксперт.
В целом по стране продолжается ежемесячный прирост цен. Из месяца в месяц новые квадраты дорожают на 0,5-1,5% в текущем году. К концу года стоимость одного квадратного метра может увеличиться на 15%, если не вмешаются непредвиденные обстоятельства.
«Это касается сегмента первичного жилья, но «вторичка» подтягивается следом. Вторичное жилье в таком случае тоже будет ползти вверх по ценам. А в следующем году отсутствие сетей, отсутствие строительных проектов из-за сформированного дефицита новых проектов на рынке подтолкнет рынок к еще большему росту цен. Плюс сейчас если «подкрутят гайки» недобросовестным застройщикам, которые в нарушение законодательства строят, это все приведет к удорожанию стоимости жилья», - считает Лев Тетин.
По мнению спикера, в целом жилая недвижимость в Казахстане недооценена. Средняя стоимость квадратного метра в стране не превышает 1 тыс. долларов, что достаточно дешево, если сравнивать с ситуацией в других странах.
«Недооцененность также сравнивается с другими услугами, товарами, потребительской корзиной. Оснований, прецедентов или факторов, которые обеспечили бы снижение стоимости квадратного метра, нет. Если посмотрим ретроспективу последних 15 лет, то средний показатель изменения цены квадратного метра в стране – плюс 8%. В течение этого времени каждый год стоимость недвижимости в Казахстане растет», - отмечает эксперт.
В то же время в регионах назревает дефицит новых жилых объектов. На фоне дефицита ресурсов жизнеобеспечения в столице, где концентрировалась значительная часть объемов строительства жилья, теперь строительные компании будут мигрировать в области.
«Рынок начинает сам себя регулировать. Сейчас мы видим миграцию застройщиков из мегаполисов в регионы, потому что нет техусловий, не готова инфраструктура в виде дорог, сетей, садиков, школ, поликлиник, элементарно отсутствуют земельные участки. Если они есть, то цена на них очень высокая. В местных исполнительных органах рады этому и упрощают процедуры входа в рынок, чтобы строительные компании приходили», - сказал Лев Тетин.
Напомним, ранее сообщалось о дефиците в Астане мощностей по производству питьевой воды в связи с ростом населения города и интенсивной застройкой. Поставщик ГКП «Астана Су Арнасы» вынужден был принять меры по регулированию давления воды. Данные меры будут приниматься до запуска новой насосно-фильтровальной станции (НФС). Ее строительство началось осенью 2021 года. Мощность объекта составит 105 тыс. кубометров в сутки, что позволит увеличить подачу водоснабжения всего города. Завершение строительства новой НФС - лето текущего года. По сведениям акимата, сегодня суточный расход воды жителей столицы превышает 310 тыс. кубических метров. Пять лет назад показатель составлял 269 тыс. кубометров в сутки, в 2019 году – 280 тыс. кубометров в сутки, в 2020 году – 289 тыс. кубометров в сутки, в 2021 году – 302 тыс. кубометров в сутки, в 2022 году – 311 тыс. кубометров в сутки.
По прогнозам, из-за активной застройки города жилыми кварталами к 2026 году водопотребление достигнет 340 тыс. кубометров в сутки.
Также в городе имеется дефицит теплоснабжения из-за затягивания сроков ввода в эксплуатацию ТЭЦ-3. Объект планировали запустить десять лет назад, но с тех пор сроки неоднократно отодвигались, что привело к удорожанию проекта на 53 млрд тенге.
Ситуацию прокомментировал глава государства. «Этот вопрос поднимался в 2019 году, но готовность объекта по-прежнему составляет только 83%. В результате столица страдает от дефицита теплоэнергии, превышающего 300 гигакалорий. Правительство совместно с акиматом должны до конца текущего года обеспечить ввод первой очереди ТЭЦ-3, а также завершить строительство двух газовых котельных. Следует определиться с целесообразностью, сроками и источниками финансирования строительства второй очереди ТЭЦ-3», - поручил глава государства в конце января текущего года.