1. Главные новости
›
2. Архив

Переоценка оценщиков

Банкам необходимо менять систему залогового обеспечения 

В условиях мирового финансового кризиса требуется пересмотр системы банковского залогового обеспечения. Таким мнением с «Капитал.kz» поделился Александр Калинин, исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО). «С развитием кризиса возникла потребность рыночной оценки бизнеса, права недропользования, контрактов, интеллектуальной собственности и нематериальных активов, а также других видов залогов. Практика показала, что большинство банковских и независимых оценщиков не обладают достаточной квалификацией, не владеют методикой и опытом подобной оценки», – уверен г-н Калинин.

По его словам, жилая, коммерческая недвижимость и земельные участки становятся низколиквидными, а банковские закрома, буквально, ломятся от их переизбытка. Это произошло вследствие перекосов в кредитной политике большинства банков второго уровня (БВУ), когда более 60% кредитного портфеля вкладывалось в строительство, девелоперские проекты и ипотеку. Кроме того, основным залогом по кредитованию других видов бизнеса также выступали объекты недвижимости. «В таких условиях у БВУ отсутствовала потребность в квалифицированной независимой оценке. Банки, фактически, диктовали независимым оценочным компаниям (НОК) цены на залоги. Последние действовали по принципу «Чего изволите?», получали свои гонорары от заказчика и ни за что не отвечали», – пояснил исполнительный директор КАО.

К истории банковской оценки

Исторически сложились две основные школы банковской оценки: немецко-швейцарская и англо-американская. Первая доминировала длительный период и характеризовалась тем, что оценку залогов проводили внутренние, банковские оценщики. Могли привлекаться и внешние, независимые, но проводить оценку они должны были исключительно по инструкциям банка. В результате стоимость залога, как правило, не превышала 50-60% от реальной рыночной цены. Такая практика продолжалась до конца 80-х годов прошлого столетия, когда подобная оценка стала ограничивать развитие производительных сил.

Представители другой школы настаивали на рыночной оценке залогового имущества, выполняемой НОКами. В результате противостояния Международные стандарты оценки (МСО 2005/2007) рекомендуют использовать независимую оценку, составляющую 90 и более процентов от рыночной стоимости.

Обращение к истокам казахстанской оценки свидетельствует, что до конца 90-х годов банки самостоятельно, силами внутренних специалистов проводили оценку залогов. С принятием в 2001 году Закона РК «Об оценочной деятельности в РК» потребовалась внешняя, независимая оценка. БВУ вывели своих оценщиков за штат, решили вопрос с лицензированием и продолжали обращаться к их услугам.

«КАО совместно с КРС МЮ РК неоднократно обращались к регуляторам рынка финансовых услуг с требованием навести порядок. В основном вопросы решались, однако до сих пор известны примеры банковской аффилиированности: ТОО «Кенес» – в «Альянс Банке», ТОО «ВСС» – в «Банк ЦентрКредит», а один из ведущих банков пошел дальше. Все внутренние банковские оценщики, числом 47 человек, одновременно являлись сотрудниками НОК. Делали «независимую» оценку и сами себя проверяли. Подобное продолжалось до 2006 года и прекратилось с вмешательством руководства МЮ РК», – рассказал г-н Калинин.

Независимая оценка – монополизирована

Оценка залогов в целях кредитования является обязательной, она регламентируется рядом законов, постановлений, инструкций, в том числе со стороны регуляторов – Агенства по финансовому надзору (АФН) и Национального банка республики (НБ РК). Основным банковским внутренним документом является «Регламент по работе с залоговым имуществом», в котором подробно прописаны процессы отбора, анализа и оценки залогов банков.

Стандартная процедура оценки включает в себя заключение договора на услуги оценки независимой компании, изучение залога банковскими специалистами и направление заказа в НОК, получение рыночной оценки, снижение рыночной до залоговой стоимости через понижающие коэффициенты, установленные инструкциями регуляторов (обычно не более 25-30%). Дополнительно к этому, банки обязаны проводить, с привлечением НОК, переоценку залогов не менее одного раза в год.

«При изучении условий и практики сотрудничества банков и независимых оценочных компаний выясняется ряд интересных моментов. Рынок оценочных услуг в РК ограничен, и основным заказчиком выступают банки. С принятием нового Налогового кодекса независимая оценка объектов недвижимости для физических лиц в целях налогообложения полностью монополизирована государством через Центры по недвижимости и ГОСНПЦ. НОКи, число которых подбирается к двум тысячам, вынуждены соглашаться на банковские условия не только в вопросе тарифов за услуги, но и методики оценки залогов», – объяснили в КАО.

Банковская агрессия – как противостояние кризису

Как говорит эксперт, задержка БВУ кредитования малого и среднего бизнеса (МСБ), за счет выделенных правительством средств, в том числе, объясняется и отсутствием внятной концепции оценки новых видов залогового имущества. «Другой вопрос, что банки не желают в этом признаваться. Деньги государственные, которые по любому придется отдавать, а контроль за их использованием довольно серьезный. В такой же ситуации банкам легче отказать заемщику, установив неподъемные условия кредитования», – считает Александр Калинин. 

В подтверждение его слов, в начале текущей недели Правительство  РК отозвало кредитные ресурсы у ДБ АО «Сбербанк России – Казахстан» и передало их в БТА Банк, по причине задержки перераспределения по субъектам МСБ. Представляется, что вскоре будут и другие аналогичные примеры.

Александр Калинин отметил, что еще летом прошлого года во время семинара, проведенного на базе Казахстанской федерации недвижимости (КФН), ректор Международного университета ФИАБСИ Ари Фельдман (Мексика) посетовал, что на этапе развивающегося рынка банки еще не стали партнерами по бизнесу. Их основная задача – отобрать у владельцев высокорентабельный бизнес. Исполнителями, обычно, выступают аффилированные с банком финансово-промышленные группы.

В этом процессе свою немаловажную роль играют и НОКи. «В доказательство приведу пример с оценочной компанией «Моторное бюро», занизившей в пользу БТА банка рыночную стоимость залогов – трех торговых центров в городах Астана и Алматы на общую сумму более $18 млн. Только вмешательство экспертов КАО и решение Специализированного экономического суда восстановили в имущественных правах владельцев. Подлежит изучению история с 25-процентной девальвацией тенге, от которой выиграли лишь пара БВУ и крупные экспортеры. Наконец, выкуп государством двух системообразующих банков и навязанная помощь двум другим свидетельствуют о серьезных проблемах банковского сектора», – полагает г-н Калинин.

По мнению исполнительного директора КАО, односторонний пересмотр условий кредитования в сторону увеличения, переход к долларовым кредитам и обращение к услугам коллекторских компаний делают очевидным возросшую агрессивность в банковской политике. «Регуляторам и БВУ, совместно со специалистами КАО, необходимо разработать систему учета разного рода банковских рисков и утвердить коэффициенты понижения стоимости различных видов имущества», – резюмировал эксперт.