Недвижимость
27.04.2023 · 09:00
Размер арендной платы за жилье в Казахстане продолжает снижаться
Средняя стоимость съемных квадратов упала на 2,5%
Ситуация со сносом ЖК в Астане подсветила серую зону стройотрасли - эксперт
Большая часть средств дольщиков привлекается в обход законодательстваПод угрозу сноса в Астане попали строящиеся жилые комплексы компании G-Park. Сначала по двум объектам было вынесено судебное решение о необходимости их демонтажа из-за отсутствия разрешений на строительство и документов на земельный участок. В итоге дольщики рисковали остаться без достроенных квадратных метров. Но позже в столичном акимате заявили, что застройщик может продолжать возводить дома с условием оформления всей разрешительной документации. Данный прецедент еще раз показал, что подводных камней на рынке долевого строительства достаточно. Особенно учитывая то, что его значительная часть работает вне рамок правового поля. Свое мнение по этому вопросу в интервью центру деловой информации Kapital.kz озвучил генеральный директор консалтинговой компании Tetin Лев Тетин.
- В Астане было вынесено решение о необходимости сноса двух долевых объектов - ЖК «Дублин» и ЖК «Вашингтон». У застройщика по данным проектам отсутствовали разрешительная документация на строительно-монтажные работы (СМР) и правоустанавливающие документы на земельный участок. Как так получилось, что строительная компания уже практически возвела объекты, привлекла деньги дольщиков, и только после этого дома было постановлено демонтировать?
- Казахстан, его экономика и все отрасли в стране находятся на определенной стадии развития, эволюционных процессов. Бизнес должен их пройти, набить шишки и дальше уже повышать постоянно свой профессионализм. Мы столкнулись с этой ситуацией по двум причинам. Первая – законодательная база и орган исполнительной власти на сегодня пока еще не обладают той компетенцией, которая бы позволяла им тотально контролировать, регламентировать данную сферу, четко выстраивать все процессы - и в рамках законодательства, и в рамках бизнеса. Данная ситуация всего лишь подсветила серую зону, в которой находится сегмент строительной отрасли.
Аналогию можно провести с наплывом миграции из России, который привел к тому, что у нас подскочили арендные ставки, начали выселять людей. Оказалось, что люди без договоров арендуют жилье, а собственники этого жилья не платят налоги. Эти зоны требуют внимания и последующей проработки.
Да, строительные работы без требуемой документации - это серьезное нарушение, но в нем участвуют две стороны. С одной стороны - исполнительные органы власти и бизнес, которые порой могут договариваться. С другой стороны – потребитель, который в свою очередь в основной массе сегодня не развивает свои компетенции как покупатель. Он не прибегает к консультациям с юристами и прочими специалистами. Есть поговорка, которая может показаться немного грубой: «Спасение утопающих - дело рук самих утопающих». По этим объектам, я более чем уверен, заключались договоры нецелевого участия.
Вопрос – а почему люди об этом не задумываются перед тем, как деньгами распоряжаться. Они, наверное, ориентированы на дешевую цену и, видимо, надеялись на авось, как это часто бывает.
Мы это проходили в 2008 и 2012 годах. Объекты компании «Азбука жилья» начинали строить в 2012 году, а заканчивают только сейчас. Был хороший урок, почему мы на этом не учимся? Опять же на те же грабли наступаем.
- Какова роль в сфере строительства административного ресурса?
- Административный ресурс как играл ключевую роль, так и продолжает играть.
- Как вы оцениваете систему получения разрешительных процедур в сфере жилищного строительства в Казахстане? Насколько она забюрократизирована? Что нужно в ней менять?
- Что касается существующих норм и правил, они достаточно понятны, не зарегламентированы, не забюрократизированы. Все вполне в комфортные сроки проходит. Экспертиза, получение разрешения на строительство - в автоматическом режиме. То есть нет каких-либо сложностей с исходной разрешительной документацией, с ее разработкой, согласованием и получением одобрения со стороны контролирующих органов. Есть всего лишь попытка бизнеса сэкономить, ускорить процессы. Нарушая действующие регламенты, они хотят быстрее начать зарабатывать. Есть этот пробел, им и пользуются. Его нужно исключить, повысить контроль.
Яркий показатель - ситуация в Алматы. Город расположен на сейсмоактивной территории. Как мы слышим сейчас, многие здания находятся на тектонических разломах, в точках сейсмической повышенной опасности, по многим зданиям стоит вопрос - они по СНИПам и ГОСТам выдержат 9-балльную сейсмическую нагрузку или нет?
Существующие нормы и правила в сфере строительства вполне комфортные. В их рамках можно работать. Здесь уже нужно говорить об ответственности бизнеса, об ответственности исполнительных органов власти, которые могут прикрывать глаза на происходящее и бездействовать. В этом нужно разбираться, исключать возможности для манипуляций.
- Причем хаотичная застройка наверняка не соответствует Генеральным планам, градостроительным нормам.
- У нас есть управления архитектуры, землепользования, НИПИ Генплан – эти структуры детализируют каждый сантиметр земли в столице. То же самое происходит в регионах и в любом другом городе Казахстана. Все сделано для того, чтобы стандартизировать, чтобы всем все было понятно – где садик, где школа, где проходят сети, где дорога. Но вопрос заключается в том, насколько это исполняется. Чаще всего дело в халатности – в силу невнимательности или, наоборот, - целенаправленно не замечают нарушения.
- Если вернуться к вопросу привлечения средств дольщиков по серым схемам. В Астане это явление достаточно распространенное. История ничему не учит. Какие рекомендации вы дадите казахстанцам, чтобы они не стали дольщиками долгостроев, проблемных объектов?
- Рекомендация очень простая – прежде чем что-то сделать, необходимо провести анализ ситуации, взять одну консультацию, вторую, третью. Сейчас большой объем бесплатной информации в Yotube, в социальных сетях, в открытых источниках.
Надо понимать, что в Казахстане действует только одна форма договора, которая предусматривает защиту государства – договор о долевом участии. А если застройщик предлагает договор бронирования, договор соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, договор пайщиков ЖСК, то нужно отдавать себе отчет, что все это несет потенциальные риски. Любой юрист, эксперт, специалист в данной области скажет об этом.
- Какие документы потенциальному дольщику нужно запросить у застройщика?
- В первую очередь надо узнать форму договора. Если это договор о долевом участии (ДДУ), то включаем зеленый свет. Далее можно посмотреть заключение о прохождении государственной экспертизы, документы на земельный участок, имеется ли лицензия на строительство у генподрядчика. В рамках договора о долевом участии может действовать гарантия Казахстанской жилищной компании или акимата, которые поручаются, что объект будет завершен. А если застройщик предлагает любую другую форму договора, тогда «загорается красный свет» - в эти проекты нельзя идти.
- Застройщики же говорят о том, что получить официальное разрешение на привлечение денег дольщиков сложно. По данным АЗРК, каждая вторая квартира в долевом строительстве в РК реализуется по серым схемам. По вашему мнению, каковы причины того, что большая часть рынка жилищного строительства предпочитает работать вне правового поля? Действительно ли причина только в этом?
- На прошлой неделе акимат столицы освежил информацию, опубликовав список 116 компаний, которые строят свои жилые комплексы с нарушением действующего законодательства. Во-первых, информация открыта. Потенциальный дольщик может изучить список. Причем эти объекты формируют около 80% текущего предложения. Почему дольщики попадают в эти сети? Потому что большая часть рынка сегодня продает без договора о долевом участии. Почему такой объем некачественных предложений на рынке? Вопрос к исполнительным органам власти. Почему это они допустили? Почему они закрыли на это глаза?
Второе – облегчать текущие процедуры не надо. Они и без этого максимально комфортны. Вы посмотрите, что происходит в любой другой стране мира. Там процедуры строго зарегламентированы. Если у застройщика нет денег на строительство, если он не может подготовить исходную разрешительную документацию, которую необходимо в рамках СНИПов и ГОСТов выполнить, значит ему не надо приходить на рынок. Строительный бизнес очень капиталоемкий. Нужно заплатить профессиональному проектировщику, техническому надзору, всем заинтересованным лицам, профессионалов привлечь и разработать правильный проект, подать правильные документы. А они хотят без денег начать, хотят привлекать средства с рынка, прикрываться тем, что все так сложно, все так плохо. Это очередная манипуляция. Есть очень хорошая поговорка: «Не электрик, не лезь». То есть, если у вас нет компетенций, вы же не будете в розетках пальцем ковырять, потому что может ударить током. А почему в строительной отрасли это происходит. Давайте тогда любая компания будет строить.
Касательно требований Казахстанской жилищной компании. Какие у нее требования? Необходимо соответствовать ряду условий: определенный объем уже введенных квадратных метров, подтвержденный опыт, наличие денег в зависимости от земельного участка, взнос в размере 1% от сметной стоимости. Все вроде бы логично. Ну не может каждый встречный заниматься строительством. Ничего не надо упрощать, у нас очень комфортные условия.
- Какие меры необходимы, чтобы рынок долевого строительства работал легально?
- Возможно, необходимо пересмотреть ответственность за нарушения, повысить штрафные санкции, определить причины, лазейки, которые позволяют обходные пути использовать. Соответственно нужно разработать нормативно-правовую документацию, которая исключит вопросы серых зон. Если застройщик нарушил закон, то пусть будет любезен и несет ответственность. Как говорится: «Незнание закона не освобождает от ответственности». Бизнес должен все «за» и «против» взвесить.
- Вы сказали, что 80% строительных компаний на долевом рынке работают по серым схемам. Они несут какую-то ответственность за это?
- Их привлекают к административной ответственности, но размеры штрафов небольшие. Кто-то успевает достроить, а это довольно большой период, так как 1,5-2 года один ЖК строится. Я думаю, здесь присутствует цепочка, много заинтересованных лиц во всей этой схеме работает. В этом надо разобраться: кто? как? почему и зачем? Выстроить правильно, откорректировать. Основа есть, есть правила, есть участники. Все нормально. Давайте только посмотрим, кто допустил нарушения, разберемся в причинах, выпустим дополнительные нормативные документы и продолжим эту работу. Не надо ничего переделывать. Всего лишь следующую итерацию нужно провести, следующую версию документа. Мы эволюционируем как рынок, как сегмент рынка, как профессионалы, как потребители.
- У нас строительный рынок непрозрачный. Как это влияет на ситуацию?
- Есть одно ключевое влияние. На этом рынке присутствуют большие риски для конечного потребителя, большие риски стать обманутым дольщиком. Речь идет о больших чеках. По статистике, в Казахстане две квартиры в среднем покупаются за весь период жизнедеятельности человека. Это довольно капиталоемко. Поэтому ключевой риск заключается в том, что люди не получат свои квадратные метры. Здесь надо быть более жесткими, надо понять, где дыра, закрыть и работать дальше.
- В Астане была ситуация, когда получивший гарантию оператора объект стал долгостроем - ЖК «Багыстан». Его ввод в эксплуатацию состоялся с опозданием на три года. В итоге дольщики понесли издержки. По этой части, что нужно совершенствовать в процедурах осуществления гарантийного случая?
- Этот случай правильнее отнести к исключению. Есть предыстория, связанная с территорией, на которой изначально было запроектировано и спланировано строительство жилья для сотрудников министерства обороны. В результате изменения планов, смены руководства этот проект был приостановлен. В итоге данный участок вышел на открытый рынок с целевым назначением по строительству жилья.
И нужно также отметить, что по ЖК «Багыстан» обязательства были исполнены все-таки. Да, дольщики в течение трех лет страдали. Но кто вложился в проекты «Азбуки жилья» - 10 лет ждали, когда будут достроены их дома. То есть прогресс имеется. Конечно, три года ждать людям было сложно, им приходилось арендовать жилье, тратить дополнительные деньги. Это серьезные траты для их семей, для бюджета, но тем не менее обязательства были выполнены. Этот прецедент раскрыл новые «белые пятна», которые были откорректированы. Все сделали выводы после этой истории.