1. Главные новости
›
2. Эксперты

Казахстанцы неадекватно оценивают свои квартиры

Кризис в Казахстане затронул не только финансовый сектор, но и рынок оценки. Замедление темпов кредитования снизило оборот оценочных компаний на треть. Впрочем, их денежные потоки могут просесть еще более ощутимо. В 2016 году оценку ущерба при дорожно-транспортных происшествиях теперь будут производить только страховщики. Корреспондент центра деловой информации Kapital.kz побеседовал с партнером Группы компаний «Центр Оценки» и компании «Центр Оценки Алматы» Бауыржаном Бектаевым и выяснил, принуждают ли банки заемщиков коммуницировать с их оценщиками, сколько может составлять разрыв в оценке суммы ущерба у разных игроков и почему систему тендеров в Казахстане нужно кардинально пересматривать.

- Бауыржан, не могли бы вы уточнить, занимается ли ваша компания, помимо жилых объектов, оценкой коммерческих зданий?

- Мы оцениваем все виды имущества – это жилая и коммерческая недвижимость, заводы, автотранспорт, оборудование. Также наша организация занимается оценкой долей участия в бизнесе, акций, ущерба при ДТП. Для составления финансовой отчетности по МСФО некоторым компаниям необходима переоценка основных средств – мы также ее осуществляем. За счет такой процедуры организация может увидеть реальную стоимость своих активов. Иногда в выходные мы оцениваем имущество тех людей, которые попали в следственный изолятор и их нужно срочно выкупить под залог. У нас есть три офиса: в Алматы, Астане и Караганде.

- Какую долю ваша компания занимает на рынке оценки?

- Делать какие-то ориентиры в этом направлении достаточно сложно, так как обороты на этом рынке не настолько прозрачны, как в банковском или страховом секторе. Но если посмотреть на те исследования, которые проводит рейтинговое агентство "Эксперт РА", мы входим в топ-10 оценочных компаний Казахстана. Годовой оборот нашей организации исчисляется суммой в районе 70 млн тенге.

- Если рассматривать структуру вашего портфеля, насколько она диверсифицирована?

- Наибольшую долю от портфеля в денежном выражении занимают, конечно, корпоративные клиенты – около 60-70%. Данный тренд объясним – этот сегмент более рентабельный, чем розничный. Один корпоративный чек может стоить 20-30 отчетов физических лиц.

- Давайте перейдем к рынку. Сколько компаний сейчас работает на казахстанском рынке оценки?

- По различным данным, в этом секторе функционирует 700-1000 игроков. Предположительно, в Алматы, Астане в отдельности задействовано около 50-70 компаний, то есть на два города, по самым скромным подсчетам, 100 оценщиков.

- Вы сказали, что годовой оборот вашей организации может достигать 70 млн тенге. Сколько может составлять оборот крупного оценщика?

- Скорее всего, 200-300 млн тенге в год, но это самые крупные по меркам рынка оценки компании, которые имеют свои офисы в большинстве городов Казахстана за счет своей аффилированности с банками.

- Как ослабление нацвалюты в августе 2015 года повлияло на рынок оценки?

- Проседание тенге было шоком для всех, оценщики не исключение. Рынок просел на 20-30%, в целом объем рынка, полагаю, в настоящее время можно оценить в 3 млрд тенге. Тенденция на снижение связана с тем, что многие оценщики аффилированы с банками. Замедление темпов кредитования потянуло за собой и рынок оценки. Почти половина клиентов каждого оценщика – это заемщики. Впрочем, пострадали и те оценщики, которые не были связаны с банками, – количество клиентов, оценивающих залоги, у них резко упало. У нашей компании выручка не уменьшилась – мы независимы от кредитных структур в той степени, как другие.

- Наблюдается ли сейчас сокращение игроков на рынке оценки?

- Не исключено, что к середине 2016 года рынок может недосчитаться нескольких компаний. Но пока тенденции на убывание не вижу.

- По вашим оценкам, из 50 оценщиков, работающих в Алматы, сколько аффилированных?

- Очень сложно сказать, скорее всего, около 10-20%. Как и раньше, банки пытаются навязывать своим клиентам именно тех оценщиков, к которым заемщики должны обращаться. Хотя в Законе РК «О банках и банковской деятельности» четко указано, что любой казахстанец вправе самостоятельно выбрать оценочную компанию, с которой он намерен сотрудничать. И не обязательно оценщик может находиться там, где размещен объект. Так, имущество может быть в Петропавловске, а оценщик может быть зарегистрирован в Алматы – всегда можно выехать и сделать оценку.

- Какова вероятность, что заемщику будет отказано в кредите, если он обратится в оценочную компанию, не входящую в список банка?

- Это не исключено. Бывают ситуации, когда заемщика могут направить в аффилированную с банком оценочную организацию, даже если у него на руках имеется отчет независимого оценщика. Однако это все меньше практикуется, есть только несколько банков, которые закрыты для некоторых оценочных компаний.

- Бытует мнение, что аффилированные оценщики занижают стоимость оценки. Насколько это мнение оправдано?

- Недобросовестных оценщиков немного, но они все же встречаются. Связанные с банками компании могут занизить стоимость реальной оценки на 20-30%. Здесь всех можно понять – все преследуют разные интересы. Все-таки в современных условиях лучше подойти к оценке более консервативно, так как не знаешь, что будет завтра.

- Насколько стоимость квартир, которые продаются в настоящее время, обоснована?

- По моим наблюдениям, рынок недвижимости у нас в стране не совсем адекватный. Сразу после того как тенге обесценился с 150 до 180 тенге и нацвалюта стала постепенно терять свои позиции, многие продавцы квартир удерживали цены в долларах на преддевальвационном уровне. То есть, к примеру, до того как упал курс тенге, жилье продавалось по 100 тыс. долларов – 15 млн тенге. После того как произошла девальвация 2015 года, квартира в тенговом выражении должна была продаваться по 15 млн тенге, а в долларовом выражении она логически должна была уже стоить около 42 тыс. при нынешнем курсе. Некоторые казахстанцы этого не понимают и все измеряют долларами. Именно поэтому многие объекты сейчас простаивают, на них нет спроса, они слишком недоступны из-за сверхзавышенных цен. Были клиенты, которые после ослабления тенге автоматически поднимали цены на свои квартиры с 18 млн тенге до 27 млн тенге. И они думали, что это правильно. Но с течением времени все поймут, что изменение курса доллара автоматически не повышает стоимость недвижимости.

- За счет чего сейчас конкурируют оценщики?

- Основная проблема – это демпинг. Некоторые оценочные компании делают оценку в два раза дешевле, чем в среднем по рынку. Например, оценка квартиры в среднем стоит 5 тыс. тенге, но вы можете найти тех, которые предлагают свои услуги за 2,5 тыс. тенге. Но 2,5 тыс. тенге – это очень мало, рентабельность таких оценщиков не превышает 30%. Адекватная норма рентабельности должна быть на уровне 70%. Объективная стоимость оценки жилой недвижимости составляет не менее 10 тыс. тенге. Мы как-то общались с коллегами из других оценочных компаний, чтобы решиться повысить норму прибыльности через повышение стоимости отчетов об оценке, но не пришли к единому мнению. Ведь если один оценщик поднимет тариф до 10 тыс. тенге, а другой оставит на отметке 2,5 тыс. тенге, то клиенты будут идти туда, где дешевле, невзирая на качество.

- Такой демпинг присущ оценке и розничной и коммерческой недвижимости?

- Да, демпингуют повсеместно.

- В каких пределах может колебаться стоимость оценки бизнес-проекта, завода?

- Оценка магазина, офиса в условиях демпинга может стоить от 10-15 тыс. тенге. Если это более крупный действующий объект, то стоимость оценки может стартовать от 100 тыс. тенге. Оценка более простых объектов может занять 2-3 дня.

- А как насчет тендеров, насколько сильно там демпингуют?

- Очень часто выигрывают оценщики, которые предлагают свои услуги в десятки раз дешевле, чем оговорено тендером. Это неуместно. Например, заявленный лот на оценку может составлять 7 млн тенге, а выиграть его может оценщик, предложив сделать оговоренный объем работ за 200-300 тыс. тенге. И уже становится понятно, что качество оценки в этом случае будет низким. Такой проект, скорее всего, будет с низкой нормой рентабельности. Могу привести конкретные примеры по тендерам. Например, АО «Алматыметрокурылыс» как-то проводило тендер на сумму 1,5 млн тенге, в итоге тендер выиграла компания, которая готова была произвести оценку за 149 тыс. тенге. Раньше, когда мы только начали участвовать в тендерах, мы думали, что есть максимальный шаг от той цены, которая оговаривается в тендере. Но, как оказалось позже, такого лимита нет. Иногда задаюсь вопросом, как те компании, которые выигрывают тендер на сумму в десятки раз ниже заявленной, могут в полной мере выполнить все свои обязательства. Ведь очень часто в один лот может входить оценка нескольких объектов, которые могут быть размещены в разных регионах. Все эти объекты необходимо осмотреть – это все транспортные затраты, расходы на командировку, на оплату труда персонала, которые не учитывают многие оценщики, выигрывая тендеры.

- Как вы думаете, какие меры необходимо предпринять, чтобы оценщики не могли выигрывать тендеры на сумму, значительно ниже обозначенной?

- Может, стоит оговорить максимальный шаг от размера лота, например, 50%. Можно сделать так: если лот составляет 1 млн тенге, то минимальная цена, по которой можно выиграть тендер, не должна быть менее 500 тыс. тенге. Нужно кардинально пересматривать всю систему организации тендеров.

- Эта проблема обсуждалась среди сообщества оценщиков, с регулятором?

- Есть специальный форум оценщиков, где мы поднимаем тему по тендерам. С Министерством юстиции РК пока вопрос не обсуждался. Ранее при министерстве был Комитет регистрационной службы и организации юридических услуг, который выдавал лицензии оценщикам и принимал все пожелания по их деятельности. Сейчас этот комитет реорганизовали в департамент. Согласно новым поправкам в Закон РК «Об оценочной деятельности» министерство юстиции может вообще не отвечать на вопросы оценщиков по спорным ситуациям. Нам не с кем теперь коммуницировать и решать спорные вопросы.

- Вы принимали какое-либо участие в обсуждении поправок в закон, которые необходимо внести?

- Нет, нас не привлекали.

- Какие еще коллизии встречаются при участии в тендере?

- Например, одно из последних требований для участия в тендере, которое обозначил один из заказчиков, – руководство оценочной организации должно состоять в оценочных ассоциациях других стран. Это могут быть объединения в Китае, Германии, Канаде, Австралии. Сразу возникает мысль, что тендер с такими условиями был сделан под кого-то. Таким образом, казахстанская государственная лицензия отходит на второй план и практически ничего не стоит при участии в госзакупках. Это нелепо.

Помимо условий тендера, есть еще моменты, которые хотелось бы откорректировать, – нужно стандартизировать процедуры оценки. В настоящее время для оценки движимого имущества используются одни стандарты, для недвижимости – другие, для оценки нематериальных активов – третьи. Мы считаем, что необходимо сформулировать отдельные критерии по оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов. Для бизнеса должны быть свои стандарты оценки. Если бы у нас с банками были единые стандарты по оценке, то не было бы конфликта интересов. Сейчас Республиканская палата оценщиков, насколько мне известно, занимается продвижением данной инициативы.

- Ранее вы сказали, что аффилированные с банками оценщики порой занижают оценку на треть. Какой разрыв в оценке может быть между двумя независимыми оценщиками?

- Разрыв может доходить до 30%. Но хотелось бы, чтобы в стандартах оценки указывалось, что при экспертизе отчетов допустима планка, скажем, в 20% или в другом размере. То есть необходим стандарт по экспертизе отчетов. Разрыв в 30% может быть связан с более оптимистичным или более пессимистичным взглядом на оценку.

- Казахстан все динамичнее интегрируется, сначала ЕАЭС, потом ВТО… Как вы считаете, могут ли оценщики, например, из России прийти на наш рынок в 2016 году?

- Пока тенденции проникновения российских компаний не наблюдаем. Но, возможно, что они могут зайти в капитал казахстанских оценщиков.

- Происходит ли в настоящее время унификация требований по оценке в рамках ЕАЭС?

- Насколько мне известно, пока нет.

- Принимали ли вы участие в оценке объектов «Астана ЭКСПО-2017»?

- Да, в 2014-2015 годах. Наша компания проводила оценку объектов ЭКСПО-2017.

- Не могли бы вы пояснить, заранее ли оговаривался ваш бюджет на оценку, был ли он урезан в связи с кризисными явлениями в стране?

- Бюджет не сокращался, основная часть работы была проведена еще в 2014-2015 годах.

- С 2016 года независимых оценщиков отстранят от оценки ущерба при ДТП, теперь на этот рынок допустят только страховщиков. Как вы относитесь к этой инициативе?

- Все оценщики против такого нововведения. Самый главный риск – страховые компании будут намеренно занижать сумму ущерба, для того чтобы выплачивать пострадавшему как можно меньше средств. В первые месяцы 2016 года, конечно, страховщики могут производить адекватную оценку, но это долго не продлится. Кстати, согласно этому же Закону «Об обязательном страховании гражданско-правовой ответственности владельцев транспортных средств» погрешность в оценке у страховых компаний может доходить до 50 месячных расчетных показателей (МРП). Если учесть, что в этом году МРП составит 2121 тенге, то степень отклонения достигнет 106 тыс. тенге. Если же страховщики превысят данную планку, они будут оштрафованы на 20 МРП, более 40 тыс. тенге. В то время когда глава государства говорит о том, что необходимо развивать малый и средний бизнес, получается, что его поручение выполняется не в полной мере. Развитию малого бизнеса препятствуют законодательно. Ведь оценщики, которые занимались только оценкой ущерба при ДТП, – это представители именно малого бизнеса.

- Из 50-70 оценщиков, которые работают в Алматы, сколько специализируются только на оценке ущерба при ДТП?

- Точных данных у меня нет, наверное, компаний 10-15. И, если им запретят заниматься своей деятельностью, то есть они не смогут оценивать ущерб при ДТП, 10 оценщиков точно уйдут с рынка. То есть мы теряем участников малого бизнеса. Остальные могут договориться со страховыми компаниями для работы на субподряде.

- Получается, что вы и ваши коллеги-оценщики не принимали участия в обсуждении инициативы по полной передаче функций по оценке ДТП страховщикам?

- Дискуссии на эту тему были, но точных сроков внедрения данной инициативы не оговаривалось. Окончательного решения во время наших встреч с регуляторными органами принято не было. То, что оценщиков хотят отстранить от оценки ущерба при ДТП с 2016 года, мы узнали в начале декабря в СМИ, когда по этому поводу была проведена пресс-конференция.

- Какие обороты на рынке по оценке ущерба при ДТП?

- Месячный оборот каждой компании, специализирующейся на этом виде бизнеса, может достигать 1 млн тенге. Мы как оценщики, которые не специализируются на оценке ущерба при ДТП, зарабатываем около 600-700 тыс. тенге в месяц. В среднем общий месячный оборот рынка в Астане может доходить до 20-25 млн тенге. В Алматы данные аналогичны.

- Ранее вы упомянули, что страховые компании могут занизить сумму ущерба. Насколько мне известно, есть еще одна проблема – они при проведении оценки не учитывают стоимость некоторых деталей. Насколько достоверна эта информация?

- Мы часто вступаем в спор со страховыми компаниями, доказывая им, что ту или иную запасную часть или деталь машины необходимо менять. Страховщики почти всегда выступают за ремонт, чем за замену комплектующих – за счет этого и занижается стоимость ущерба. К тому же зачастую оценщики, аффилированные со страховыми организациями, делают осмотр машины поверхностно, даже не осматривая капот. В отчете они пишут, что могут быть скрытые повреждения, тем самым освобождая себя от ответственности.

- Сколько может составлять разрыв в сумме оценки ущерба при ДТП между оценщиками и страховщиками?

- Размер ущерба у страховых компаний может быть ниже в 2-3 раза. Очень часто разрыв составляет 10-40%. Конечно, иногда мы сходимся в оценке стоимости ущерба. Но бывают случаи, когда из-за 5-10 тыс. тенге страховщики начинают оспаривать оценку – не хотят, как они считают, переплачивать. У нашей компании было около двух судебных заседаний со страховыми компаниями – они не хотели оплачивать нашу оценку. Мы выиграли суды, так как оценили ущерб объективно. Мы дорожим своей лицензией и делаем достоверную оценку.

- Кто был инициатором судебного процесса?

- Страховщики.

- Насколько разнилась сумма ущерба при судебных разбирательствах?

- В разы. Автомобиль в результате аварии был полностью уничтожен, остались только сиденья и пара колес. Мы оценили стоимость годных остатков в 2 тыс. долларов при рыночной стоимости авто 10 тыс. долларов, страховщики – на 7 тыс. долларов. Но повторюсь, что сумма в 7 тыс. долларов неадекватна, так как машина не подлежала восстановлению. Было три судебных слушания по этому делу, и на третьем мы доказали свою правоту и выиграли процесс.

- Ведутся ли какие-то переговоры с Республиканской палатой оценщиков, для того чтобы вам вернули рынок оценки ущерба при ДТП?

- В эту организацию было отправлено письмо, сообществом независимых оценщиков ведется переписка с Министерством юстиции РК. Несмотря на то что поправки в Закон «Об обязательном страховании гражданско-правовой ответственности владельцев транспортных средств» вступили в силу 1 января 2016 года, пока нет методики Нацбанка по новым стандартам расчетов. Страховые компании не обсуждали и не утверждали между собой эту методику, и не факт, что с первого раза утвердят, а закон уже вступил в силу. Однако странно, как можно запускать такой документ с неподготовленной основой?

Скорее всего, методика будет готова в феврале, и после этого мы с оценщиками Астаны направим письма в Министерство юстиции РК, палаты оценщиков, Национальный банк, какие пункты должны быть откорректированы или ликвидированы. Наша основная задача – к февралю собрать все подписи алматинских и астанинских оценочных компаний. Вообще, необходимо созвать пресс-конференцию с участием Республиканской палаты оценщиков для обсуждения поправок, которые планируется внести в законодательство. Согласно Гражданскому процессуальному кодексу РК основанием для отвода судьи от дела является его заинтересованность в нем. Это справедливо. Эта идея должна быть перенесена и на обозначенные выше инициативы. Страховая компания не должна определять сумму ущерба при ДТП, которую впоследствии сама и будет выплачивать, ведь она и есть заинтересованное лицо.