ЖССБ: Копим деньги на жилье

Система жилищных строительных сбережений при 50% накоплениях от стоимости квартиры дает возможность получить кредит под 5% годовых. На ипотечном рынке средняя ставка по ипотечным тенговым программам больше в 2 раза, и составляет 12,1%. Каким условиям необходимо соответствовать, чтобы выгодно оформить кредит и как можно снизить его стоимость – в рубрике Консультант.

ОПРЕДЕЛЯЕМ ЦЕЛЬ И СУММУ ЗАЙМА

Прежде всего, вкладчик должен определить сумму, которая потребуется ему для улучшения жилищных условий (сумма договора). Минимальная сумма договора должна быть не менее 500 МРП (809 тыс. тенге). То есть если клиенту потребуются средства для покупки квартиры стоимостью 9 млн. тенге (60 тыс. долларов), то это и будет сумма договора. Максимальная сумма займа по жилищному займу не должна превышать 100 млн. тенге, по промежуточному – 90 млн. тенге, по предварительному – 45 млн. тенге. В частности Жилищный строительный банк Казахстана (ЖССБ) может выдавать средства не только на покупку недвижимости, но и на: 1) строительство дома 2) приобретение земельного участка 3) ремонт и модернизация жилья, включая приобретение строительных материалов и оплату подрядных работ 4) для погашения ранее взятых займов, которые были оформлены для улучшения жилищных условий в других банках 5) внесение первоначального взноса для получения ипотеки в банках или других фининститутах.

ВЫБИРАЕМ ВИД ЗАЙМА В ЖССБ

Затем заемщику необходимо определиться с выбором вида займа ЖССБ. Банк предлагает 3 вида займа, в зависимости от размера первоначального взноса: жилищный, предварительный и промежуточный. 1. Жилищный заем – предусматривает, что в течение минимум 3-х лет заемщик должен накопить 50% от необходимой ему суммы в ЖССБ, а остальные 50% предоставляет банк. Чем выше срок накопления, тем выше период на который предоставляется заем. Оценочный показатель – определяется банком по каждому конкретному клиенту. Этот показатель зависит от продолжительности хранения денег на счете в ЖССБ и от размера суммы на нем. Чем добросовестнее клиент вносит деньги на счет в банке, тем выше оценочный показатель. Оценочный показатель будет более высоким, если заемщик будет пополнять вклад регулярно, осуществлять взносы не менее оговоренной в договоре суммы. Оценочный показатель можно повысить также за счет пополнения вклада с опережением графика накопления. Так, при заключении договора о жилстройсбережениях в договоре указывается сумма, которую необходимо ежемесячно отчислять на счет в ЖССБ. При этом банк предоставляет возможность увеличивать размер довложений на вклад. Неполное внесение ежемесячного взноса или его невнесение на счет снижает оценочный показатель и при этом дата получения жилищного займа сдвигается. Соответственно при уменьшении договорной суммы, например с 9 млн. тенге до 8 млн. тенге, оценочный показатель увеличивается. Тогда получить жилищный заем можно будет раньше оговоренного срока. Досрочное внесение вкладов на депозит повысит оценочный показатель при внесении взносов на первоначальном или на среднем этапе накоплений (в зависимости от срока вклада). Для тех заемщиков, которые пока не накопили 50% от необходимой суммы, и у которых нет времени ждать и накапливать, то им подойдет предварительный жилищный заем. 2. Предварительный жилищный заем – для заемщиков, которые хотят занять у Жилстройсбербанка 100% требуемой суммы и получить ее на руки сразу. При этом клиент должен соответствовать требуемому уровню платежеспособности. При этом заемщику необходимо открыть вклад в ЖССБ и ежемесячно вносить туда необходимую сумму в счет погашения займа. Изначально на сумму займа начисляется ставка, которая варьируется от 10,5-11% (эффективная от 14-14,8%) годовых. При накоплении 0-25% от необходимой суммы – ставка 11% (эффективная 14%) годовых. При накоплении более 25% от необходимой суммы – ставка 10,5% (эффективная 14,8%) годовых. Срок предварительного жилищного займа варьируется от 3-8,5 лет. Ставка по вкладу составляет 2% (эффективная от 6,1-12,6%) годовых. После исполнения условий Жилстройсбербанка: накопления на вкладе должны быть не менее 50% от требуемой суммы, срок хранения средств на депозите не менее 3-х лет и достижения определенного уровня оценочного показателя предварительный жилищный заем переходит в жилищный, где ставки по кредиту варьируются от 3,5-5% (эффективная от 4-5,8%). Также банк начисляет процент по вкладу, согласно тарифным программам. Таким образом, после исполнения вышеуказанных условий более завышенные ставки по предварительному жилищному займу снижаются до уровня более низких ставок по жилищному займу. Если у заемщика на руках уже имеется 50% от требуемой суммы, то ему можно воспользоваться промежуточным жилищным займом. 3. Промежуточный жилищный заем В ЖССБ представлены две программы промежуточного жилищного займа: 1) промежуточный жилищный заем 2) промежуточный жилищный заем «Женiл». В зависимости от срока, на который заемщик планирует оформить кредит и от уровня платежеспособности на начальном этапе погашения кредита. Две программы предусматривают, что у заемщика на руках уже имеется 50% от необходимой ему суммы. Промежуточный жилищный заем – клиент сразу вносит 50% от требуемой суммы на счет в ЖССБ, а банк предоставляет ему 100% необходимой суммы. Например, если квартира стоит 60 тыс. долларов, и у клиента уже есть 30 тыс. долларов, ЖССБ предоставит 60 тыс. долларов. При этом 30 тыс. долларов клиента банк разместит на депозите. Данный вид жилищного займа предусматривает, что и процент и основной долг заемщик выплачивает в течение всего срока займа. В данном случае финансовая нагрузка на заемщика распределяется равномерно. Годовая номинальная ставка по вкладу согласно тарифным программа составляет 2% (эффективная от 4,6-12,6%) Максимальный срок оформления займа – до 25 лет, в зависимости от выбранной тарифной программы. Годовая номинальная ставка по займу варьируется от 8,5-12% (эффективная от 11,2 до 20,7%). После исполнения условий Жилстройсбербанка: накопления на вкладе должны быть не менее 50% от требуемой суммы, срок хранения средств на депозите не менее 3-х лет и достижения определенного уровня оценочного показателя промежуточный заем переходит в жилищный, где ставки по кредиту варьируются от 3,5-5% (эффективная от 4-5,8%). Также на вклад банк начисляет процент, согласно тарифным программам. Таким образом, после исполнения вышеуказанных условий более завышенные ставки по промежуточному жилищному займу снижаются до уровня более низких ставок по жилищному займу. Промежуточный жилищный заем «Женiл» – данный заем также предусматривает, что клиент должен сразу внести 50% от требуемой суммы на счет в ЖССБ, затем банк предоставит 100% необходимой суммы. Но данный вид займа предусматривает, что первые 3 года заемщик погашает лишь проценты по займу. Таким образом, в первые 3 года финансовая нагрузка у заемщика увеличивается. Этим видом займа будет удобнее воспользоваться тем заемщикам, которые уверены, что их платежеспособность в первые 3 года будет выше, нежели в последующие. Годовая номинальная ставка по вкладу по тарифным программа составляет 2% (эффективная от 8,1-12,6%) Максимальный срок оформления займа – до 10 лет, в зависимости от выбранной тарифной программы. Годовая ставка по займу составит 9,5% (эффективная 12,5%). После исполнения условий Жилстройсбербанка: накопления на вкладе должны быть не менее 50% от требуемой суммы, срок хранения средств на депозите не менее 3-х лет и достижения определенного уровня оценочного показателя промежуточный заем «Женiл» переходит в жилищный, где ставки по кредиту варьируются от 4,5-5% (эффективная от 5,1-5,8%). Также на вклад банк начисляет процент, согласно тарифным программам. Таким образом, после исполнения указанных выше условий более завышенные ставки по промежуточному жилищному займу «Женiл» снижаются до уровня более низких ставок по жилищному займу.

ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР ПО ВКЛАДУ

Для открытия вклада в банке клиенту нужно взять с собой РНН, удостоверение личности/паспорт. Затем необходимо оплатить в банк комиссию, которая составляет 0,55% от необходимой (договорной) суммы. Например, если в договоре указана сумма 1 млн. тенге, то клиенту необходимо будет внести 5 500 тенге, при договорной сумме 9 млн. тенге – 49 500 тенге. Далее при оформлении жилищного или промежуточного займа клиенту необходимо внести оговоренную в договоре сумму. Так, при оформлении жилищного займа рекомендуемый ежемесячный взнос на депозит по тарифу «Бастау» должен быть не менее 1,25% от требуемой (договорной) суммы, по тарифу «Оркен» - 0,75%, по тарифу «Кемел» - 0,5%, по тарифу «Болашак» - 0,25%. Например, при договорной сумме 1 млн. тенге по тарифу «Бастау», установленный банком, рекомендуемый ежемесячный взнос на депозит составит 12 500 тенге (1,25%*1 млн. тенге).

ПОПОЛНЯЕМ ДЕПОЗИТ

Заемщику необходимо на постоянной основе (ежемесячно) вносить на счет оговоренную в договоре сумму. При этом ежемесячный взнос на депозит может превышать указанную в договоре сумму. Например, если в договоре указано, что ежемесячно вкладчик на протяжении 3-х лет должен вносить 25 тыс. тенге, клиент может постоянно менять размер своих платежей в сторону увеличения. Например, в первый месяц можно внести 25 тыс. тенге, во второй месяц 30 тыс. тенге, в пятый месяц 40 тыс. тенге. Таким образом, клиент может делать ежемесячные взносы по вкладу в зависимости от своего финансового состояния. При этом не нужно переоформлять договор.

ПОДТВЕРЖДАЕМ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТЬ

При жилищном займе заемщику необходимо подтвердить свою платежеспособность по истечении 3-х лет, при достижении необходимого уровня оценочного показателя и при накоплении 50% от требуемой суммы. При оформлении промежуточного или предварительного займа подтвердить платежеспособность нужно в первый день обращения в Жилстройсбербанк. В частности, потребуются такие документы как: справка о заработной плате за последние 6 месяцев, выписку из пенсионного фонда за последние 6 месяцев, свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении ребенка. Дополнительные документы могут запросить в банке. Уровень платежеспособности клиента определяется в зависимости от доходов и ежемесячных пенсионных отчислений. Расчет достаточности доходов осуществляется в зависимости от количества иждивенцев, наличия финансовых обязательств по займам, прочих постоянных расходов. При оформлении жилищного займа факт соблюдения вкладчиком ежемесячных рекомендуемых накоплений может являться подтверждением достаточности его доходов. По словам Александра Сизова, директора департамента поддержки операционной деятельности и продаж Жилстройсбербанка, при ежемесячном внесении платежей в ЖССБ платежеспособность клиентов подтверждается реальными практическими действиями клиента, нежели справкой. «При пополнении вклада в ЖССБ банк отслеживает финансовую историю клиента на протяжении длительного периода времени и справка о доходах, в этом случае, практически не имеет никакого значения. Например, если ежемесячно клиент пополнял депозит по 30 тыс. тенге, и при накоплении определенной суммы, согласно программы, его ежемесячный взнос по займу составит 25 тыс. тенге, то риск того, что заемщик не справится с кредитными платежами ничтожно мал», - резюмировал Сизов.

НУЖЕН ЛИ ЗАЛОГ?

Наличие залоговой недвижимости является основным требованием банка, вне зависимости от выбранного вида займа. Обеспечением также может являться недвижимость, которая приобретается заемщиком через ЖССБ. Так, в банк необходимо предоставить правоустанавливающие документы на залоговую недвижимость. При оформлении займа в ЖССБ залогом могут являться: 1) деньги заемщика или третьего лица, находящиеся на счете 2) недвижимость (жилая недвижимость, земельный участок), принадлежащая заемщику или третьему лицу на праве собственности. 3) приобретаемая посредством жилстройсбережений недвижимость. В залог не принимаются: 1) нежилая недвижимость, а также жилая недвижимость, срок эксплуатации которой составляет более 50 лет (исключение составляет жилая недвижимость с земельным участком со сроком эксплуатации более 50 лет, застрахованная от утраты (гибели) или повреждения на весь срок действия договора банковского займа) 2) каркасно-камышитовая, саманная жилая недвижимость. Также фининститут может запросить дополнительные документы.

ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР О ЗАЙМЕ

Далее с заемщиком заключается договор о банковском займе и рассчитывается сумма ежемесячных выплат при погашении. Ориентировочный ежемесячный взнос при погашении жилищного займа по тарифу «Бастау» 0,8% от необходимой (договорной) суммы, по тарифу «Оркен» 0,5%, по тарифу «Кемел» 0,35%, по тарифу «Болашак» 0,25%. Например, если недвижимость, которую вы хотите приобрести стоит 9 млн. тенге и срок кредита составит 15 лет, то ежемесячный взнос по программе «Кемел» (только в рамках этой программы можно взять кредит на 15 лет) составит 31 500 тенге. Предварительный размер коэффициента по промежуточному и предварительному займам не указывается. Менеджер банка в индивидуальном порядке рассчитает размер ежемесячного взноса по кредиту. При этом клиент может вносить больше оговоренной в договоре сумму. Например, по 30 тыс. тенге, либо по 40 тыс. тенге. В зависимости от финансовых возможностей заемщика, при этом перезаключать договор не стоит. Досрочное погашение возможно только по истечении 6 месяцев, штрафные санкции при этом не начисляются. Если же заемщику удалось погасить заем менее чем за полгода то с него взимается 1% от суммы указанной в договоре (от стоимости квартиры или от суммы, необходимой на ремонт квартиры). ЖССБ предлагает следующие тарифные программы, которые отличаются сроком накопления денег на вкладе в ЖССБ, требованием по оценочному показателю, ставке вознаграждения по вкладам и по займам, сроку кредита. 1) Тариф «Бастау» Срок накопления жилищных строительных сбережений: 3-3,6 лет Ставка вознаграждения по вкладу в ЖССБ: 2% (эффективная до 12,6%) годовых. Минимальное значение оценочного показателя: 16 Ставка вознаграждения по жилищному займу: 5% (эффективная до 5,8%) годовых. Срок предоставления жилищного займа: до 6 лет 2) Тариф «Оркен» Срок накопления жилищных строительных сбережений: 5,6 лет Ставка вознаграждения по вкладу в ЖССБ: 2% (эффективная до 8,1%) годовых Минимальное значение оценочного показателя: 28 Ставка вознаграждения по жилищному займу: 4,5% (эффективная до 5,1%). Срок предоставления жилищного займа: до 10 лет 3) Тариф «Кемел» Срок накопления жилищных строительных сбережений: 8,6 лет Ставка вознаграждения по вкладу в ЖССБ: 2% (эффективная до 6,1%) годовых Минимальное значение оценочного показателя: 42 Ставка вознаграждения по жилищному займу: 4% (эффективная до 4,5%) годовых Срок предоставления жилищного займа: до 15 лет 4) Тариф «Болашак» Срок накопления жилищных строительных сбережений: 15 лет Ставка вознаграждения по вкладу в ЖССБ: 2% (эффективная до 4,6%) годовых. Минимальное значение оценочного показателя: 74 Ставка вознаграждения по жилищному займу: 3,5% (эффективная до 4%) годовых. Срок предоставления жилищного займа: до 25 лет

Система жилищных строительных сбережений давно зарекомендовала себя в таких развитых странах как Германия, Австрия, Чехия, Румыния, Венгрия, Словакия, Люксембург, Китай и во Франции. Жилстройсбербанк работает на рынке с 2003 года и по закону не имеет права выдавать жилищные кредиты юридическим лицам. ЖССБ является государственным банком 100% акций которого принадлежит правительству РК в лице Агентства РК по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время ЖССБ является участником Казахстанского фонда гарантирования депозитов и Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов. Учитывая, что все займы Жилстройсбербанка выдаются в тенге, то заемщик огражден от возможных валютных колебаний. Так, большая часть населения республики все-таки получает заработную плату в тенге. К тому же ставки вознаграждения, как по вкладам, так и по займам фиксированы на период, указанный в договоре. На начало октября Жилстройсбербанком было заключено более 344 тыс. договоров на сумму превышающую 674 млрд. тенге. Сбережения вкладчиков в банке зашкалили за 109 млрд. тенге. Всего банком было выдано свыше 43,2 тыс. займов на сумму более 135,5 млрд. тенге. На заметку: Если заемщик принял решение увеличить требуемую (договорную) сумму, например с 9 млн. тенге до 15 млн. тенге, то ему необходимо будет повторно заплатить банковскую комиссии – 0,55% от разницы. Предположим, что заемщик хотел приобрести однокомнатную квартиру в Алматы. При заключении договора банковского займа она стоила 9 млн. тенге, а по истечении определенного периода времени заемщик захотел приобрести двухкомнатную квартиру за 15 млн. тенге. То, для того чтобы клиенту хватило заемных средств на квартиру он решил увеличить сумму договора до 15 млн. тенге. Тогда ему необходимо будет заплатить банку 33 000 тенге. Эта сумма была рассчитана таким образом: (15 млн. тенге - 9 млн. тенге)*0,55% = 33 000 тенге. Соответственно если разница в цене будет выше, например 7 млн. тенге, то сумма комиссии вырастит до 38 500 тенге. Погашать кредит можно аннуитетом, либо платить основной долг равными долями и вознаграждение от уменьшающегося остатка. Совет от Kapital.kz: Если аналитики прогнозируют рост цен на недвижимость, то заемщику желательно перестраховаться. Клиенту необходимо заложить предположительный уровень риска (возможный рост цен) в договорную сумму заранее. Это желательно сделать для того, чтобы в дальнейшем не пришлось тратиться на комиссию 0,55% от договорной суммы при перезаключения договора. Так при перезаключении договора, если разница в цене составит, например 4 млн. тенге, то клиенту нужно будет заплатить 22 тыс. тенге. Анна Видянова