Доходный дом: еще один способ заработать на недвижимости
Зарубежные риелторы предлагают обратить внимание на иностранную недвижимостьЦены на жилье в Казахстане, как прогнозировали ранее эксперты, в этом году будут снижаться. На этом фоне зарубежные риелторы предлагают обратить внимание на иностранную недвижимость, но не как на «крышу над головой», а как на полноценный бизнес. Сегодня в мире работает множество агентств, готовых помочь найти так называемые доходные дома в разных уголках планеты. Доходность такого бизнеса может достигать 3−5% годовых, некоторые страны даже предлагают дешевую ипотеку, а само жилье с годами еще и дорожает. Но для содержания дома потребуется помощь управляющей компании, которая бы следила за домом. В какой стране лучше купить дом для дохода и что происходит с мировым рынком аренды, разбирался корреспондент «Капитал.kz».
Очевидно, что выбирать недвижимость для будущего бизнеса лучше всего в странах, где популярна аренда. Среди стран ЕС доля съемщиков выше всего в Германии (48,1%), Австрии (44,3%), Дании (37,3%), Великобритании (36,5%) и Франции (35,9%). «При этом в столицах и крупных городах доля может быть еще больше (в Берлине — около 80−85%). Для сравнения: в Румынии, стране с наибольшей в ЕС долей собственников, арендаторы составляют лишь 3,6%», — приводит данные статистики Eurostat за 2015 год Юлия Кожевникова, ведущий эксперт Tranio.
Илья Андреев, вице-президент BECAR Asset Management Group, пояснил, что рынок арендного жилья наиболее развит в крупных мегаполисах США, Франции, Англии, Японии, Германии. Так, доля арендного жилья в Нью-Йорке, Париже, Лондоне, Токио и Берлине составляет 40−60%. По его словам, выбор в пользу собственного или арендного жилья люди делают в первую очередь, исходя из своих финансовых возможностей. Стоимость недвижимости в крупных городах оказывается крайне высокой и не всегда подъемной для большинства населения. «Второй фактор связан с тем, что многие люди предпочитают жить недалеко от места работы, тем самым экономить время на дороге. Арендное жилье позволяет без проблем менять локацию проживания в зависимости от расположения офиса. Кроме того, в западном обществе мобильность населения более высокая, чем в странах СНГ.& Люди значительно легче меняют место проживания и переезжают в другие города или страны», — пояснил Илья Андреев.
В Лондоне, Нью-Йорке, Женеве, Цюрихе, Берлине очень популярно покупать пулы (от 10) квартир под сдачу в аренду, пояснила Марина Кузьмина, глава международных продаж Knight Frank. «В Берлине, по ее словам, более 50% населения живет в арендованном жилье, государственная политика защищает интересы арендаторов, а цены на аренду строго регламентированы, поэтому очень часто арендовать гораздо выгоднее, чем купить. Спрос на аренду очень высок и инвесторы скупают по несколько квартир, затем сдавая их в аренду. Это стабильный доход в валюте. А вот в курортных местах наиболее популярны в аренду виллы и шале, с бассейном и в шаговой доступности от пляжа или подъемника, если это шале. Площадь от 400−500 кв. м и более, стоимость аренды в неделю — от 10 000 у.е., как правило, срок аренды составляет от 1 недели до 3 месяцев.
Прежде чем решиться на покупку жилья для дальнейшей сдачи в аренду, предупреждает Юлия Кожевникова, стоит понимать, что это не быстрый заработок, а сохранение капитала на горизонте 10−20 лет. «Недвижимость в таких странах, как Австрия и Германия, дает стабильный доход, плюс сам объект дорожает с течением времени. Аренда покрывает платежи по ипотеке и при грамотном управлении и оптимизации налогообложения дает заработок. Доходность доходных домов составляет 3−5% годовых. Но удаленному инвестору понадобится помощь управляющей компании. Выгоднее покупать доходные дома на 10−18 квартир, так как в этом случае менеджмент обходится дешевле», — отметила эксперт. Но все же она не рекомендует выбирать доходные объекты по принципу «чем дешевле, тем лучше». Небольшие ликвидные доходные дома в хороших районах стоят от 1,5 млн до 2,5 млн евро. С учетом того, что банки Германии выдают ипотеку в размере 50% от стоимости объекта, может хватить минимум 750 тыс. евро собственных средств (без учета дополнительных расходов на комиссии и налог на покупку — до 7−10% сверх цены).
В части выбора городов, по ее словам, стоит ориентироваться на мегаполисы с развитым рынком труда: если есть работа, есть и арендаторы, а следовательно, можно быть уверенным в спросе на жилье и стабильном доходе. В Германии к таким городам относятся Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кельн и Мюнхен, в Австрии — Вена. Важно обращать внимание и на конкретный район: выгодно покупать доходный дом там, где арендная плата и спрос на недвижимость растут, число жителей увеличивается и планируются крупные инфраструктурные проекты.
Рынок аренды за рубежом достаточно популярен и разнообразен, поэтому прежде чем вкладывать свои инвестиции, стоит его внимательно изучить. С одной стороны, заманчиво стать владельцем доходного дома где-нибудь в Берлине, но с другой — необходимо тщательно изучить все возможные варианты, а также ознакомиться с внутренними правилами рынка аренды этой страны.