1. Главные новости
›
2. Эксперты

Что будет способствовать появлению новых ипотечных продуктов

Систему жилищно-строительных сбережений можно расширить за счет доступа к ней новых игроков, считает глава АФК Елена Бахмутова Автор: Меруерт Сарсенова

Без каких инструментов не может развиваться коммерческая ипотека, в связи с чем должно усилиться на рынке присутствие Казахстанской жилищной компании, и почему Отбасы банк не должен выходить из системы гарантирования депозитов. Об этом и многом другом в интервью корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz рассказала председатель Совета Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) Елена Бахмутова.

- Елена Леонидовна, как вы считаете, что произойдет с рынком ипотечного кредитования, когда закроют льготные программы «7-20-25» и «Баспана хит», которые реализуются через банки второго уровня? Не приведет ли это к концентрации всех ипотечных продуктов только у одного игрока и к полной утрате рыночного механизма?

- На самом деле рыночные ипотечные продукты в прошлом году составляли только 1% от общего портфеля банков, доля продуктов Отбасы банка составляла около 56%, остальное приходилось на льготное кредитование по программам «7-20-25» и «Баспана хит» в банках второго уровня. Очевидно, что заемщику нет смысла брать традиционный кредит на жилье по рыночной ставке выше 10%, если можно получить заем под 5% или 7% по госпрограмме.

Поэтому вопрос состоит в том, чтобы государство не уходило с рынка ипотечного кредитования внезапно, а делало это плавно, за это время появились бы альтернативные инструменты поддержки ипотечного рынка с участием институтов развития, а также на рыночной основе. Как раз то, что о закрытии вышеупомянутых программ было заявлено заранее, дает возможность, в том числе и самому государству, предпринять необходимые действия по перезапуску рынка ипотеки.

Что касается Отбасы банка, его программы, безусловно, должны продолжать функционировать, в особенности для социально уязвимых слоев, именно поэтому традиционный Жилстройсбербанк и был преобразован в полноценный институт развития с обновленным названием. Однако на рынке ипотеки и жилищных сбережений желательно иметь несколько игроков. Да и ипотека должна все-таки ранжироваться на коммерческую и социальную.

К примеру, в проекте республиканского бюджета на 2022 год для выплаты премий по вкладам в жилищные строительные сбережения предусмотрено более 61 млрд тенге, кроме того, в проекте также предусмотрено бюджетное кредитование для Отбасы банка для предоставления предварительных и промежуточных займов еще на 51 млрд тенге.

Так что государство по-прежнему существенно поддерживает рынок ипотеки через бюджетные вливания.

Однако для развития коммерческой ипотеки инструментов явно недостаточно. Для выдачи ипотечных кредитов на срок свыше 15 лет необходимо, чтобы банки имели фондирование с сопоставимыми сроками. Такое фондирование с фиксированными сроками погашения можно получить за счет выпуска облигаций либо с использованием механизмов секьюритизации — упрощенно, за счет единовременной продажи банком пула выданных кредитов специализированной ипотечной организации. При этом вырученные от продажи средства банки могли бы вновь выдавать в виде кредитов на длительные сроки.

В нашей собственной истории были хорошие примеры эффективных рыночных механизмов, таких как привлечение фондирования банками на рынке капитала за счет выпуска облигаций на сроки свыше 5–7 лет, равно как и выкуп у банков портфелей ипотечных кредитов Казахстанской ипотечной компанией (КИК). Сегодня она функционирует в виде Казахстанской жилищной компании (КЖК) в группе «Байтерек».

Кстати, программа «Баспана хит» построена по той же логике, ее просто нужно воспроизвести, но без участия монетарного регулятора в лице Национального банка, а с привлечением институтов развития из группы «Байтерек».

На мой взгляд, КЖК вполне могла бы выступить в роли катализатора рыночной ипотеки, воспользовавшись проверенным инструментарием своей предшественницы – КИК. На переходном этапе вполне допустимы ограниченные формы бюджетной поддержки, что позволит снизить расходы по ипотеке для заемщиков, до тех пор пока инфляция не придет к заданному коридору в 3-4% к 2025 году, и не будут созданы базовые условия (рыночные ставки) для заимствований денег в национальной валюте с рынков капитала на длительные сроки.

Если проанализировать структуру пассивов банков, то, несмотря на значительную долю вкладов, далеко не все из них действительно размещены на фиксированный срок и не могут быть востребованы вкладчиками досрочно. По данным Нацбанка, только 10% вкладчиков предпочитают держать свои сбережения на банковских счетах больше трех лет. Это говорит о том, что банки нуждаются в более устойчивой диверсифицированной структуре своих обязательств, причем с длинными сроками погашения, чтобы ресурсы, которые они получили, могли быть задействованы для выдачи долгосрочных кредитов, в том числе ипотечных.

Однако для того, чтобы инструмент выпуска долговых бумаг был востребован на рынке, необходимы прогнозы рыночных ставок на срок привлечения, что невозможно при отсутствии «кривой доходности» за пределами двух лет. В свою очередь, формирование кривой доходности невозможно без должной координации денежно-кредитной и фискальной политики, эффективного функционирования процентного канала трансмиссионного механизма ДКП. Собственно, это и есть базовые условия для появления эмитентов и инвесторов, готовых выпускать и покупать облигации с длительными сроками погашения.

Как видите, ипотека — это рыночный инструмент, который без развитого рынка долгового капитала и в условиях высокой инфляции выглядит тяжелым бременем либо для заемщиков, либо для бюджета.

- По вашему мнению, нужно ли государству полностью отказаться от субсидирования ставок по ипотечным кредитам?

- В удешевлении стоимости ипотечных кредитов, по моему мнению, может в той или иной степени участвовать государство, но только временно, для того чтобы дать возможность населению постепенно перейти на рыночные условия.

Надо понимать, что сейчас клиенту невыгодно брать кредит на 15 лет по ставке, условно говоря, 10,5%, потому что в перспективе 5 лет, скорее всего, произойдет снижение уровня инфляции и, соответственно, самой ставки. Тогда надо задуматься о плавающей ставке, чтобы приблизить стоимость кредитов к будущей стоимости денег на рынке.

Но опять-таки это невозможно без кривой доходности, о которой я уже говорила.

С другой стороны, в нашей стране все привыкли, что ипотечные кредиты выдаются ниже официальной инфляции; теперь отойти от этого будет еще сложнее, но необходимо. И для этого, разумеется, должна быть снижена инфляция. Как видите, это единый взаимосвязанный механизм.

Конечно, еще предстоит сформировать культуру, при которой обеспеченные заемщики, имеющие стабильные доходы и карьерный рост, получали бы кредиты по рыночным ставкам, без расходования средств бюджета. А социальными программами, то есть с использованием бюджетных средств, могли пользоваться только нуждающиеся граждане.

- Слишком много сложностей для банков второго уровня, не проще ли им тогда вообще не выдавать ипотечные кредиты?

- Банки должны понимать, где у них есть перспективы для роста, тогда они точно будут предлагать интересные для клиентов продукты. Люди постоянно будут нуждаться в финансировании приобретения нового жилья, ведь будут появляться новые семьи, кто-то будет переезжать или захочет улучшить жилищные условия. Конечно, с развитием цивилизованного рынка аренды жилья, может быть не в таком количестве как сегодня, но ипотека будет востребована на рынке достаточно долго. Так же как и система жилищно-строительных сбережений, которая дает более низкую ставку заемщикам, которые длительное время накапливали сбережения на депозитах с пониженными ставками вознаграждения.

Вообще, я считаю, что систему ипотечных жилищных сбережений можно было бы расширить посредством доступа к ней новых игроков из числа банков второго уровня.

Например, позволить предлагать ипотечные кредиты на базе жилищно-строительных сбережений не только Отбасы банку, но и другим банкам, на тех же самых условиях, если они, конечно, сами этого захотят. Пусть это будет тот же самый долгосрочный депозит с невысокой ставкой вознаграждения, при котором государство участвует в приросте сбережений, чтобы заемщик в конечном счете смог получить ипотечный кредит по пониженной ставке.

Когда правила игры будут одинаковыми для всех, появится больше участников и продуктов. Либо, если предоставлять бюджетные субсидии будет решено только для социально незащищенных категорий граждан, то стандартный продукт жилстройсбережений будет модифицирован без участия бюджета.

Я думаю, что настало время предлагать продукт жилстройсбережений в системе других универсальных банков. Но для этого потребуются изменения в законодательстве.

- А как вы относитесь к тому, что Отбасы банк может выйти из системы гарантирования депозитов?

- Пока официально не было объявлено, что Отбасы банк выходит из системы гарантирования депозитов. Но я считаю, что это нецелесообразно. Даже несмотря на то, что Отбасы банк стал институтом развития, это не мешает ему быть участником КФГД. Базовые продукты жилищных сбережений Отбасы банка построены на рыночных моделях, с умеренным риском. Суммы вкладов вполне укладываются в установленные лимиты для системы гарантирования. Учитывая, что продукт жилстройсбережений в перспективе может стать доступным и через другие универсальные банки, желательно не нарушать единые правила.

Кроме того, методика уплаты банками обязательных взносов в КФГД существенным образом модифицирована с 1 сентября. Теперь она напрямую связана с категорией рисков. То есть, получается, те институты, которые не несут существенной угрозы для своих клиентов, будут платить взносы по пониженной ставке. Причем со стороны КФГД ведется постоянный мониторинг для определения категории риска и ставки взносов в систему. На мой взгляд, это вполне адекватная система.

- Однако, по информации регулятора, система гарантирования депозитов в Отбасы банке может быть заменена на гарантию государства…

- Это отдельный вопрос, его нужно рассматривать с точки зрения влияния на вкладчиков, на бюджет, а также через призму регулирования финансовой устойчивости институтов развития в целом. Пока мне непонятен механизм. Если предположить, что гарантирование депозитов государством будет происходить по принципу, как это делается сейчас в Казпочте, то есть все привлеченные депозиты размещаются в государственные ценные бумаги, то это не самый эффективный механизм для действующего банка.

Если иметь ввиду прямую государственную гарантию, то она предполагает наличие эффективного механизма в бюджетном законодательстве. Тогда разумней в целом пересмотреть всю систему показателей институтов развития и отказаться от подушки безопасности в виде минимальных нормативов достаточности капитала, предоставив бюджету прямо компенсировать фактические потери, в случае их появления. Это позволит не расходовать бюджетные средства на формирование уставного капитала институтов развития.

Тем не менее, я думаю, что в отношении Отбасы банка лучше сохранить систему гарантирования депозитов, на мой взгляд, это более отлаженный механизм.

Что касается выхода Отбасы банка из-под регулирования финнадзора, то для институтов развития пруденциальные нормативы, то есть нормативы для поддержания финансовой устойчивости, устанавливает правительство или министерство национальной экономики. Как сейчас это происходит с Банком развития Казахстана.

Этот подход я считаю оправданным — раз правительство создало институт развития, который не вмешивается в рыночные отношения, то и определять пределы своей ответственности за его устойчивое функционирование оно может самостоятельно, то есть без участия рыночного регулятора.

- Как вы думаете, до какой поры будут расти цены на недвижимость, в частности на первичную? Насколько реальна потребность населения в жилье?

- С точки зрения себестоимости первичного жилья оно всегда будет расти в тенговом выражении. На это объективно влияет инфляция, не только в Казахстане, но и во всем мире.

С другой стороны, если люди будут воспринимать жилье как средство приумножения или инвестицию, то они снижают возможность приобретения жилья для тех, кто действительно в нем нуждается. Потому что стоимость растет также и на этих ожиданиях. В результате заработки того, кто нуждается в жилье, все время отстают от роста стоимости этого жилья, образуя классический пузырь.

Что касается вопроса о реальной потребности в жилье, тут все зависит от его распределения. Например, в некоторых областях Казахстана действительно есть реальная потребность в новом строительстве, особенно в северных и западных регионах. В то же время в крупных городах, таких как Нур-Султан или Алматы, если посмотреть норму на среднего жителя, то она уже превышает европейские стандарты. Ключевое слово — в среднем. Вероятнее всего, жилье распределено крайне неравномерно среди групп населения, что серьезно искажает восприятие картины.

На мой взгляд, ситуация не столь прямолинейна: люди нуждаются в жилье, однако нужно ли им такое жилье исключительно как собственность либо достаточно иметь его на условиях цивилизованной аренды, — вопрос открытый. Есть опыт развитых стран, когда рынок в основном формируется за счет аренды, что позволяет сохранить мобильность рабочей силы и не формировать разрыв между платежеспособным спросом населения и стоимостью жилья. А для социально незащищенных групп должно быть доступное социальное жилье, либо социальная аренда.

При работе с материалами Центра деловой информации Kapital.kz разрешено использование лишь 30% текста с обязательной гиперссылкой на источник. При использовании полного материала необходимо разрешение редакции.